Deweloperzy muszą odpowiednio ująć aktywa

Deweloperzy nadal mają problemy z prowadzeniem rachunkowości. Dzieje się tak, choć ujęcie usług budowlanych od lat odbywa się na tych samych zasadach określonych w art. 34a - 34d ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 z późn. zm.). Co więcej, wyjaśnienia w tym zakresie zawierają też Krajowy Standard Rachunkowości nr 3 - Niezakończone usługi budowlane (Dz.Urz. Min. Fin. z 2009 r. nr 16, poz. 88) oraz Międzynarodowy Standard Rachunkowości 11 - Umowy o usługę budowlaną. Tymczasem ewidencja działalności deweloperów sprawia na tyle poważne trudności, że Komitet Standardów Rachunkowości zdecydował się wydać stanowisko w tej sprawie.

Liczy się cel zakupu

Z doświadczenia Barbary Kapickiej z kancelarii Biegłego Rewidenta Barbara Kapicka wynika, że stałym problemem firm zajmujących się działalnością deweloperską jest między innymi prawidłowe kwalifikowanie gruntów i prawa wieczystego użytkowania do prawidłowej grupy aktywów. Firmy zdają się nie zauważać, że decydując się na wpisanie ich do danej grupy aktywów, powinny mieć skonkretyzowane zamiary co do dalszego przeznaczenia gruntów i prawa wieczystego użytkowania.

I tak grunty lub prawo wieczystego użytkowania mogą być kwalifikowane do:

wśrodków trwałych - np. jeżeli będą wykorzystywane do prowadzonej działalności,

winwestycji w nieruchomości - np. jeżeli podmiot będzie pobierał korzyści z ich najmu lub dzierżawy,

wzapasów/ towarów - np. jeżeli będą na nich budowane mieszkania do sprzedaży.

Oczywiście po dokonanym zakupie zawsze może się okazać, że firma budowlana zmieni przeznaczenie tego składnika majątku. - Wówczas decyzja o zmianie przeznaczenia składnika majątkowego powinna być wyrażona zgodnie z obowiązującymi w jednostce procedurami, np. uchwałą lub decyzją właściciela - twierdzi Barbara Kapicka. Pociąga to za sobą obowiązek wprowadzenia zmian ujęcia tego składnika majątku w księgach.

W działalności deweloperskiej grunty będące środkami trwałymi lub inwestycjami w nieruchomości są najczęściej przekwalifikowane na grunty pod budowę. Po tego typu zmianie w księgach rachunkowych należy je ująć w grupie aktywów obrotowych jako towar handlowy. - Działalność deweloperska jest niczym innym jak odmianą produkcji przemysłowej wyrobów gotowych - zauważa ekspertka.

Tak więc sprzedaż wyrobu gotowego, jakim jest lokal mieszkalny/użytkowy, wiąże się ze sprzedażą udziału w gruncie. Wymaga to udokumentowania aktem notarialnym i zapisami w księgach wieczystych. - Jeśli jednak w dacie zakupu gruntu lub prawa wieczystego użytkowania nie znamy jego ostatecznego przeznaczenia, a działalność deweloperska nie jest działalnością podstawową, wówczas zakupiony grunt należy ująć jako środek trwały - proponuje Barbara Kapicka. - Jest to rozwiązanie bezpieczne, ponieważ grunty lub prawo wieczystego użytkowania w dacie ich zakupu mają wszystkie cechy określone w art. 3 ust. 1 pkt. 15 ustawy o rachunkowości.

Klasyfikacja wydatków

Z kolei według Krzysztofa Pieniążka, księgowego z departamentu usług księgowych z ECA Auxilium, wiele niejasności pojawia się przy okazji klasyfikacji kosztów wykonania. Nieprawidłową praktyką jest prowadzenie łącznej ewidencji kosztów. Tymczasem koszty powinny być odrębnie gromadzone dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ponadto ekspert zwraca uwagę na problemy, jakie pojawiają się w zakresie ujmowania kosztów wytworzenia. O tym, które z kosztów powinny wchodzić w ich skład, precyzuje art. 28 ust. 3 ustawy o rachunkowości.

- Elementem kosztu wytworzenia są również koszty związane z zaistniałymi przerwami technologicznymi - twierdzi nasz rozmówca. Dodaje, że wliczanie do kosztów wytworzenia kosztów przestojów spowodowanych innymi przyczynami niż technologicznie uzasadnione (np. brakiem płynności finansowej) jest nieprawidłowe. Koszty te bowiem obciążają koszty danego okresu i powinny być wyłączane z kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Według Krzysztofa Pieniążka do kosztów nie zalicza się również wytworzenia kosztów promocji, marketingu, reklamy i sprzedaży. Obciążają one także koszty i wynik finansowy okresu ich poniesienia.

WAŻNE

Komitet Standardów Rachunkowości zaproponował, by działalnością deweloperską była działalność gospodarcza obejmująca:

● wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub ulepszaniu budynków i ich odsprzedaży w całości lub części; przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany oraz

● zagospodarowanie efektów zakończonych przedsięwzięć deweloperskich (usługa ciągła), jak np. zarządzanie nieruchomościami, wynajem lokali.

Agnieszka Pokojska

agnieszka.pokojska@infor.pl

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2012/175/i02.2012.175.00800010a.804.jpg@RY2@

Jacek Mateja, biegły rewident, partner w dziale audytu Deloitte

Podmioty, które zaczynają działalność w sektorze usług budowlanych, często błędnie szacują całkowite koszty projektów i związanych z nimi przychodów. To konsekwencja m.in. braku właściwego monitorowania wykonywania usług oraz szacowania kosztów pozostałych do zakończenia usługi. Bez istnienia mechanizmów ciągłej oceny kosztów koniecznych do zakończenia projektu, a tym samym przewidywanej marży na kontrakcie, nie jest możliwe właściwe zastosowanie metody procentowego szacowania przychodów zrealizowanych w danym okresie. Stosunkowo często mamy do czynienia z sytuacją, że aż do końca realizacji umowy jednostki stosują do określenia wielkości przychodów marżę budżetowaną lub zbliżoną do budżetowanej w momencie podpisania umowy, a dopiero zamknięcie i rozliczenie projektu jest momentem rozpoznania pełnych kosztów. Efekt takiego podejścia w postaci ujemnej marży widać często dopiero po faktycznym zakończeniu danej umowy.

W sytuacji gdy jednostki nie wypracowały sprawdzonych mechanizmów budżetowania/szacowania kosztów pozostałych do zakończenia umowy, nie powinny one rozpoznawać zysku wynikającego z realizacji umów aż do momentu, gdy osiągnięcie takiego zysku jest racjonalnie uzasadnione.