Jak wycenić nieruchomość

MAGDALENA KLUCZEWSKA

starszy konsultant, TPA Horwath

Do 31 grudnia 2008 r. wzrost wartości inwestycji w nieruchomości przeszacowywanych do poziomu ceny rynkowej odnoszono na kapitał z aktualizacji wyceny, zgodnie z ustawą o rachunkowości. Od 1 stycznia 2009 r. wykluczono możliwość odnoszenia przeszacowania wartości nieruchomości inwestycyjnych wycenianych według cen rynkowych lub inaczej określonych wartościach godziwych na kapitał z aktualizacji wyceny. Skutki tego przeszacowania, zgodnie ze znowelizowanym art. 3 ust. 1 pkt 32c ustawy o rachunkowości, odnosi się bezpośrednio w pozostałe przychody i koszty operacyjne. Zasady te stosuje się do sprawozdań finansowych za okresy obrotowe rozpoczynające się nie wcześniej niż 1 stycznia 2009 r.

Ustawa nie reguluje sposobu postępowania z powstałym we wcześniejszych okresach kapitałem z aktualizacji wyceny. Zdaniem Rady Legislacyjnej przy Prezesie Rady Ministrów, która opiniowała projekt zmian w ustawie o rachunkowości, jednostki posiadające kapitał z aktualizacji wyceny będą musiały dokonać jego korekty, zmniejszając wartość wynikającą z dotychczasowego przeszacowania i powiększyć zysk z lat ubiegłych. Podejście to wydaje się uzasadnione, jednak wątpliwości pojawiają się odnośnie do możliwości podziału, a w szczególności wypłaty dywidendy z powstałego w ten sposób wyniku. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych, wypłacie dywidendy podlegają m.in. niepodzielone zyski z lat ubiegłych, jednak kategoria ta nie jest sprecyzowana.

Analizując praktykę spółek giełdowych, które w 2004 roku rozpoczęły sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z MSR (zgodnie z tymi regulacjami wycena nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej jest odnoszona w rachunek zysków i strat), widać ostrożne podejście do utworzonych w ten sposób kapitałów. Część spółek nie dokonała podziału utworzonych w ten sposób zysków z lat ubiegłych, część natomiast przeniosła je na kapitał zapasowy.

(AP)

Podstawa prawna

Art. 3 ust. 1 pkt 32c ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223).