Jak ująć grunt przeznaczony na budowę

starszy konsultant w dziale audytu Pricewaterhouse-Coopers

Wybudowanie budynków z lokalami mieszkalnymi i/lub usługowymi (np. mieszkania, domy jednorodzinne, garaże) z przeznaczeniem na odsprzedaż stanowi przedmiot działalności deweloperskiej. Z punktu widzenia rachunkowości działalność taką zalicza się do działalności produkcyjnej, w rezultacie której powstają produkty gotowe, tj. lokale mieszkalne oraz usługowe.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 19 ustawy o rachunkowości przez rzeczowe aktywa obrotowe rozumie się m.in. wytworzone lub przetworzone przez jednostkę produkty gotowe (wyroby i usługi) zdatne do sprzedaży lub w toku produkcji, półprodukty oraz towary nabyte w celu odprzedaży w stanie nieprzetworzonym. Projekty deweloperskie spełniają przytoczoną definicję rzeczowych aktywów obrotowych.

Taki sposób ewidencji uzasadniony jest faktem nabycia gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów w celu późniejszej odsprzedaży – praktycznie w formie nieprzetworzonej – w całości lub częściach ułamkowych, które są przypisane poszczególnym lokalom podlegającym sprzedaży.

Na dzień bilansowy pozostające w zapasie grunty i prawa wieczystego użytkowania wycenia się w cenie nabycia (art. 28 ust. 1 pkt 6 i ust. 2 ustawy) i wykazuje w bilansie jako towary. Oznacza to, że na ich wartość początkową składa się cena zakupu powiększona m.in. o podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne i administracyjne oraz inne koszty bezpośrednio związane z zakupem. Ponadto, zgodnie z art. 28 ust. 4 ustawy, cenę nabycia mogą powiększać koszty zewnętrznego finansowania zobowiązań zaciągniętych przez dewelopera w celu sfinansowania zakupu, takie jak prowizja od kredytów, odsetki bankowe oraz różnice kursowe.

Po zakończeniu budowy danego budynku, budowli lub ich kompleksu wartość gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu powinna zostać rozliczona na poszczególne lokale. W praktyce podział dokonywany jest zazwyczaj na podstawie kalkulacji, w proporcji do wartości kosztorysowych lub powierzchni użytkowej. Zakończone, lecz nie sprzedane na dzień bilansowy lokale wraz z przypadającą na nie częścią gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, deweloper uznaje za produkty gotowe i wycenia według rzeczywistego kosztu wytworzenia/ceny nabycia.