Od źródła finansowania inwestycji zależą konsekwencje podatkowe

Inwestowanie w nieruchomości jest przedsięwzięciem wymagającym dużego zasobu środków finansowych. Przedstawiamy więc kilka możliwych sposobów pozyskania finansowania na działalność polegającą na obrocie gruntami, mieszkaniami lub budynkami wraz ze wskazaniem istotnych konsekwencji podatkowych.

Podstawowym sposobem pozyskania finansowania na nabycie nieruchomości jest zaciągnięcie kredytu lub pożyczki w celu zakupu gruntu lub wybudowania budynków. Jak wyjaśnia Cyprian Marcinkowski, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, jeżeli pożyczki lub kredytu udziela bank lub inny przedsiębiorca, to pożyczka będzie zwolniona z VAT i nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W pozostałych przypadkach, co do zasady, zawarcie umowy pożyczki jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2-proc. od kwoty głównej pożyczki.

- Jednak niektóre rodzaje pożyczek mogą być zwolnione z PCC - np. pożyczka udzielona przez wspólnika spółce kapitałowej - wymienia Cyprian Marcinkowski.

Ekspert dodaje, że kwota główna pożyczki lub kredytu nie będzie stanowiła dla pożyczkobiorcy przychodu podlegającego opodatkowaniu. Odsetki płacone od kwot pożyczki będą mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów przez pożyczkobiorcę co do zasady w momencie ich zapłaty. Jednak można się spotkać również z poglądem, że odsetki od pożyczki stanowią koszt bezpośrednio związany z przychodem ze sprzedaży mieszkań i są zaliczane do kosztów podatkowych w dacie uzyskania tych przychodów. W przypadku finansowania nabycia lub budowy środków trwałych odsetki naliczone do dnia oddania środka trwałego do używania są zaliczane do jego wartości początkowej.

- Jeżeli pożyczka byłaby udzielona przez podmiot zagraniczny, to należy również zwrócić uwagę na opodatkowanie odsetek podatkiem u źródła. Co do zasady, podatek u źródła wynosi 20 proc. - podkreśla Cyprian Marcinkowski. Podatek ten jest pobierany w przypadku płatności dokonywanej przez pożyczkobiorcę z siedzibą w Polsce na rzecz pożyczkodawcy z siedzibą za granicą. Stawka podatku może być obniżona do 10 proc. - 5 proc. jeżeli pożyczkodawca ma siedzibę w państwie, z którym Polska zawarła umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dodatkowo - jak zauważa Cyprian Marcinkowski - pożyczki otrzymywane z banków zagranicznych mogą być zwolnione z podatku u źródła. W szczególnych przypadkach - jeżeli pożyczka jest otrzymywana od podmiotu powiązanego - polska ustawa przewiduje, że stawka podatku u źródła wynosi 5 proc., a od 1 lipca 2013 r. odsetki będą zwolnione z podatku u źródła. Dotyczy to odsetek wypłacanych do pożyczkodawcy z siedzibą w państwie należącym do Unii Europejskiej, jeżeli:

● pożyczkodawca (spółka kapitałowa) posiada co najmniej 25 proc. udziałów przez 2 lata u pożyczkobiorcy (spółka kapitałowa),

● pożyczkobiorca (spółka kapitałowa) posiada co najmniej 25 proc. udziałów przez 2 lata u pożyczkodawcy (spółka kapitałowa),

● inna spółka kapitałowa posiada co najmniej 25 proc. udziałów przez 2 lata zarówno u pożyczkodawcy, jak i u pożyczkobiorcy (spółek kapitałowych).

Finansowanie spółki może być również dokonane przez wpłaty wspólników na kapitał spółki. Podniesienie kapitału zakładowego - jak tłumaczy Cyprian Marcinkowski - może odbyć się przez wpłatę gotówki na kapitał zakładowy lub zapasowy. Taka operacja nie będzie rodziła skutków w podatku dochodowym, konieczne jednak będzie uiszczenie 0,5-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych od wkładów na kapitał zakładowy. W przypadku wpłat na kapitał zapasowy obowiązek podatkowy według dotychczasowej praktyki nie powstanie. Alternatywnie udziałowcy mogą zdecydować się na dopłaty do spółki. Wówczas konsekwencje w podatku dochodowym również nie wystąpią. Należy jednak zapłacić 0,5-proc. PCC od kwoty dopłat.

Innym sposobem uzyskania przez spółkę środków niezbędnych do inwestycji w nieruchomości jest finansowanie typu mezzanine, które może łączyć w sobie cechy finansowania kapitałem własnym, polegające na przystąpieniu inwestora, oraz kapitałem obcym (pożyczka). Możliwość podpisania takiej umowy wynika z art. 353 kodeksu cywilnego dotyczącego swobody umów.

● Inwestor (pożyczkodawca) w zamian za pożyczone środki pieniężne uprawniony jest do wynagrodzenia uzależnionego od wyników finansowych spółki. Wynagrodzenie może być ustalone jako stały procent od wyniku finansowego lub też na podstawie planu według skali progresywnej (gdzie oprocentowanie może np. rosnąć wraz ze wzrostem wyniku finansowego) - mówi Cyprian Marcinkowski.

Podkreśla także, że w zależności od sytuacji inwestor może zostać mniejszościowym wspólnikiem spółki i udzielić pożyczki typu mezzanine lub umowa z inwestorem może przewidywać wyłącznie udzielenie pożyczki (bez dopuszczania inwestora do grona wspólników).

Wynagrodzenie wypłacone przez spółkę inwestorowi, niezależnie od sposobu kalkulowania, powinno być traktowane jako odsetki, a więc stanowić koszty podatkowe. Stanowisko takie zaakceptował np. Pierwszy Wielkopolski Urząd Skarbowy w interpretacjach z 28 marca 2007 r. (nr ZD/4061-283-4/06 oraz ZD/4061-284/06).

- W szczególnych przypadkach istnieje jednak ryzyko, że niektóre organy podatkowe mogą uznać wypłacane inwestorowi wynagrodzenia za wypłatę zysku lub dywidendę. W takiej sytuacji kwota wynagrodzenia inwestora nie stanowiłaby kosztów uzyskania przychodów - ostrzega Cyprian Marcinkowski. Ryzyko to wynika z tego, że finansowanie typu mezzanine zbliżone jest do finansowania przez wkład pieniężny z tego względu, że oprocentowania oprocentowanie jest kalkulowane na podstawie wyniku finansowego. Kwestia ta ma istotne znaczenie również na gruncie podatku u źródła, gdy istotne jest, czy wypłata dokonywana pożyczkodawcy jest na gruncie danej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania traktowana jako odsetki czy jako dywidenda.

Kolejnym sposobem pozyskiwania finansowania na inwestycje w nieruchomości jest leasing nieruchomości. Jak wskazuje Cyprian Marcinkowski, dominuje tu leasing finansowy, a firmy często stosują metodę leasingu zwrotnego. Jest to transakcja, w której obecny właściciel nieruchomości sprzedaje ją i jednocześnie zawiera z kupującym (finansującym) umowę wieloletniego leasingu. Były właściciel (teraz już korzystający) otrzymuje możliwość nieprzerwanego użytkowania obiektu. Z reguły zapewnia też sobie prawo odkupienia nieruchomości po zakończeniu umowy. Leasing zwrotny wpływa na poprawę płynności finansowej firmy przez upłynnienie kapitału ulokowanego wcześniej w środkach trwałych, jednakże trzeba się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku w momencie sprzedaży nieruchomości - zależy to jednak od sytuacji podatkowej firmy. Zawarcie umowy leasingu zwrotnego, w szczególności w przypadku leasingu operacyjnego, może jednak skutkować zwiększeniem kosztów podatkowych. Po zawarciu umowy leasingu operacyjnego dotychczasowy właściciel nieruchomości zamiast odpisów amortyzacyjnych (których zwykle dokonuje się w okresie lat 40) rozpoznaje jako koszt podatkowy czynsz leasingowy ustalony na okres co najmniej 10-letni. Niemniej jednak leasing operacyjny nieruchomości właśnie ze względu na minimalny 10-letni okres, na który umowa musi być zawarta, nie jest rozwiązaniem popularnym.

W przypadku pożyczek lub kredytów w walutach obcych lub denominowanych do waluty obcej należy wziąć pod uwagę również ewentualny przychód lub koszt z tytułu różnic kursowych.

Ilekroć jest mowa o:

1) umowie leasingu - rozumie się przez to umowę nazwaną w kodeksie cywilnym, a także każdą inną umowę, na mocy której jedna ze stron, zwana dalej finansującym, oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków na warunkach określonych w ustawie drugiej stronie, zwanej dalej korzystającym, podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty;

2) podstawowym okresie umowy leasingu - rozumie się przez to czas oznaczony, na jaki została zawarta ta umowa, z wyłączeniem czasu, na który może być przedłużona lub skrócona;

3) odpisach amortyzacyjnych - rozumie się przez to odpisy amortyzacyjne dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 22a - 22m, z uwzględnieniem art. 23 ustawy o PIT (analogicznie zgodnie z art. 16a - 16m, z uwzględnieniem art. 16 ustawy o CIT).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl