W cenie nabycia nieruchomości uwzględnia się wierzytelności

Cena nabycia nieruchomości powinna być ustalona na podstawie należnej zbywcy ceny z uwzględnieniem wartości zaliczonych na jej poczet wierzytelności.

Sp. z o.o. jest spółką zawiązaną do przejęcia i ukończenia inwestycji rozpoczętej przez inny podmiot. Spółka przejęła nieruchomość od komornika w toku postępowania egzekucyjnego. Od 2009 roku nabywała wierzytelności wobec poprzedniego inwestora od osób trzecich w drodze umów cesji oraz zawierała porozumienia z jego wierzycielami, a także dokonywała ich spłaty, nabywając spłacone wierzytelności. W lutym 2010 r. przeprowadzono licytację komorniczą, którą wygrała skarżąca spółka. Na poczet ceny nabycia nieruchomości wnioskodawca zaliczył część nabytych wierzytelności w kwotach wyższych niż faktycznie zapłacone.

Minister finansów, który wydał interpretację, i spółka byli zgodni, że w opisanym zdarzeniu występuje odpłatne nabycie nieruchomości oraz kontynuacja inwestycji budowlanej. Do ustalenia wartości początkowej środka trwałego zastosowanie będzie miał art. 16g ust. 4 ustawy, nakazujący dokonywanie wyceny według kosztu wytworzenia.

Spór dotyczył zaś sposobu ustalenia ceny nabycia nieruchomości. Zdaniem organu powinna być ustalona w oparciu o nominalną cenę sprzedaży, z pominięciem faktu, że wydatki faktycznie poniesione na nabycie tych wierzytelności były niższe.

Skarżąca zaś chciała, aby cenę nabycia nieruchomości, stanowiącą składnik kosztu wytworzenia środka trwałego, obniżyć o różnicę między sumą wierzytelności zaliczonych na poczet ceny nabycia nieruchomości a faktycznymi wydatkami. Różnica ta powstała na skutek pozyskiwania w drodze umów cesji wierzytelności po cenach niższych niż ich wartość nominalna.

Sąd przytoczył treść art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, który określa generalną zasadę powstawania kosztów. Zgodnie zaś z art. 15 ust. 6 ustawy, kosztem są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych dokonywane zgodnie z art. 16a - 16m ustawy.

WSA wyjaśnił, że podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środka trwałego. Zgodnie z art. 16g ust. 1 pkt 2 ustawy, w razie wytworzenia środka trwałego we własnym zakresie, wartość początkową należy ustalać na podstawie kosztu wytworzenia. Zgodnie z kolei z art. 16g ust. 4, za koszt wytworzenia uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.

Sąd zgodził się z organem podatkowym, że przepis odsyła do ceny nabycia rzeczowych składników majątku, zdefiniowanej w art. 16g ust. 3 ustawy jako kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. Chodzi w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o VAT, z wyjątkami.

Zdaniem sądu, cena nabycia nie wiąże się więc z faktycznym wydatkiem, a jest związana z kwotą należną sprzedającemu. Sąd stwierdził, że skoro spółka przejęła nieukończoną inwestycję poprzez nabycie nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej, to kwota ta stanowi cenę nabycia nieruchomości.

Opr. Łukasz Zalewski