Dwa modele wyceny nieruchomości

Zarówno ustawa o rachunkowości, jak i MSR 40 "Nieruchomości inwestycyjne" przewidują dwa modele dla wyceny nieruchomości zaliczonych do inwestycji. Modele muszą być stosowane konsekwentnie do wszystkich nieruchomości zaliczonych do tej kategorii aktywów i wybór tego modelu rodzi określone skutki w odroczonym podatku dochodowym.

Nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, która nie jest używana przez jednostkę na potrzeby bieżącej działalności operacyjnej, ale utrzymywana w celu przynoszenia korzyści w postaci wzrostu jej wartości lub uzyskania z niej innych pożytków (np. w postaci czynszu z najmu lub dzierżawy gruntów, budynków, lokali itd.), w tym również z transakcji handlowej (art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości). MSR 40 precyzuje, iż to nieruchomość, która jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na: przychody z czynszów, przyrost jej wartości lub obie te korzyści. Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się na przykład:

a) grunt utrzymywany w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost jego wartości, a nie w celu sprzedaży po krótkim okresie w ramach zwykłej działalności jednostki;

b) grunt, którego przyszłe użytkowanie pozostaje aktualnie nieokreślone (jeżeli jednostka nie określiła, że będzie użytkowała grunt jako nieruchomość zajmowaną przez właściciela, lub przeznaczy go na sprzedaż w krótkim okresie w ramach zwykłej działalności gospodarczej, to uznaje się, że grunt ten jest utrzymywany w posiadaniu ze względu na wzrost jego wartości);

c) budynek, którego właścicielem jest jednostka (lub nabyty przez jednostkę na podstawie umowy leasingu finansowego), oddany przez jednostkę w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów;

d) budynek, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.

Regulacje krajowe i regulacje międzynarodowe wskazują, iż takie aktywa można wyceniać według modelu ceny nabycia (kosztu wytworzenia) lub według wartości godziwej. Wybrany model powinien być konsekwentnie stosowany do wszystkich nieruchomości zaliczonych do aktywów inwestycyjnych. Warto zaznaczyć, iż w prawie podatkowym nie istnieje pojęcie nieruchomości inwestycyjnych. Takie aktywa są zaliczane po prostu do środków trwałych i na zasadach przewidzianych w ustawie o CIT podlegają odpisom amortyzacyjnym. Ten fakt powoduje często rozbieżności między wartością w księgach rachunkowych (wartością księgową) a wartością, która może być w przyszłości zrealizowana podatkowo, czyli poprzez odpisy amortyzacyjne lub jako wartość sprzedanego środka trwałego zaliczoną do kosztów uzyskania przychodów (wartością podatkową)

Ponieważ skutki wyceny w rachunkowości oraz bieżącego eksploatowania, które mogą być odmiennie rozpatrywane podatkowo, są w księgach rachunkowych ujmowane wynikowo, (jako koszty lub przychody) stąd też skutki w odroczonym podatku dochodowym są ujmowane, jako obciążenie wyniku finansowego (ujęcie tzw. wynikowe).

Na podstawie kosztu historycznego

W przypadku wyboru modelu opartego na koszcie historycznym zasady wyceny i ujmowania bieżących nakładów są analogiczne jak w przypadku środków trwałych a w przypadku MSR zgodnie z wymogami MSR 16 określonymi dla tego modelu. Oznacza to początkowe ujęcie w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, pomniejszone o dotychczasowe umorzenie i zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady powodujące wyrost wartości użytkowej będą zwiększały wartość początkową i w konsekwencji podstaw naliczania odpisów umorzeniowych. Warto wskazać, iż w przypadku nieruchomości inwestycyjnych nakłady związane z ich utrzymaniem powinny być zaliczane do pozostałych kosztów operacyjnych a nie np. usług obcych. Wielu ekspertów zaleca również, aby odpisy amortyzacyjne były też ujmowane jako pozostałe koszty operacyjne, ale nie ma w tym zakresie jednolitego stanowiska. [przykład 1]

W wartości godziwej

Jednostka, która wybierze model wyceny w wartości godziwej, powinna wyceniać w wartości godziwej wszystkie nieruchomości inwestycyjne. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej ma odzwierciedlać warunki rynkowe na dzień bilansowy. Zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej wpływa na zysk lub stratę netto w okresie, w którym nastąpiła zmiana.

Wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnej stanowi zgodnie z nowym MSSF 13 "Wycena w wartości godziwej" cena, którą otrzymałby sprzedający składnik aktywów lub zapłaciłby przekazujący zobowiązanie w zwykłej transakcji pomiędzy uczestnikami rynku dokonanej w dniu wyceny (tzw. cena wyjścia). Dotychczas była to cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami, ale MSSF 13 wprowadził ujednoliconą, nową definicję dla wszystkich standardów w przypadku których ten parametr wyceny ma zastosowanie - zatem też w MSR 40. W regulacjach ustawy o rachunkowości pozostała dotychczasowa definicja: cena, za jaką nieruchomość mogłaby zostać wymieniona na warunkach rynkowych pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi stronami Dokonując szacunku wartości godziwej należy wykluczyć ceny zawyżone lub zaniżone ze względu na specyficzne warunki transakcji lub okoliczności, jakie takiej transakcji towarzyszą, takie jak: nietypowe formy finansowania zakupu czy sprzedaż i leasing zwrotny, inne szczególne warunki czy koncesje przyznane przez stronę jakkolwiek powiązaną ze sprzedażą. Ustalając wartość godziwą, nie uwzględnia się też kosztów transakcji, które jednostka może ponieść w przypadku sprzedaży lub innej formy zbycia. Szacunek wartości godziwej przeprowadza się na konkretny dzień. Ponieważ warunki rynkowe mogą się zmieniać, taka wartość szacunkowa może okazać się niewłaściwa lub nieprawidłowa w innym terminie.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla między innymi wysokość przychodów z czynszów z aktualnych umów najmu czy leasingu, jak również racjonalne i uzasadnione założenia odzwierciedlające rynkową ocenę przychodów z czynszów z przyszłych umów leasingowych, przyjmując, że zaangażowane strony byłyby dobrze poinformowane, zainteresowane zawarciem hipotetycznej transakcji i dokonywałyby oceny w świetle aktualnych warunków rynkowych. Odzwierciedla również - na podobnych zasadach -wszelkie wypływy pieniężne (w tym płatności czynszów i inne wydatki), jakich można oczekiwać w odniesieniu do nieruchomości.

Przy braku aktualnych cen pochodzących z aktywnego rynku, jednostka bierze pod uwagę informacje z różnych źródeł takich, jak:

a) aktualne ceny występujące na aktywnym rynku nieruchomości o innym charakterze, będących w innym stanie i inaczej zlokalizowanych (lub będących przedmiotem umów leasingu lub innych umów o odmiennych warunkach) - po korekcie uwzględniającej istnienie tych różnic;

b) niedawne ceny z mniej aktywnego rynku, po skorygowaniu ich o wszelkie zmiany warunków ekonomicznych, które nastąpiły od czasu przeprowadzenia analizowanych transakcji zawartych w tych cenach;

c) projekcje zdyskontowanego przepływu środków pieniężnych na podstawie wiarygodnych szacunkach przyszłych przepływów środków pieniężnych, opartych na warunkach zawartych we wszystkich podpisanych umowach leasingu, innych umowach oraz - jeżeli jest to możliwe - dowodów zewnętrznych, takich jak aktualne rynkowe ceny najmu podobnych obiektów, tak samo zlokalizowanych i będących w takim samym stanie oraz dyskontując wartość tego przepływu z zastosowaniem stopy dyskonta odzwierciedlającej rynkową ocenę stopnia niepewności co do kwoty oraz terminu realizacji tych przepływów. [przykład 2]

PRZYKŁAD 1

Remont biurowca

Spółka ABC nabyła budynek biurowy za cenę 1 500 000 zł, poniosła koszty przeprowadzenia transakcji w wysokości 20 000 zł i od stycznia 2013 r. zaczęła amortyzację wg stawki 2,5 proc. rocznie. Jest ona zgodna z regulacjami podatkowymi. W maju poniesiono nakłady na remont w kwocie 190 000 zł + 23 proc. VAT oraz w czerwcu nakłady na rozbudowę (ulepszenie) 160 000 zł + 23 proc. VAT. Od lipca nakłady te zaczęto amortyzować. Na koniec roku wartość godziwa nieruchomości wynosiła 2 200 000 zł, ale nie ma ona żadnego wpływu na wycenę nieruchomości i jej ujęcie księgowe. Operacje gospodarcze w 2013 roku związane nakładami i ustaleniem odroczonego podatku dochodowego będą następujące:

@RY1@i02/2013/209/i02.2013.209.00800020c.101.gif@RY2@

Objaśnienia do schematów:

1. Ujęcie nakładów na remont 190 000 zł + 43 700 zł = 233 700 zł:

a) strona Wn konta Pozostałe koszty operacyjne 190 000 zł;

b) strona Wn konta VAT naliczony 43 700 zł;

c) strona Ma konta Rozrachunki z dostawcami 233 700 zł;

2. Ujęcie nakładów na ulepszenie 160 000 zł + 36 800 zł = 196 800 zł:

a) strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne 160 000 zł;

b) strona Wn konta VAT naliczony 36 800 zł;

c) strona Ma konta Rozrachunki z dostawcami 196 800 zł;

3. Ujęcie amortyzacji za okres styczeń - czerwiec 2013 roku = 1 520 000 zł x 2,5 proc. x 6/12 = 19 000 zł: strona Wn konta Amortyzacja, strona Ma konta Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych;

4. Ujecie amortyzacji za lipiec - grudzień 2013 = (1 520 000 zł + 160 000 zł) 2,5 proc. x 6/12 = 21 000 zł: strona Wn konta Amortyzacja, strona Ma konta Umorzenie nieruchomości inwestycyjnych;

Ustalenie odroczonego podatku dochodowego.

Wartość księgowa (1 520 000 zł + 160 000 zł) - (19 000 zł + 21 000 zł) = 1 640 000 zł

Wartość podatkowa (1 520 000 zł + 160 000 zł) - (19 000 zł + 21 000 zł) = 1 640 000 zł.

Nie ma zatem różnicy przejściowej i nie ma odroczonego podatku dochodowego.

PRZYKŁAD 2

Rozbudowa

Spółka ABC nabyła budynek biurowy za cenę 1 500 000 zł, poniosła koszty przeprowadzenia transakcji w wysokości 20 000 zł i od stycznia 2013 r. zaczęła amortyzację podatkową wg stawki 2,5 proc. rocznie. W maju poniesiono nakłady na remont w kwocie 190 000 zł + 23 proc. VAT oraz w czerwcu nakłady na rozbudowę (ulepszenie) 160 000 zł + 23 proc. VAT. Od lipca nakłady te zaczęto amortyzować. Na koniec roku wartość godziwa nieruchomości wynosiła 2 200 000 zł. Operacje gospodarcze w 2013 roku związane z nakładami i ustaleniem odroczonego podatku dochodowego będą następujące:

@RY1@i02/2013/209/i02.2013.209.00800020c.102.gif@RY2@

Objaśnienia do schematów:

1. Ujęcie nakładów na remont 190 000 zł + 43 700 zł = 233 700 zł:

a) strona Wn konta Pozostałe koszty operacyjne 190 000 zł;

b) strona Wn konta VAT naliczony 43 700 zł;

c) strona Ma konta Rozrachunki z dostawcami 233 700 zł;

2. Ujęcie nakładów na ulepszenie 160 000 zł + 36 800 zł = 196 800 zł:

a) strona Wn konta Pozostałe koszty operacyjne 160 000 zł;

b) strona Wn konta VAT naliczony 36 800 zł;

c) strona Ma konta Rozrachunki z dostawcami 196 800 zł;

W przypadku nieruchomości wycenianych w wartości godziwej nie ma potrzeby dokonywania odpisów umorzeniowych.

3. Podwyższenie wartości do poziomu wartości godziwej 2 200 000 zł - 1 520 000 zł = 680 000 zł: strona Wn konta Nieruchomości inwestycyjne, strona Ma konta Pozostałe przychody operacyjne;

4. Ustalenie odroczonego podatku dochodowego

Wartość księgowa 2 200 000 zł

Wartość podatkowa (1 520 000 zł + 160 000 zł) - (19 000 zł + 21 000 zł) = 1 640 000 zł

WK > WP różnica wynosi 560 000 zł i jest to różnica dodatnia, zatem należy utworzyć rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 560 000 * 19 proc. = 106 400 zł.

Przyczyna różnicy, czyli wzrost wartości nieruchomości i z drugiej strony amortyzacja są odnoszone wynikowo, zatem rezerwa będzie zaksięgowana: strona Wn konta Obciążenia wyniku finansowego, strona Ma konta Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

Dr Katarzyna Trzpioła

specjalistka z zakresu rachunkowości

Podstawa prawna

Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 330 z późn. zm.). Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).