Czy zamianę działek opodatkować jak sprzedaż

Zamiana działek to powszechna praktyka w miastach i gminach.

- Planujemy zamianę prawa użytkowania wieczystego jednej działki na prawo użytkowania wieczystego innej działki. Ponieważ spółka zbędzie działkę o większej wartości, to miasto zapłaci spółce różnicę. Czy w tej sytuacji powstanie przychód po stronie spółki? - pyta pan Zbigniew z Wrocławia.

To, czy powstanie przychód, będzie zależało od konkretnych rozliczeń między miastem a spółką. Dochodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem CIT jest bowiem różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania. Nie ma jednak wątpliwości, że transakcja zamiany rodzi skutki podatkowe, na co wskazał w jednym z najnowszych wyroków Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie (wyrok z 4 maja 2011 r., III SA/Wa 2602/10, nieprawomocny).

W sprawie rozstrzygniętej przez sąd, podobnie jak w pytaniu pana Zbigniewa, doszło do zamiany nieruchomości w formie aktu notarialnego między miastem a spółką. Spółka otrzymała prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz nieruchomości znajdujących się na tej działce, a miasto użytkowanie wieczyste gruntu wraz z nieruchomościami w innym miejscu miasta. Sąd orzekł, że umowa zamiany zrodziła skutki podatkowe po obu stronach.

Jak stwierdził WSA, następstwem umowy zamiany było przeniesienie pomiędzy stronami własności określonych składników majątkowych oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. Umowa zamiany jest natomiast podobna do umowy sprzedaży. Sąd zaznaczył, że w dużym uproszczeniu można uznać, że umowa zamiany zawiera w sobie dwie umowy sprzedaży. Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 ustawy o CIT, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jak wyjaśniał dalej sąd, w wyniku umowy zamiany po stronie spółki powstanie przychód podatkowy, a jego wartość będzie równa cenie określonej w akcie notarialnym. Kosztem uzyskania przychodu - dodał sąd - będą natomiast wydatki na nabycie budynku lub wytworzenie go we własnym zakresie, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT.

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 7 ust. 1 - 3, art. 14 ust. 1, art. 16h ust. 1 pkt 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).