Jakie są skutki przeszacowania wartości inwestycji w nieruchomości

Warto zwrócić uwagę na istotny zapis w definicji. Inwestycje to aktywa, które są posiadane (sic!) przez jednostkę w celach ściśle określonych. Posiadanie natomiast odnosi się do danego momentu w czasie, a więc dopuszczalna jest sytuacja, w której jednostka nabywa jakieś aktywa, jako np. aktywa trwałe, a po jakimś czasie przekształca je w inwestycje, spełniając warunki definicji. W danym momencie, po przekształceniu z innych aktywów, jednostka posiada inwestycje odpowiadające definicji ustawowej. Na przykład w przypadku nieruchomości, jeżeli są użytkowane, to nie można ich uznać za inwestycje. Dopiero zaprzestanie użytkowania i decyzja organu stanowiącego jednostki podjęta post factum może je przekwalifikować na inwestycje. Przykładowo, jeżeli jednostka posiada magazyn i użytkuje go lub wynajmuje, pobierając pożytki, to może go przekształcić w inwestycję, pod warunkiem zaprzestania użytkowania budynku jako magazynu lub pobierania czynszu za jego najem. Budynek magazynowy musi stać pusty, aby kierownik jednostki mógł go przekwalifikować w księgach na inwestycje.

Inwestycje muszą być wycenione nie rzadziej niż na dzień bilansowy. Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości istnieją dwie możliwości takiej wyceny:

a) według zasad stosowanych do środków trwałych (określonych w art. 28 ust. 1 pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1-5 i art. 33 ust. 1 ustawy o rachunkowości),

b) według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej (art. 28 ust. 1 pkt 1a ustawy o rachunkowości).

Wyboru metody powinien dokonać kierownik jednostki, dokumentując to w sposób określony w art. 10 ustawy o rachunkowości.

Bezpośrednim skutkiem przeszacowania inwestycji w nieruchomości jest odniesienie różnicy wartości na rachunek wyników. 1 stycznia 2009 r. art. 35 ust. 4 ustawy o rachunkowości otrzymał nowe brzmienie: Skutki przeszacowania inwestycji zaliczonych do aktywów trwałych innych niż wymienione w art. 28 ust. 1 pkt 1a, powodujące wzrost ich wartości do poziomu cen rynkowych, zwiększają kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny. Obniżenie wartości inwestycji uprzednio przeszacowanej do wysokości kwoty, o którą podwyższono z tego tytułu kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny, jeżeli kwota różnicy z przeszacowania nie była do dnia wyceny rozliczona, zmniejsza ten kapitał (fundusz). W pozostałych przypadkach skutki obniżenia wartości inwestycji zalicza się do kosztów finansowych. Wzrost wartości danej inwestycji bezpośrednio wiążący się z uprzednim obniżeniem jej wartości, zaliczonym do kosztów finansowych, ujmuje się do wysokości tych kosztów jako przychody finansowe. Oznacza to bezpośrednie wyłączenie skutków przeszacowania inwestycji w nieruchomości z procedury odnoszenia na kapitał z aktualizacji wyceny. Dodatkowo rozszerzono pozostałe przychody i koszty operacyjne zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o rachunkowości o przychody i koszty związane z utrzymywaniem nieruchomości oraz wartości niematerialnych i prawnych zaliczonych do inwestycji, w tym także z aktualizacją wartości tych inwestycji, jak też z ich przekwalifikowaniem odpowiednio do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jeżeli do wyceny inwestycji przyjęto cenę rynkową bądź inaczej określoną wartość godziwą. Stąd też przychody i koszty utrzymywania, różnice z wyceny i przekwalifikowania inwestycji w nieruchomości od 1 stycznia 2009 r. odnosi się odpowiednio na pozostałe przychody lub koszty operacyjne w zależności od efektu, jaki wywołały.

Analizując problem od strony podatkowej, należy stwierdzić, że przekwalifikowanie nieruchomości ze środków trwałych na inwestycje nie powoduje konieczności zapłaty CIT. Nie jest bowiem wymienione jako przychód w art. 12 ustawy o CIT (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Takie przeszacowanie jest w swej istocie nabyciem inwestycji, a jej wartość po przeszacowaniu rozumiana jest jako wartość nabycia.

Przeszacowanie wartości inwestycji w nieruchomości, mimo że odnoszone na rachunek wyników jednostki w przychody lub koszty operacyjne, nie rodzi konsekwencji na gruncie podatku dochodowego. W przypadku zwiększenia wartości inwestycji, różnica dodatnia nie jest przychodem, gdyż nie została wymieniona w art. 12 ustawy o CIT. Natomiast w przypadku zmniejszenia wartości inwestycji nie jest kosztem podatkowym, gdyż art. 16 ust. 1 pkt 26a wyraźnie wyklucza odpisy aktualizacyjne (poza aktualizacją należności) z katalogu kosztów uzyskania przychodów.

Dopiero w momencie zbycia inwestycji w nieruchomości, przychód jest opodatkowany, a jego wartość określa art. 14 ust. 1 ustawy o CIT. W przepisach nie ma odniesienia co do kosztu uzyskania przychodu przy sprzedaży zaktualizowanej inwestycji w nieruchomości. Można więc przyjąć, że kosztem podatkowym jest aktualna wartość inwestycji ujawniona w księgach, bowiem nie jest ona wymieniona w katalogu kosztów wykluczonych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Jest to bardzo korzystne dla jednostki, gdyż różnica między przychodem a wartością nabycia musi zostać opodatkowana podatkiem dochodowym, i im jest mniejsza, tym podatek niższy. Można sobie wyobrazić sytuację, gdy jednostka, planując sprzedaż nieruchomości, przestaje ją użytkować. Następnie kierownik jednostki przekształca w księgach nieruchomość w inwestycję. Zarządza też jej przeszacowanie do wartości godziwej, która w takim przypadku jest ustaloną ceną sprzedaży. Różnicę z wyceny odnosi na przychód operacyjny, który jednak nie jest opodatkowany. Następnie jednostka sprzedaje nieruchomość za wartość rynkową równą wartości godziwej, która z kolei jest wartością nabycia inwestycji. Dla celów podatkowych wykazuje się przychód w wartości sprzedaży oraz koszt w wysokości wartości nabycia inwestycji, czyli również wartości sprzedaży. Stąd też podatek dochodowy od takiej transakcji nie wystąpi, gdyż różnica między dwiema identycznymi wartościami wynosi zero.

Oczywiście takie rozwiązanie wydaje się trochę ryzykowne. Organy podatkowe staną z pewnością na stanowisku, że należałoby stosować ogólną zasadę podatkową wyrażoną w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Zgodnie z nią kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy. Istotna jest więc definicja kosztu poniesionego, ale w ustawie o CIT jej nie znajdziemy. W doktrynie utarło się definiować koszty poniesione jako wydatki faktycznie zapłacone lub chociażby należne podmiotowi zewnętrznemu. W przypadku aktualizacji wyceny inwestycji w nieruchomości nie mamy więc do czynienia z kosztem poniesionym, gdyż wartość aktualizacji nie została ani zapłacona, ani nie jest należna do zapłaty. Z uwagi na to, organy skarbowe będą dążyły do tego, aby koszt uzyskania przychodu ze zbycia inwestycji został skorygowany o wartość aktualizacji.

Powyżej opisany stan prawny jest niewątpliwą luką w przepisach, która powinna zostać szybko naprawiona.

Od 1 stycznia 2009 r. przez inwestycje rozumie się aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń przez inwestycje rozumie się lokaty.

Mariusz Cieśla

dgp@infor.pl