Za nieruchomości zapłacimy wyższe podatki, a niektórzy dodatkowo minimalny

Marcin Mroziuk

marcin.mroziuk@infor.pl

 

Ile do budżetu od właścicieli

Od Nowego Roku podatek od przychodów z budynków w praktyce zastąpi obecny podatek minimalny w PIT i CIT. Jego założenia i stawka się nie zmienią, ale będzie nim objętych więcej podatników

Podatek minimalny od nieruchomości na wynajem zmienił finansowe oblicze inwestycji w nieruchomości w Polsce od 2018 r. Od samego początku wzbudził zarówno krytykę ze strony inwestorów, jak i zainteresowanie Komisji Europejskiej. Już po kilku miesiącach doczekał się istotnych zmian, które właśnie od stycznia 2019 r. wchodzą w życie. Będą one ważne dla wielu firm, gdyż nowym podatkiem od przychodów z budynków co do zasady zostaną objęte wszystkie położone na terytorium Polski budynki (mieszkalne i niemieszkalne) oddane do używania na podstawie najmu (dzierżawy, leasingu finansowego itp.).

Podatnicy muszą pamiętać również o zmianach w podatku od nieruchomości, jakie zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 r. Chodzi przede wszystkim o opodatkowanie działek położonych pod liniami i urządzeniami energetycznymi, gazowymi czy telekomunikacyjnymi.

W przyszłym roku zostaną też wprowadzone jednolite wzory deklaracji na podatek od nieruchomości, rolny i leśny. To dobra wiadomość dla firm, które posiadają grunty, budynki i budowle w różnych gminach.

Nie zmieni się za to termin na składanie deklaracji – upłynie on 31 stycznia 2019 r. Niemal wszyscy właściciele zapłacą podatek od gruntów i budynków według wyższych stawek. Wyjątkiem będą gminy, w których nie dojdzie do podwyższenia stawek na mocy uchwał rad gmin. Obowiązkowo trzeba więc sprawdzić, czy rada gminy/miasta podjęła uchwałę w sprawie stawek podatku od nieruchomości, podatku rolnego i podatku leśnego na 2019 r.

Inne zmiany dotyczące opodatkowania nieruchomości nie są jeszcze przesądzone. Najprawdopodobniej dopiero w 2019 r. zostanie wprowadzona w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) zmiana dotycząca pierwszego zasiedlenia. Rząd nie przyjął bowiem jeszcze (na dzień zamknięcia numeru) projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (numer z wykazu prac Rady Ministrów – UA 37), który dostosowuje polskie przepisy do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, dotyczącego pierwszego zasiedlenia. Projekt modyfikuje przesłanki stosowania zwolnienia dla dostaw budynków, budowli i ich części. Likwiduje warunek, że ich zasiedlenie musi nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (wykorzystywanie na własne potrzeby wybudowanego przez podatnika budynku nie było uznawane za zasiedlenie).

Prawdopodobnie Ministerstwo Finansów wyda też objaśnienia podatkowe (będą wiążące podobnie jak interpretacje ogólne) dotyczące opodatkowania VAT nieruchomości komercyjnych. Obecnie toczą się bowiem spory sądowe o to, czy sprzedaż, np. biurowca, jest zbyciem aktywa (budynku) i jest opodatkowana VAT, czy jest może zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, co jest wyłączone z VAT. W październiku zakończyły się konsultacje podatkowe związane z tym tematem. Należy się więc spodziewać, że minister w niedługim czasie wskaże (we wspomnianych objaśnieniach), w jakich okolicznościach zbycie/nabycie nieruchomości komercyjnych podlega opodatkowaniu VAT, a w jakich stanowi czynność, do której nie stosuje się przepisów ustawy o VAT.

Nowa danina zamiast starej

Podatek od przychodów z budynków zastąpi dotychczasowy podatek minimalny. Jego zakres będzie dużo szerszy, ale podatnicy będą mogli go odzyskać

Od 1 stycznia 2019 r. do ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej: ustawa o PIT) i ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1036 ze zm.; dalej: ustawa o CIT) zostanie wprowadzony podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem. Zmianę w przepisach wprowadzi ustawa z 15 czerwca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. poz. 1291).

– Nowa instytucja podatku od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem to w istocie dotychczasowy podatek od nieruchomości komercyjnych, zmieniony i dostosowany do wymogów stawianych m.in. przez Unię Europejską. Niemniej jednak zmiany podstawowych elementów opodatkowania są na tyle daleko idące, że mogą pociągnąć za sobą istotne konsekwencje dla podatników – mówi Łukasz Kupryjańczyk, partner w Thedy & Partners.

Przypomnijmy, że zasady dotychczasowego podatku minimalnego zostały uregulowane w art. 24b ustawy o CIT oraz art. 30g ustawy o PIT. Jest to danina nałożona na podatników, którzy posiadają na terenie Polski środki trwałe o wartości początkowej przekraczającej 10 mln zł, sklasyfikowane jako:

1) budynki handlowo-usługowe sklasyfikowane w KŚT jako:

– centrum handlowe,

– dom towarowy,

– samodzielny sklep i butik,

– pozostały budynek handlowo-usługowy,

2) budynki sklasyfikowane w KŚT jako budynki biurowe.

Podatek dotyczy każdej nieruchomości odrębnie, a więc właściciel kilku centrów handlowych o wartości poniżej 10 mln zł każda nie płaci tej daniny.

Podatku nie muszą płacić podmioty wykorzystujące budynki komercyjne do własnej działalności gospodarczej. Nie są nim też objęte środki trwałe (nieruchomości komercyjne), od których podatnicy zaprzestali dokonywania odpisów amortyzacyjnych w związku z zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestali działalności, w której te nieruchomości były używane.

Stawka minimalnego podatku to obecnie 0,035 proc. podstawy opodatkowania. Jest nią przychód równy wartości początkowej środka trwałego, ustalonej na pierwszy dzień każdego miesiąca, wynikającej z prowadzonej przez podatnika ewidencji, pomniejszonej o kwotę 10 mln zł. W praktyce mamy więc kwotę wolną od podatku wynoszącą 10 mln zł. Daninę minimalną można też odliczać od podatku dochodowego.

Katarzyna Nosal-Gorzeń, partner w KPMG, oraz Marcin K. Wiśniewski, menedżer w KPMG, tłumaczą, że zgodnie z obecnymi przepisami, jeżeli nieruchomość ma wartość początkową na poziomie 100 mln zł (co nie jest rzadkim zjawiskiem przy większych nieruchomościach na wynajem), to miesięczne zobowiązanie wyniesie 31,5 tys. zł, co rocznie daje kwotę 378 tys. zł. Zapłaconą kwotę za miesiąc można odliczyć od zaliczek na podatek dochodowy.

– Zgodnie z brzmieniem przepisów przed zmianą w rocznym rozliczeniu CIT można było wykazać do odliczenia zapłacony w całym roku podatek minimalny. Jeżeli natomiast podatnik był na stracie podatkowej albo podatek minimalny za cały rok był wyższy niż roczny podatek CIT, to nieodliczona kwota podatku minimalnego stawała się definitywnym wydatkiem – tłumaczą eksperci KPMG.

Jak przyznaje Katarzyna Nosal-Gorzeń, ta kwestia stała się problemem dla branży nieruchomości, ponieważ powstał dodatkowy wydatek, którego inwestorzy nie ujmowali w swoich prognozach finansowych. Wydatku tego nie można było w jakikolwiek sposób odzyskać nawet przez rozliczenia z najemcami. Marcin K. Wiśniewski zwraca również uwagę, że ze względu na fakt, iż duża część inwestycji w nieruchomości była przeprowadzana w formie zakupu nieruchomości jako aktywów, cena nabycia stanowiła wartość początkową nieruchomości. Dodatkowo takie zakupy są finansowane długiem (pożyczkami lub kredytami), od którego płacone są odsetki, które na zasadach określonych w ustawie o CIT stanowiły koszty podatkowe. – Dlatego łączna wartość odpisów amortyzacyjnych oraz odsetek od długu realnie powodowała, że podatek dochodowy był niższy niż podatek minimalny albo w ogóle nie występował – mówią eksperci KPMG.

Jak oceniają Łukasz Kupryjańczyk oraz Adam Barcikowski z Thedy & Partners, dotychczasowe regulacje niewątpliwie wprowadziły pewną rewolucję na rynku. Powstało również trochę wątpliwości, jak poszczególne przepisy należy rozumieć, np. w zakresie kalkulowania płatności podatku, wykorzystania budynków na własne potrzeby czy też opodatkowania obiektów zlokalizowanych na cudzym gruncie. – Przepisy nie okazały się w praktyce bardzo skomplikowane. Niemniej jednak ich korekty ze względu na pewną dyskryminację określonych grup podatników domagała się Komisja Europejska – przyznają nasi rozmówcy (patrz ramka „Jakie zastrzeżenia miała Komisja Europejska”).

WAŻNE Od podatku od przychodów z budynków zwolnione będą budynki mieszkalne oddane do używania w ramach realizacji programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego.

Od wszystkich wynajmowanych budynków

Nowelizacja podatku minimalnego przewiduje daleko idące zmiany. Zakłada ona, że podatkiem od przychodów z budynków zostaną objęte środki trwałe będące budynkiem, które:

• stanowią własność albo współwłasność podatnika,
• są składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą,
• zostały oddane w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• znajdują się na terytorium Polski.

Jak oceniają Łukasz Kupryjańczyk i Adam Barcikowski, dla podatników będzie to oznaczać, że ustalenie przedmiotu opodatkowania powinno być prostsze niż do tej pory z uwagi na szczegółowe kryteria oraz brak odwołania do zewnętrznych klasyfikacji statystycznych.

takie zastrzeżenia miała Komisja Europejska

KE wskazała, że polskie przepisy muszą:

• obejmować minimalnym podatkiem dochodowym wszystkie budynki, z wyłączeniem mieszkalnych, jeżeli zostały oddane do używania w ramach rządowych (samorządowych) programów dotyczących budownictwa społecznego i takie zwolnienie jest zgodne z zasadami pomocy publicznej;

• nakładać minimalny podatek dochodowy na te nieruchomości (ich części), które są wynajmowane;

• wprowadzać kwotę wolną w wysokości 10 mln zł dotyczącą nie poszczególnych nieruchomości będących własnością podatnika, ale dotyczącą łącznie wszystkich nieruchomości należących do danego podatnika;

• przewidywać możliwość uniknięcia obciążenia (zwrot) podatkiem od przychodów z budynków w przypadku potwierdzenia przez organ podatkowy zapłaty PIT lub CIT we właściwej wysokości (o ile podatnik wystąpi z wnioskiem o zwrot tego podatku). ©℗

Nowelizacja przewiduje zwiększenie zakresu opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków. Wystarczy porównać, co jest opodatkowane obecnie i co będzie objęte daniną po zmianach. Jak mówi Katarzyna Nosal-Gorzeń, obecny wąski i niejasny zakres opodatkowania (pozostawiający poza zakresem np. centra logistyczne) zostanie rozszerzony na wszystkie budynki, które są oddane do używania na podstawie umów najmu (dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze). – Znika więc problem klasyfikacji konkretnych budynków dla potrzeb tego podatku, np. budynków o mieszanej klasyfikacji, ale niestety poprzez po prostu opodatkowanie wszystkiego – przyznaje ekspertka.

Radosław Kowalski, doradca podatkowy, zgadza się, że zmiana w duchu prawa wspólnotowego wcale nie musi być dobrą informacją dla podatników. Podatek od przychodów z budynków stosowany będzie nie tylko do budynków użytkowych, ale nawet mieszkalnych (z uwzględnieniem wyłączeń expressis verbis wymienionych w przepisach). Ustawodawca obejmuje nim niemal wszystkie budynki, bez względu na ich rodzaj, ale wyłącznie te, które w całości lub w części zostały oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. – To oznacza, że podatnicy wykorzystujący budynki w inny sposób nie stosują przepisów o podatku od przychodów z budynków – zauważa Kowalski. O wykorzystywaniu budynków w inny sposób należy mówić nie tylko wówczas, gdy właściciel prowadzi w nich działalność, np. mając w nim swoją placówkę, lecz także wówczas gdy np. oddaje je w używanie bez wynagrodzenia.

Większy krąg

Po zmianach poszerzy się krąg podatników objętych daniną od przychodów z budynków. Nie zmienia się, co prawda, kwota wolna – w dalszym ciągu będzie wynosić 10 mln zł. Ale – jak mówi Marcin K. Wiśniewski – zmieniają się zasady stosowania wyłączenia z podstawy opodatkowania 10 mln zł. Od 1 stycznia 2019 r. wartość ta będzie dotyczyła całego mienia podatnika, niezależnie od tego, ile będzie posiadał budynków. Obecnie natomiast 10 mln zł odejmowane jest od wartości każdego budynku. Dodatkowo, jeżeli podatnik posiadający nieruchomość będzie posiadał udziały również w innych podmiotach nieruchomościowych, to kwota 10 mln zł będzie dzielona z taką spółką córką proporcjonalnie do wartości budynków określonych dla podatku minimalnego.

– O ile więc zgodnie z przepisami obowiązującymi od 2018 r. porównanie z wartością 10 mln zł było na poziomie jednego budynku będącego środkiem trwałym podatnika, co eliminowało z opodatkowania wszystkie te, których wartość początkowa (na pierwszy dzień miesiąca) nie przekraczała tej kwoty, o tyle od 2019 r. limit ma charakter podmiotowy – tłumaczy Radosław Kowalski. Podatnik będzie więc musiał zsumować wartości początkowe (również na pierwszy dzień miesiąca, bez pomniejszenia o dokonane odpisy amortyzacyjne) wszystkich jego budynków, które – w całości lub w części – zostały oddane w odpłatne używanie, i taką łączną kwotę porównać z kwotą wolną wynoszącą 10 mln zł.

Co poza opodatkowaniem

Nowelizacja przewiduje też, że opodatkowane nie będą budynki, które tylko w części nieprzekraczającej 5 proc. ich powierzchni oddane są w odpłatne używanie. – Warto przy tym zaznaczyć, że jeżeli podatnik jest współwłaścicielem budynku, to wartość budynku określa się według jego ewidencji, tj. stosownie do udziału. Jest to logiczna konsekwencja ogólnej zasady podatkowej dotyczącej przychodów ze współwłasności – mówi Radosław Kowalski. Dodaje on, że eliminacja opodatkowania podatkiem od przychodów z budynków ze względu na oddanie w używanie nie więcej niż 5 proc. powierzchni ma zastosowanie, gdy próg 5 proc. nie został przekroczony do całego budynku, a nie do udziału współwłaściciela (nawet gdyby strony ustaliły sobie wewnętrznie, jak owa wspólna nieruchomość faktycznie jest wykorzystywana, i wynajęta byłaby część, którą wykorzystuje jeden ze współwłaścicieli).

Jak dodaje Łukasz Kupryjańczyk, również podatnicy, którzy wykorzystują budynek na własne cele, nie powinni być obciążani daniną.

Zwrot już za 2018 rok

Jedną z najważniejszych zmian będzie możliwość wystąpienia o zwrot podatku minimalnego, w sytuacji gdy podatnik nie miał go od czego odliczyć (czyli nie miał zobowiązania podatkowego z tytułu CIT). Zwrot podatku będzie możliwy również w przypadku podatku minimalnego zapłaconego w tym roku, a więc przed 1 stycznia 2019 r. Jak mówi Katarzyna Nosal-Gorzeń, podatnik będzie mógł jednak otrzymać zwrot dopiero po rozliczeniu roku podatkowego, a więc po złożeniu zeznania rocznego za 2018 r.

Podatnicy muszą też spełnić określone warunki. Jak tłumaczy ekspertka KPMG, organ podatkowy będzie zwracał podatek tylko wtedy, gdy nie stwierdzi nieprawidłowości w złożonym zeznaniu (jeżeli je stwierdzi, to zwrot będzie odpowiednio niższy). Organ zwróci uwagę zwłaszcza na rynkowość ustaleń co do przychodów i kosztów z podmiotami powiązanymi, w tym kosztów finansowania dłużnego. Zgodnie bowiem ze znowelizowanymi przepisami zwrot będzie możliwy, jeżeli koszty finansowania dłużnego poniesione w związku z nabyciem lub wytworzeniem budynku, jak również inne przychody i koszty, ustalone zostały na warunkach rynkowych.

– Zakres weryfikacji może być dosyć szeroki, z pewnością jednak podatnicy będą mogli się do niej przygotować. Zwłaszcza jeżeli zajmą się tymi kwestiami z wyprzedzeniem, a nie już po zamknięciu rozliczenia podatkowego danego roku – ostrzega Katarzyna Nosal-Gorzeń.

Zgodnie z nowelizacją o zwrot nadwyżki podatku od przychodów z budynków będzie musiał wystąpić podatnik. Bez wniosku organ nie powinien dokonać zwrotu.

– Patrząc jednak na konstrukcję deklaracji CIT-8 obowiązującą od 30 czerwca 2018 r., widać, że nadwyżka zapłaconego podatku minimalnego będzie wykazana jako element nadpłaty podatku CIT. Wygląda na to, że taki jest pomysł ministerstwa na formę wyrażenia przez podatnika chęci ubiegania się o zwrot – uważa Nosal-Gorzeń.

Warto też pamiętać, że już teraz właściciel nieruchomości może brać pod uwagę, w jakiej części jego nieruchomość jest wynajęta. I ustalać podstawę opodatkowania proporcjonalnie. Od przyszłego roku podatek od przychodów z budynków nie wystąpi w ogóle, jeżeli powierzchnia oddana do używania nie przekracza 5 proc. całkowitej powierzchni. – Taką zmianę należy ocenić pozytywnie – przyznaje ekspertka KPMG. Szkoda jedynie, że przy okazji wciąż nie wyjaśniono takich wątpliwości, jak klasyfikacja powierzchni wspólnych budynku (a więc np. korytarzy, klatek schodowych, toalet, stróżówek), które, mimo iż bywają wskazywane w umowach najmu (jako uprawnienie do wspólnego korzystania), to de facto same w sobie przedmiotem tych najmów nie są. – Czy więc przy kalkulacji proporcji powierzchni wynajętej powinno się traktować je jako oddane od używania na podstawie umowy najmu, czy jednak nie? – zastanawia się nasza rozmówczyni. Na jednolitą praktykę organów trzeba będzie trochę poczekać.

Podobieństwa i różnice miedzy daninami

Zapobieganie unikaniu podatku

Nowelizacja przewiduje również specjalną klauzulę przeciw unikaniu podatku od przychodów z budynków. Będą musieli go zapłacić podatnicy, którzy bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych przeniosą w całości albo w części własność albo współwłasność budynku albo oddadzą do używania budynek na podstawie umowy leasingu w celu uniknięcia podatku od przychodów z budynków.

Łukasz Kupryjańczyk dodaje, że nowa klauzula ma służyć zapobieganiu obejściu prawa w postaci sztucznego przenoszenia własności nieruchomości lub jej części. Taka pokusa może istnieć, gdyż podatek uzależniony jest od wartości ogółu nieruchomości posiadanych przez podatnika, a zatem odpowiedni ich podział mógłby skutkować uniknięciem opodatkowania – to w ramach współpracy z podmiotami niepowiązanymi. Co ciekawe, zastosowano tutaj ciekawy mechanizm ukierunkowanej klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania – TAAR (ang. targeted anti-avoidance rule). Celuje ona w podmiot dokonujący czynności przeniesienia nieruchomości. Podatek ma słowem uderzyć w ten podmiot. – Tego rodzaju klauzule, chociaż uzasadnione, zawsze budzą niepokój i obawę o to, czy nie będą nadużywane przez organy – komentuje Radosław Kowalski.

Marcin K. Wiśniewski radzi, aby podatnicy, którzy planują restrukturyzacje w swoich grupach, pamiętali o wprowadzonej od stycznia specjalnej klauzuli skierowanej przeciwko unikaniu podatku minimalnego. Wszelkie bowiem nieuzasadnione ekonomicznie przeniesienia własności mogą zostać uznane za bezskuteczne. Ekspert radzi, aby skupić się na analizie zasadności ekonomicznej planowanych zdarzeń i zebrać stosowną dokumentację wspierającą.

Druga klauzula

Radosław Kowalski zwraca też uwagę na klauzulę adresowaną do podmiotów powiązanych kapitałowo (według zasad dotyczących cen transferowych). Zgodnie z nią, jeżeli budynek jest współwłasnością takich podmiotów, to kwota wolna 10 mln zł, w odniesieniu do takiego budynku, przypadać będzie na podatnika jedynie w takiej części (proporcji), w jakiej przychód podatnika z budynku pozostaje do ogólnej kwoty przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych.

Ministerstwo Finansów wskazywało, że „w przypadku podmiotów powiązanych kapitałowo w rozumieniu odpowiednich przepisów ustaw o podatku dochodowym kwota 10 mln zł będzie dzielona na te podmioty w proporcji, w jakiej przychód z budynku podatnika pozostaje w ogólnej kwocie przychodów wszystkich podmiotów powiązanych”.

– Niestety klauzula ta może budzić poważne wątpliwości co do zasad jej stosowania, i to nawet wówczas, gdy uwzględnimy treść uzasadnienia. Pomijam przy tym obawy podatników, że chodzi o opodatkowanie budynków na poziomie właściciela i jego udziałowca, bo do tego nie ma uzasadnienia – mówi Kowalski. Jego zdaniem ustawodawca zapomniał, że kwota wolna stosowana jest nie do konkretnego budynku, a do ogółu budynków podatnika (oczywiście oddanych w najem). W związku z tym nie ma w nowelizacji odpowiedzi na takie pytania: co w sytuacji gdy jeden budynek jest we współwłasności z podmiotem powiązanym, a reszta nie spełnia tego warunku? Jak wówczas podzielić tę kwotę? Czy należy odnieść ją proporcjonalnie do wszystkich budynków i przypisać jej część do budynku będącego wspólną własnością z podmiotem powiązanym? Jeżeli tak, to jakie kryterium zastosować – wartości, powierzchni?

Ponadto, zdaniem Radosława Kowalskiego, obawy budzi to, że, co prawda, ustawodawca wskazuje w regulacji dotyczącej powiązanych współwłaścicieli na te przypadki, gdy są to powiązania kapitałowe, jednak już jeżeli chodzi o podział, to wskazuje ogólnie na podmioty powiązane. Pozostaje mieć nadzieję, że konsekwentna wykładnia dotyczyła będzie wyłącznie powiązań kapitałowych.

Co z nieodpłatnym użyczeniem

Intencją MF było opodatkowanie tych budynków, które zostały oddane w używanie za wynagrodzeniem. – Jeżeli zatem podatnik udostępnia je pod tytułem darmym, w ramach użyczenia, to należy z przepisów wyciągnąć wniosek, że nie powinny one być uwzględniane przy obliczeniu podatku od przychodów z budynków – mówi Radosław Kowalski. Budynek taki nie tylko nie generuje przychodów, lecz także odpisy amortyzacyjne dokonywane od jego wartości początkowej nie mogą być zaliczone do podatkowych kosztów uzyskania przychodu. Za taką wykładnią, zdaniem Kowalskiego, przemawia również treść uzasadnienia do autopoprawki, w którym zostało wskazane, że w ramach uzgodnień z KE zmiana ma iść w kierunku „stosowania minimalnego podatku dochodowego w odniesieniu do tych nieruchomości (ich części), które są wynajmowane”.

Wątpliwości mogą jednak pojawić się wówczas, gdy budynek został udostępniony podmiotowi trzeciemu bez wynagrodzenia, ale nie można mówić o użyczeniu w warunkach, które np. jednoznacznie eliminowałyby koszt podatkowy z tytułu dokonywanych odpisów amortyzacyjnych. Chodzić może o przypadki, w których np. podatnik udostępnia swoje budynki kontrahentowi, który ma w nich wykonywać świadczenia dla zlecającego, będącego właścicielem budynku. Chodzi np. o transakcję, w ramach której podatnik zlecający kontrahentowi produkcję na podstawie łączącej ich umowy udostępnia mu budynek, w którym ma ona być realizowana. – W moim przekonaniu charakter umowy, na podstawie której budynek został oddany do używania, chociaż nie ma ona charakteru darmego sensu stricto, powinien decydować o braku podstaw do zastosowania podatku od przychodów z budynków. Jednocześnie obawiam się, że organy podatkowe mogą mieć na ten temat inne zdanie – mówi Kowalski. Zwraca on również uwagę na fragment uzasadnienia MF do autopoprawki, w którym zostało zapisane, że „podatek od przychodów z budynków będzie płacony od tych środków trwałych w postaci budynków, które generują przychody z ich najmu (dzierżawy itp.)”.

Nie dotyczy najmu prywatnego

Podatek od przychodów z budynków nie dotyczy natomiast osób fizycznych, które czerpią korzyści z najmu prywatnego, opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek od przychodów z budynków będzie bowiem dotyczył wyłącznie składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zdaniem Radosława Kowalskiego może to być dość zaskakujące wyłączenie, zwłaszcza wobec deklarowanej jeszcze jakiś czas temu chęci zaostrzenia zasad opodatkowania przychodów z najmu prywatnego realizowanego w szerszym zakresie. W jego ocenie podwyższenie od 2018 r. stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (dotyczy podatników, którzy uzyskują przychody z najmu w wysokości co najmniej 100 tys. zł) nie tylko nie spowodowało spadku popularności tego rodzaju najmu, ale wręcz w pośredni sposób legitymizowało najem prywatny prowadzony w szerszym zakresie.

Ocena ekspertów

Zdaniem Katarzyny Nosal-Gorzeń podatek od przychodów z budynków jest i będzie sporym utrudnieniem dla branży nieruchomościowej. Podatnicy powinni zastanowić się nad możliwościami jego pomniejszenia, np. weryfikowaniem wartości początkowej budynku (czy znajdują się w niej elementy możliwe do wyodrębnienia jako odrębne środki trwałe), albo solidnie przygotowywać się do wystąpienia o zwrot. Zdaniem ekspertki KPMG, mimo daleko idących zmian nie usunięto jednak istotnych niejasności (np. jak ustalać podstawę opodatkowania w przypadku, gdy już po oddaniu budynku do używania pojawi się dodatkowa faktura od wykonawcy) i utrudnień (np. uprawnienie do rozliczenia z zaliczką podatku dochodowego wyłącznie podatku minimalnego za dany miesiąc, nawet jeżeli w poprzednim miesiącu pozostała nadwyżka podatku minimalnego).

– Z praktycznego punktu widzenia krytyczne staje się przede wszystkim odpowiednie udokumentowanie transakcji z podmiotami powiązanymi i posiadanie analiz rynkowych dla stosowanych cen, w tym finansowania – mówi Katarzyna Nosal-Gorzeń. Dodatkowo wystąpienie o zwrot podatku minimalnego może być swoistym zaproszeniem do kontroli podatkowej, co wzbudza duże obawy branży, ze względu na negatywne doświadczenia z kontroli prowadzonych u podatników, w których dochodzi do nieracjonalnych ustaleń przez organy podatkowe. Otwarte jest więc pytanie, w jakim stopniu zmiany z takimi obostrzeniami należy uznać za przyjazne dla przedsiębiorców. Z odpowiedzią jednak musimy poczekać do 2019 r.

Również Łukasz Kupryjańczyk i Adam Barcikowski przyznają, że część zmian należy ocenić pozytywnie. Możliwość zwrotu podatku przy prawidłowości rozliczeń CIT stanowi jedną z nich, choć zgadzają się oni, że będzie to najpewniej oznaczać kontrolę w firmie. – Z tym też podatnicy będą mieli największy kłopot – mówią eksperci Thedy & Partners. Kontrole są bowiem czasochłonne i mogą wiązać się ze sporami z fiskusem. Jest to związane z tym, że podejść do rozliczeń podatkowych w branży nieruchomościowej, a ściślej mówiąc, w zakresie rozliczeń poszczególnych elementów usług najmu, jest wiele i istnieje ryzyko, że organy po prostu przyjmą odmienny punkt widzenia (np. w zakresie rozliczania kosztów wykończenia powierzchni biurowej, tzw. fit-out). – Do tego procesu warto się zatem przygotować – radzą nasi rozmówcy.

Są też zmiany in minus. – Objęcie opodatkowaniem wszelkich budynków niezależnie od ich klasyfikacji, niski (bo 5-proc.) możliwy udział wynajmowania powierzchni do innych podmiotów, sumowanie wartości nieruchomości – wszystko to powoduje, że opodatkowaniem objętych może zostać więcej podmiotów – oceniają Łukasz Kupryjańczyk i Adam Barcikowski. Jak wspomniano, nie zmieni się stawka podatku czy też mechanika kalkulacji samego podatku, tzn. nie będzie on wymagalny, w sytuacji gdy podatek z działalności będzie przewyższał poziom podatku od budynków komercyjnych. Niemniej jednak podatnicy nie będą patrzeć już na poszczególne budynki, ale na sumę ich wartości, a dzielenie nieruchomości pomiędzy podmiotami z racji nowej klauzuli antyabuzywnej będzie bardzo ryzykowne.

W ocenie Radosława Kowalskiego nowo wprowadzane przepisy są najbardziej korzystne dla 2018 r., gdyż faktycznie ograniczają ich stosowanie zarówno w porównaniu z pierwotną wersją dla tego roku, jak i w porównaniu z tymi zasadami, które będą właściwe od 2019 r.

Niestety prawodawca pozostaje przy stosowaniu podatku dochodowego do daniny de facto majątkowej. – Gdyby nie rozwiązanie opierające się na odliczeniu tego podatku od CIT/PIT lub zwrocie, miałoby miejsce podwójne opodatkowanie, ale to zostało wyeliminowane – wskazuje Kowalski.

Jednakowe formularze w całym kraju

Firmy będą mogły składać deklaracje na podatek od nieruchomości według ujednoliconego wzoru dla wszystkich gmin w Polsce. Zdecydowanie uprości to rozliczenia w podatkach lokalnych, ale niestety dopiero od 2020 r.

Przewiduje to ustawa z 9 listopada 2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym (Dz.U. poz. 2244). Nowelizuje ona m.in. ustawę z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1445 ze zm.), ustawę z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1892 ze zm.) i ustawę z 30 października 2002 r. o podatku leśnym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1821 ze zm.). Wszystkie zmiany w tych aktach są podobne. I tak nowela wprowadza delegację dla ministra finansów do określenia, w drodze rozporządzeń, wzorów formularzy:

• informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (dla osób fizycznych),
• deklaracji na podatek od nieruchomości (dla osób prawnych),
• informacji o gruntach (dla osób fizycznych),
• deklaracji na podatek rolny (dla osób prawnych),
• informacji o lasach (dla osób fizycznych),
• deklaracji na podatek leśny (dla osób prawnych).

Nadto, minister finansów w kolejnych rozporządzeniach będzie mógł określić:

• sposób przesyłania informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracji na podatek od nieruchomości za pomocą środków komunikacji elektronicznej,
• rodzaje podpisu elektronicznego, którym powinny być opatrzone informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych oraz deklaracje na podatek od nieruchomości.

Analogicznie wyglądają upoważnienia do przesyłania deklaracji i informacji w podatku rolnym i leśnym.

Takie kwestie w 2018 roku rozstrzygnęły sądy ©℗

koniec prac budowlanych to koniec budowy

Zakończenie budowy to faktyczne sfinalizowanie prac związanych ze wznoszeniem obiektów budowlanych bez względu na to, czy są zdatne do używania – uznał NSA.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje z 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Od lat toczą się spory sądowe dotyczące tego, kiedy mamy do czynienia z „zakończeniem budowy” dla potrzeb opodatkowania budynków. Jest to kluczowe dla powstania obowiązku podatkowego. Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przesuwają ten moment na pierwszy dzień kolejnego roku po wybudowaniu. Część podatników stara się więc również przesunąć moment „zakończenia budowy” po to, aby przez jeszcze jeden rok po wybudowaniu nie płacić podatku od nieruchomości.

W najnowszym wyroku NSA uznał, że zakończeniem budowy jest moment, w którym spełnione zostały warunki do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy do organu nadzoru budowlanego. NSA zgodził się z Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gdańsku, który stwierdził, że wystarczającą przesłanką do przyjęcia, że budowa została zakończona, jest spełnienie warunków upoważniających do złożenia zawiadomienia o jej zakończeniu lub spełnienia warunków do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem WSA zakończenie budowy nastąpi z momentem potwierdzenia wpisu w dzienniku budowy, podpisania protokołu końcowego i wystąpienia do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.

Wyrok oznacza, że jeśli podatnik złoży do organu nadzoru w grudniu 2018 r. wniosek o pozwolenie na użytkowanie, to podatek od nieruchomości będzie musiał płacić, począwszy od 1 stycznia 2019 r.

Wyrok NSA z 27 listopada 2018 r., sygn. akt II FSK 3250/16

wakacje podatkowe również dla nabywców

Odroczenie obowiązku podatkowego dla nowo wybudowanych budynków dotyczy nie tylko inwestorów, którzy je zbudowali, lecz także nabywców tych nieruchomości – orzekł NSA.

Sąd wskazał, że art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, przewidujący przesunięcie obowiązku podatkowego do 1 stycznia kolejnego roku po wybudowaniu, nie wprowadza kryterium podmiotowego, które różnicowałoby sytuację podatników, którzy wybudowali lub nabyli budynki. Oznacza to, że nabywcy również mogą skorzystać z wakacji podatkowych w podatku od nieruchomości.

Wyrok NSA z 9 października 2018 r., sygn. akt II FSK 1266/18

podatek od nieruchomości trzeba zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w dacie zapłaty

To ważny wyrok dla firm, które mogą zaliczać wydatek na zapłatę podatku od nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów, czyli pomniejszać swój podatek dochodowy.

Skarżąca spółka toczyła spór z prezydentem miasta o podatek od nieruchomości za lata 2007–2010. W 2011 r. zapłaciła go, ale nie zaliczyła do kosztów. Wystąpiła bowiem z wnioskiem o stwierdzenie i zwrot nadpłaty, a następnie złożyła skargę do sądu administracyjnego. Czekała z zaliczeniem wydatku na zapłatę daniny od nieruchomości do kosztów podatkowych do momentu rozstrzygnięcia sprawy przez sądy.

NSA orzekł, że to błąd. Firma powinna zaliczyć wydatek od razu do kosztów, w momencie jego poniesienia.

Wyrok NSA z 17 października 2018 r., sygn. akt II FSK 3076/16

w 2017 roku opodatkowany był cały wiatrak

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2017 r. opodatkowana była cała elektrownia wiatrowa, a więc zarówno fundament i wieża, jak i elementy techniczne (gondola, urządzenia) – orzekł NSA. Od 1 stycznia 2018 r. stan prawny jednak się zmienił i od tej daty opodatkowane są jedynie części budowlane wiatraków, czyli fundamenty i maszt.

Wyrok 7 sędziów NSA z 22 października 2018 r., sygn. akt II FSK 2983/17

Firmy czekają

– Jednolity wzór deklaracji to zmiana od dawna oczekiwana przez przedsiębiorców, szczególnie tych sieciowych, którzy mają nieruchomości w wielu gminach i co roku horrorem administracyjnym jest dla nich sprawdzenie aktualnego formularza deklaracji – mówi Michał Nielepkowicz, doradca podatkowy i wspólnik w Thedy&Partners. Jak dodaje dr hab. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, dzisiaj zasadą jest, że wzory deklaracji (dla firm) i informacji (dla osób fizycznych) na podatek od nieruchomości, rolny i leśny określają rady gmin i obowiązują one wyłącznie na terenie ich właściwości. Jedynie wzór deklaracji na podatek od środków transportowych ustalał dla całego kraju minister finansów w drodze stosownego rozporządzenia.

Od 1 lipca 2019 r., gdyż nowe przepisy wejdą po upływie vacatio legis, zamiast rad gmin minister będzie określał jednolite wzory informacji i deklaracji na podatki lokalne. – Dodatkowo takie uprawnienie będzie miał także w przypadku wzoru deklaracji na opłatę reklamową, chociaż świadczenie to w praktyce nie jest przez rady gmin wprowadzane – mówi Rafał Dowgier. – Jeden wzór deklaracji to zmiana bardzo pozytywna – wtóruje Michał Nielepkowicz.

Zmiana dopiero za rok

Nowe wzory deklaracji i informacji dotyczące podatków lokalnych wejdą jednak w życie dopiero od 1 lipca 2019 r. Zgodnie z nowelizacją, gdy obowiązek podatkowy powstał przed 1 lipca 2019 r., składanie informacji i deklaracji będzie się odbywało na dotychczasowych zasadach. Wynika to z przepisu przejściowego. – Oznacza to, że w praktyce rozliczenie podatków lokalnych na 2019 r., co ma miejsce w styczniu (firmy mają obowiązek składać deklaracje do końca stycznia), będzie się odbywało na starych zasadach, a więc na wzorach obowiązujących w poszczególnych gminach. Szkoda, że prace nad nowelizacją trwały tak długo i nie udało się jej wprowadzić z odpowiednim okresem vacatio legis już z początkiem 2019 r. – mówi Rafał Dowgier.

Zatem dopiero w przypadku powstania obowiązku podatkowego po 1 lipca 2019 r. podatnicy będą składali informacje lub deklaracje na ujednoliconych wzorach, które przygotuje minister finansów. – Mimo to trzeba wyraźnie podkreślić, że wprowadzenie jednolitego wzoru deklaracji w podatku od nieruchomości to ogromny krok naprzód. Jeśli faktycznie zacznie on obowiązywać, Ministerstwu Finansów będą należały się wielkie brawa – przyznaje Michał Nielepkowicz.

To nie koniec problemów

Nowelizacja nie rozwiązuje jednak wszystkich problemów firm posiadających nieruchomości na terenie wielu gmin. – Nadal jednolitą deklarację trzeba będzie uzupełnić o dane dotyczące stawek stosowanych przez daną gminę. To oznacza, że po stronie przedsiębiorców pozostaną takie czynności, jak sprawdzenie stawek w danej gminie i wypełnienie deklaracji w tym zakresie – stwierdza Michał Nielepkowicz. Jak mówi, przedsiębiorcy zostali znacznie odciążeni, gdyby dostępny jednolity wzór deklaracji był uzupełniony o dane pochodzące z gmin. Takich zmian nowelizacja jednak nie przewiduje.

Ekspert zwraca uwagę, że firmom mógłby pomóc centralny rejestr stawek. Takie zestawienie MF już zaprezentowało, ale dopiero 18 czerwca br. Firmy nie miały więc szans z niego skorzystać. Wygląda na to, że również w 2019 r. nie będą miały takiej możliwości. Jednak – jak mówi Nielepkowicz – skoro już taki rejestr jest, dlaczego nie wykorzystać go szerzej, np. do sprawdzenia stawek podatkowych w różnych gminach – na potrzeby właśnie przygotowania rozliczenia podatku za dany rok. – Żeby to jednak było możliwe, konieczna byłaby zmiana terminów raportowania o stawkach w gminach. Dziś gminy raportują o stosowanych na swoim terenie stawkach do regionalnych izb obrachunkowych do 10 stycznia, a izby przekazują te dane do MF do 20 stycznia, podatnik zaś składa deklarację do końca stycznia. Co oznacza, że przedsiębiorca może mieć 11 dni na skorzystanie z rejestru i wypełnienie deklaracji. To zdecydowanie za mało – uważa Michał Nielepkowicz. Dla podatników sieciowych poszukiwanie wszystkich stawek jest wielkim obciążeniem, dlatego warto rozważyć zmiany w przepisach w tym zakresie.

Przesyłka drogą elektroniczną

Jak wspomnieliśmy, drugą dużą zmianą, jaką przewiduje ustawa z 9 listopada 2018 r. dotycząca uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym, będzie to, że po 1 lipca 2019 r. minister finansów określi zasady składania deklaracji i informacji za pomocą środków komunikacji elektronicznej. – Obecnie taka możliwość była jedynie w tych gminach, w których rady gmin podjęły w tym zakresie stosowne uchwały. Zatem dzisiaj dopuszczenie składania deklaracji w tej formie było dla gmin jedynie uprawnieniem, a po 1 lipca 2019 r. gminne organy podatkowe będą zobligowane przyjmować je również w tej formie – tłumaczy Rafał Dowgier. Zmiany te nie wpłyną więc na zasady rozliczania podatku na 2019 r. Jak mówi ekspert, deklaracje złożone w styczniu na starych zasadach pozostaną aktualne na cały rok i nie trzeba będzie ich składać ponownie po 1 lipca 2019 r.

Michał Nielepkowicz liczy na to, że minister w drugiej połowie przyszłego roku skorzysta z nowego uprawnienia i faktycznie określi jednolite zasady składania deklaracji drogą elektroniczną. Chodzi o to, aby podatnicy jak najszybciej mogli składać deklaracje również drogą elektroniczną.

– Wielu naszych klientów postuluje również, aby jednolity wzór deklaracji był dostępny w wersji elektronicznej, z możliwością edycji. To znacznie przyspieszyłoby jej wypełnienie. Wydruk PDF i wypełnianie ręczne niewiele tu pomoże – wskazuje Michał Nielepkowicz.

Mniej od gruntów pod sieciami przesyłowymi

Właściciele działek pod liniami energetycznymi, gazowymi, telekomunikacyjnymi zapłacą podatek wynikający z ewidencji gruntów i budynków, a nie dużo wyższy podatek od nieruchomości

To kolejna zmiana wynikająca z ustawy z 20 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o podatku leśnym (Dz.U. poz. 1588).

Jak mówi dr hab. Rafał Dowgier z Katedry Prawa Podatkowego Uniwersytetu w Białymstoku, obiekty liniowe – np. sieci elektroenergetyczne – przebiegają niekiedy przez obszar kilkudziesięciu gmin. Z urządzeniami przesyłowymi, w tym różnego rodzaju sieciami (elektroenergetycznymi, gazowymi, wodociągowymi, telekomunikacyjnymi), wiąże się zmiana zasad opodatkowania zajmowanych przez nie gruntów.

Na kanwie sporów dotyczących opodatkowania przede wszystkim gruntów pod sieciami elektroenergetycznymi ustawodawca zdecydował się na ujednolicenie zasad opodatkowania. Zgodnie z nowelizacją od 1 stycznia 2019 r. użytki rolne oraz lasy, przez które przebiegają sieci przesyłowe prądu, gazu itd., będą opodatkowane według swojej klasyfikacji z ewidencji gruntów i budynków, tj. podatkiem rolnym lub leśnym. W przypadku jednak gdy na danym gruncie, nad którym przebiega np. linia energetyczna, właściciel prowadzi działalność gospodarczą, to dalej będzie on uiszczał podatek od gruntów zajętych na działalność. Z kolei jeśli grunt nie jest gospodarczy, ale podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (nie jest to ani las, ani grunt rolny), to od 1 stycznia 2019 r. właściwa będzie niższa stawka podatku, właściwa dla gruntów pozostałych. – Ustawodawca uznał bowiem, że takich gruntów nie traktuje się jako zajętych lub związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – tłumaczy Rafał Dowgier. Dodaje, że w praktyce skutkiem nowelizacji będzie niższe opodatkowanie w tych przypadkach, w których grunty pod urządzeniami przesyłowymi były opodatkowanie według najwyższej stawki podatku od nieruchomości, co nie było jednak sytuacją powszechną wobec rozbieżnego do niedawna orzecznictwa sądów we wskazanym zakresie (dopiero w ostatnich wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego pojawia się pewna zgodność w ocenie poprawności takiego działania).

– Podkreślić jednak należy, że nowe zasady nie będą bezpośrednio odnosiły się do podatników, którzy są właścicielami wskazanych sieci (czyli np. elektrowni czy spó łek energetycznych), gdyż przepisy co do zasady wyłączają ich zastosowanie, gdy są oni podatnikami w zakresie gruntów przez nie zajmowanych – dodaje Rafał Dowgier.

Tabela. Wyższe stawki podatku od nieruchomości ©℗

W 2019 r. wzrosną o 1,6 proc. stawki maksymalne podatku od nieruchomości. Rady gmin mają jednak prawo do obniżenia ich na swoim terenie. W praktyce firmy muszą więc sprawdzić, czy rady gmin właściwych dla ich nieruchomości nie dokonały zmian w stawkach na 2019 r.

Przedmiot opodatkowania	Stawka maksymalna w 2018 r. za 1 mkw.	Stawka maksymalna w 2019 r.
Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków	0,91 zł	0,93 zł
Budynki lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej	23,10 zł	23,47 zł
Budynki lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym	10,80 zł	10,98 zł
Budynki lub ich części pozostałe	7,77 zł	7,90 zł
Budowle	2 proc.	2 proc.

Wyjaśnijmy, że w praktyce najczęściej właścicielem gruntu jest inny podmiot niż operator energetyczny, gazowy czy telekomunikacyjny. Sieci są wznoszone na cudzych gruntach. Przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe, telekomunikacyjne i inne podpisują z właścicielami działek umowy o służebność przesyłu. – Taka sytuacja dotyczy m.in. Lasów Państwowych. Ustanowienie służebności nie przenosi jednak obowiązku podatkowego, co oznacza, że podatnikiem podatku od nieruchomości, rolnego czy leśnego dalej są Lasy Państwowe (lub inni właściciele gruntów), a nie przedsiębiorstwo energetyczne. To Lasy zapłacą więc niższy podatek – tłumaczy Rafał Dowgier.

W praktyce jednak będzie to ulga dla przedsiębiorstw energetycznych, gazowych, telekomunikacyjnych i innych. Ekonomiczny ciężar podatku od gruntu, przez który przebiega linia energetyczna, jest bowiem najczęściej wliczany w koszt umowy zawieranej pomiędzy właścicielem gruntu a przedsiębiorcą energetycznym. W konsekwencji przedsiębiorstwa energetyczne w przypadku służebności przesyłu ustanawianej na cudzych gruntach będą obciążane niższymi kwotami. Mówiąc wprost, przedsiębiorstwa zapłacą mniej za służebność przesyłu.

Na zmianach stracą jednak gminy. – Z ich punktu widzenia nie ma znaczenia, czy płacić mniej będzie właściciel gruntu czy przedsiębiorca. Dochody z tego tytułu będą mniejsze – wskazuje Rafał Dowgier. Zwraca on również uwagę, że zmiany dotyczące opodatkowania gruntów pod sieciami wywołają skutki do rozliczeń podatku, począwszy od 1 stycznia 2019 r.

To tylko doprecyzowanie

Celem nowelizacji ustaw o podatkach lokalnych – od nieruchomości, rolnego i leśnego – jest usunięcie wątpliwości, które były do tej pory. – Nowelizacja nie przesądza natomiast tego, w jakim kierunku potoczą się ostatecznie sprawy dotyczące opodatkowania w latach wcześniejszych (od lat toczą się o to spory w sądach administracyjnych – przyp. red.) – zaznacza Dowgier. Jak mówi, w tych przypadkach kluczowe znaczenie przy użytkach rolnych oraz lasach będzie miało nadal wykazanie, że nie są one wyłączone z działalności rolniczej lub leśnej. W obecnym stanie prawnym (do końca 2018 r.) zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej – a w konsekwencji opodatkowane najwyższą stawką podatku od nieruchomości – są bowiem wyłącznie takie grunty, na których wskazana działalność rolnicza lub leśna nie jest prowadzona.

– Miejmy więc nadzieję, że ani organy, ani sądy nie odczytają tej zmiany jako zmiany normatywnej, która niekorzystnie przekreśliłaby spory organów z podatnikami toczące się dotychczas w tym zakresie – dodaje Michał Nielepkowicz. Podkreśla on, że ta zmiana ma charakter doprecyzowujący przepisy, a nie jest zmianą normatywną. Tak samo dziś – na gruncie obecnych przepisów – tereny rolne lub leśne, przez które przebiegają sieci przesyłowe, nie powinny być opodatkowane podatkiem od nieruchomości, lecz podatkiem rolnym lub leśnym.©℗