W jaki sposób spółdzielnia i wspólnota mieszkaniowa rozliczą letnie remonty

Czy dochód z wynajmowania garaży jest opodatkowany

@RY1@i02/2012/172/i02.2012.172.18300150e.811.jpg@RY2@

Zwolnione od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych, prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć zespół lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń znajdujących się w budynku i poza nim (m.in. klatki schodowe, strychy, garaże, chodniki, parkingi), a także urządzeń (m.in. windy, rurociągi, budowle inżynieryjne), które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. Zasoby mieszkaniowe nie obejmują lokali użytkowych (niemieszkalnych).

Odnosząc się więc do możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z wynajmu garaży lub miejsc postojowych dla osób niebędących członkami spółdzielni, należy stwierdzić, że dochód ten nie może zostać uznany za dochód pochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i to bez względu na to, na jaki cel zostanie przeznaczony. Stanowisko to potwierdza także orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 23 lutego 2011 r., sygn. akt II FSK 1888/09).

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 3 lutego 2012 r. (nr IBPBI/2/423-1364/11/PC) stwierdził, że garaże oraz miejsca postojowe wynajmowane osobom niemieszkającym w zasobach mieszkaniowych spółdzielni lub też wykorzystującym je w działalności gospodarczej (nieprzypisane do lokali mieszkalnych) nie mieszczą się w pojęciu zasobów mieszkaniowych, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Tylko dochody uzyskane z wynajmu garaży i stanowisk mogą być zwolnione, o ile służą mieszkańcom będącym jednocześnie członkami spółdzielni, którzy posiadają lokale mieszkalne w zasobach spółdzielni.

Jednak chociaż wpłaty dokonywane na rzecz spółdzielni przez najemców lokali użytkowych nie są objęte zwolnieniem podatkowym, nie oznacza to, że wpłaty od najemców nie mogą podlegać podatkowemu rozliczeniu jako przychody i związane z nimi koszty na zasadach ogólnych. Zasada ta dotyczyć będzie również wydatków poniesionych na utrzymanie garaży w należytym stanie.

Podstawa prawna

Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Czy wydatki na monitoring trzeba rozliczyć

@RY1@i02/2012/172/i02.2012.172.18300150e.812.jpg@RY2@

Zgodnie z omówioną wyżej zasadą tylko dochody wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów są zwolnione z podatku dochodowego. Zatem wydatki poniesione na monitoring osiedla mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. Pojęcie zasobów mieszkaniowych obejmuje tzw. nieruchomość wspólną, którą zgodnie z ustawą o własności lokali stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, drogi osiedlowe, ulice. Wszystkie te pomieszczenia i obiekty mogą zostać objęte monitoringiem, a wydatki poniesione na jego utrzymanie będą stanowić koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Wydatki na instalację monitoringu osiedlowego pomniejszą przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Jednak dochód po wykazaniu w deklaracji rocznej podatku dochodowego od osób prawnych CIT-8 i tak zostanie zwolniony z obowiązku objęcia 19-proc. CIT.

Podstawa prawna

Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Czy odsetki od lokat bankowych są opodatkowane

@RY1@i02/2012/172/i02.2012.172.18300150e.813.jpg@RY2@

Takie jest stanowisko fiskusa, które potwierdza również orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zwolnione od podatku są tylko odsetki z rachunku bieżącego, ale już nie te z innych lokat terminowych. Część wspólnot i spółdzielni uważa, że jeśli lokują w banku wpłaty lokatorskie i inne dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to odsetki naliczone od tych środków pieniężnych, jako pochodzące ze źródła zwolnionego od podatku, korzystają również ze zwolnienia. Przecież otrzymane odsetki świadczą o efektywności gospodarowania tymi środkami, a poza tym są przeznaczone na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. Niestety, mimo racjonalnego działania z punktu widzenia ekonomicznego, ulokowanie kapitału na oprocentowanych kontach wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku od uzyskanych odsetek. O ile na poziomie niektórych wojewódzkich sądów administracyjnych akceptowane jest stanowisko, że odsetki od środków pieniężnych pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi są zwolnione od podatku, to NSA w wyroku z 20 maja 2011 r. (sygn. akt II FSK 80/10) uchylił korzystny dla spółdzielni wyrok sądu pierwszej instancji i tym samym poparł stanowisko organów podatkowych.

Zakwalifikowanie odsetek od lokat jako niepochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oznacza, że dochód taki nie może być zwolniony od podatku, nawet gdyby był przeznaczony na cele mieszkaniowe. Podatek zatem musi być płacony tak w ramach comiesięcznych zaliczek, jak i rocznego podatku wykazywanego w CIT-8.

Podstawa prawna

Art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Czy wspólnota mieszkaniowa musi wystawić fakturę

@RY1@i02/2012/172/i02.2012.172.18300150e.814.jpg@RY2@

O ile zasady rozliczenia pomiędzy wspólnotą a jej członkami w ramach zarządu wspólnotą nie spełniają definicji dostawy towarów oraz świadczenia usług, w związku z czym nie podlegają VAT, o tyle opodatkowaniu podlegają czynności wykonywane przez wspólnotę, wykraczające poza zakres obowiązku zarządu, np. obciążanie kosztami mediów osób niebędących członkami wspólnoty czy świadczenie innych usług na zewnątrz wspólnoty. W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Wspólnota może wystawić faktury VAT na poszczególnych właścicieli lokali użytkowych. W ten sposób możliwe byłoby odliczenie VAT naliczonego.

Minister finansów w interpretacji ogólnej z 21 czerwca 2011 r. (nr PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571) potwierdził, że w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali wspólnota, zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Podstawa prawna

Art. 8 ust. 2a, art. 106 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

Czy można odliczyć wydatki na oznakowanie drogi

@RY1@i02/2012/172/i02.2012.172.18300150e.815.jpg@RY2@

Zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych, w tym w strefie ruchu i strefie zamieszkania, należy do podmiotu zarządzającego tymi drogami. Podmioty zarządzające drogami, ustalając organizację ruchu na tych drogach, stosują znaki i sygnały drogowe oraz zasady ich umieszczania wynikające z ustawy o ruchu drogowym i jej przepisów wykonawczych. Koszt oznakowania drogi wewnętrznej ponosi podmiot zarządzający drogą. Może to być na przykład spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa. Drogami wewnętrznymi są drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg.

W skład zasobów mieszkaniowych, istotnych z punktu widzenia rozliczenia podatkowego, wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. budowle komunikacyjne, takie jak drogi osiedlowe, ulice, chodniki.

Tak więc wydatki poniesione przez spółdzielnię czy wspólnotę mieszkaniową na organizację ruchu wpisują się w gospodarkę zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o CIT.

Podstawa prawna

Art. 12, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 74, poz. 397 z późn. zm.).

Art. 10 ust. 7 ustawy z 20 czerwca 1997 r. - Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 108, poz. 908 z późn. zm.).

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl