Ustawa z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (cz. 12)

1 lipca 2018

§ 1. Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

§ 2. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość:

1) gruntów;

2) obiektów budowlanych;

3) przynależności i pożytków.

§ 3. W przypadku, o którym mowa w art. 110p, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość składników określonych w § 2 w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości.

§ 4. Wartości, o których mowa w § 2 i 3, podaje się z uwzględnieniem oraz bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

● Z par. 1 komentowanego artykułu wynika, że ustawodawca upoważnił do oszacowania zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego uprawnionego na podstawie przepisów u.g.n. Centralny rejestr rzeczoznawców majątkowych prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Do tego rejestru wpisuje się osoby, którym nadano uprawnienia zawodowe rzeczoznawców wydane na podstawie świadectwa nadania tych uprawnień (art. 193 ust. 1 i 2 u.g.n.). Z dniem wpisu do niego osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nabywa prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy" (art. 174 ust. 3b u.g.n.)¹.

● Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z 16 listopada 2011 r. (sygn. akt I SA/Op 323/11) organ, który zażądał sporządzenia operatu szacunkowego, może żądać od biegłego wyjaśnień i uzupełnień, może też odmówić mocy dowodowej takiemu operatowi. Złożenie operatu przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe nie zwalnia organu od obowiązku oceny tego dokumentu pod względem jego kompletności oraz spójności i logiczności wywodów w nim zawartych².

Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do gruntu, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się:

1) wartość spornego składnika i wartość całości nieruchomości po wyłączeniu tego składnika;

2) wartość całości nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia;

3) wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną, obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

● Przepis stanowi uzupełnienie art. 110s par. 2 u.p.e.a. Celem oszacowania jest dokładne oznaczenie rzeczywistej wartości nieruchomości. W sytuacji gdy zostały zgłoszone prawa osób trzecich do gruntu, obiektów budowlanych, przynależności lub pożytków albo gdy składniki takie znajdują się we władaniu osób trzecich, należy bezwzględnie to wykazać w oszacowaniu. W takim przypadku wycena nieruchomości musi mieć dwie wersje z oznaczeniem wartości:

1) spornego składnika i wartości całości nieruchomości po jego wyłączeniu;

2) całości nieruchomości z uwzględnieniem i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia3.

§ 1. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie.

§ 2. Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

● Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządza się na rozprawie. Uczestnicy rozprawy mogą zgłaszać do protokołu przysługujące im prawa do nieruchomości. Wszyscy uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą zgłaszać zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Rozstrzygane są one przez organ egzekucyjny postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Przepisy u.p.e.a. nie określają podstaw tych zarzutów. Przyjmuje się, że dopuszczalne jest wskazanie w nich każdego uchybienia organu egzekucyjnego dotyczącego tej fazy egzekucji oraz uchybień rzeczoznawcy majątkowego⁴.

● Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art. 33-35 u.p.e.a. (wyrok WSA w Krakowie z 20 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 377/17).

● Jak zauważył WSA w Lublinie w wyroku z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I SA/Lu 17/17), termin na złożenie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości wynosi 14 dni, poczynając od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Spóźnione zarzuty nie mogą być rozpatrzone co do meritum i nie będą mogły zostać rozpatrzone tak długo, jak długo zobowiązany nie uzyska przywrócenia terminu do ich złożenia.

PRZYKŁAD 1

Skutki uchybienia terminowi na wniesienie zarzutów

Naczelnik urzędu skarbowego wszczął wobec Leona N. egzekucję z nieruchomości. Zawiadomił go o jej zajęciu i wezwał do zapłaty w terminie 14 dni zaległego podatku wraz odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Zobowiązany nie dokonał żądanej wpłaty, w związku z tym organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. O terminie rozpoczęcia tych czynności poinformował wszystkich znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Termin zakończenia ww. czynności wyznaczono na 8 sierpnia 2017 r. i podano do publicznej wiadomości obwieszczeniem z 21 lipca 2017 r. Uczestnicy postępowania i zobowiązany o terminie tym zostali zawiadomieni odrębnymi pismami datowanymi na 21 lipca 2017 r. Zawiadomienie doręczono zobowiązanemu 7 sierpnia 2017 r. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości zakończono w wyznaczonym terminie, a protokół z tych czynności doręczono zobowiązanemu 25 sierpnia 2017 r. Pismem z 11 września 2017 r. zobowiązany wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Naczelnik urzędu skarbowego postanowieniem odmówił uwzględnienia ww. zarzutów, stwierdzając, że wniesiono je z uchybieniem 14-dniowego terminu. Dyrektor izby administracji skarbowej utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego. Leon N. wniósł skargę do sądu administracyjnego. Ten ją oddalił. W uzasadnieniu wyroku sąd odwołał się do treści art. 110u par. 1 u.p.e.a., z którego wynika, że zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Sąd wskazał, że w rozpoznanej sprawie czynność ta nastąpiła z chwilą sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, tj. 8 sierpnia 2017 r., o czym zobowiązany został skutecznie powiadomiony odrębnym pismem z 21 lipca 2017 r., doręczonym mu w 7 sierpnia 2017 r. Czternastodniowy termin do wniesienia zarzutów upłynął zatem 21 sierpnia 2017 r. Skarżący, składając zarzuty 11 września 2017 r. uchybił więc terminowi do ich wniesienia określonemu w art. 110u u.p.e.a. Naczelnik urzędu skarbowego pomimo braku wyraźnej regulacji w art. 110u par. 1 u.p.e.a. (czy też innym przepisie u.p.e.a.) zawiadomił skarżącego pismem z 21 lipca 2017 r. o terminie zakończenia czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości zamieścił informację o możliwości i terminie wniesienia zarzutów. Oba te pisma zostały doręczone skarżącemu, odpowiednio 7 sierpnia 2017 r. i 25 sierpnia 2017 r. Jednak informację o prawie do wniesienia zarzutów Leon N. uzyskał po upływie terminu do ich wniesienia. Oznacza to, że organ egzekucyjny naruszył art. 9 k.p.a. Zdaniem sądu okoliczność ta nie miała jednak wpływu na wynik niniejszej sprawy. Dotyczy ona bowiem uchybienia terminu do wniesienia zarzutów. W niniejszym postępowaniu nie mogą być brane pod uwagę przyczyny, dla których termin ustawowy został przekroczony. Sąd podkreślił, że ustawodawca przewidział specjalny tryb, w którym takie przyczyny są rozpatrywane. Jest nim postępowanie w przedmiocie przywrócenia terminu, które inicjuje strona, zaś w tej sprawie zobowiązany wniosku o przywrócenie terminu nie złożył. ⒸⓅ

(na podstawie wyroku NSA z 7 września 2016 r., sygn. akt II FSK 2124/14)

Oddział 4

Obwieszczenie o licytacji

§ 1. Zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej.

§ 2. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

§ 3. O licytacji organ egzekucyjny zawiadamia przez publiczne obwieszczenie, w którym podaje:

1) termin i miejsce licytacji;

2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone;

3) oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą;

4) firmę lub imię i nazwisko zobowiązanego;

5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny;

6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego;

7) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji;

8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne.

§ 4. Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

1) uczestnikom postępowania;

2) właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w dniu licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych na dzień licytacji;

3) osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

§ 5. Obwieszczenie o licytacji wywiesza się w siedzibach urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego co najmniej na 30 dni przed jej terminem, a jeżeli wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę wyższą niż 83 600 zł - także w dzienniku poczytnym w danej miejscowości.

§ 6. Na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela organ egzekucyjny może zarządzić ogłoszenie o licytacji również w inny wskazany przez nich sposób.

§ 7. W ogłoszeniu w dzienniku podaje się oznaczenie nieruchomości, termin i miejsce licytacji, oszacowaną wartość nieruchomości i cenę wywoławczą oraz wysokość wadium, jakie licytant powinien złożyć.

§ 8. Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości położonych na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych, obwieszczenie wywiesza się ponadto w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w miejscowościach, w których te urzędy się znajdują.

● Odmiennie niż w przypadku sprzedaży ruchomości, nieruchomość może być sprzedana wyłącznie w drodze licytacji publicznej. Jej termin nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110w par. 2 u.p.e.a.). Treść obwieszczenia o licytacji uregulowana jest natomiast szczegółowo w art. l10 w par. 3 u.p.e.a. Powinno ono zatem zawierać m.in.: termin i miejsce licytacji, dokładne oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, jej oszacowaną wartość i cenę wywoławczą, oznaczenie zobowiązanego, wysokość wadium, termin, w którym będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego, wzmiankę o prawach osób trzecich. Brzmienie omawianego przepisu wskazuje na zamknięty katalog elementów obwieszczenia, choć jego treść może się różnić w odniesieniu do poszczególnych rodzajów nieruchomości⁵.

● Organ egzekucyjny, niezależnie od obowiązku publicznego obwieszczenia, ma obowiązek obwieszczenie o licytacji doręczyć podmiotom postępowania wskazanym w art. 110w par. 4 u.p.e.a. Obwieszczenie o licytacji doręcza się: uczestnikom postępowania (wymienionym w art. 110b u.p.e.a.), właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosili zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy i osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej dla nieruchomości⁶.

● Obwieszczenie o licytacji jednej lub kilku nieruchomości położonych na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych wywiesza się ponadto w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w miejscowościach, w których te urzędy się znajdują. Należy podkreślić, że nie sporządza się odrębnych obwieszczeń dla każdego urzędu (wywiesza się to samo obwieszczenie o licytacji). Treść par. 8 jest uzupełnieniem unormowań zawartych w art. 110w par. 5-7 u.p.e.a., a więc np. obwieszczenia powinny nastąpić co najmniej na 30 dni przed terminem licytacji⁷.

§ 1. Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie składa się nie później niż 3 dnia poprzedzającego dzień licytacji.

§ 2. Jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, organ egzekucyjny przyznaje pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

§ 3. O pierwszeństwie przejęcia nieruchomości rozstrzyga organ egzekucyjny, wydając postanowienie o przybiciu. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

§ 4. Jeżeli nikt nie skorzysta z prawa przejęcia nieruchomości na podstawie przepisów § 1-3, albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, organ egzekucyjny po dokonaniu obwieszczeń przedstawia akta organowi nadzoru. W przypadku spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania organ nadzoru poleci organowi egzekucyjnemu ich usunięcie.

● Wniosek o przejęcie nieruchomości w trybie art. 110y u.p.e.a. może być złożony od chwili doręczenia danej osobie obwieszczenia o licytacji najpóźniej do trzeciego dnia przed dniem licytacji. Przy czym możliwość ta pojawia się nie tylko wówczas, gdy nieruchomość jako całość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. W sytuacji gdy tylko część zajętej nieruchomości wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, organ egzekucyjny z urzędu dokonuje postanowieniem wydzielenia jej na podstawie przepisów u.g.n. (art. 110p par. 1 u.p.e.a.). Następnie wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz wnioskodawcy. Wnioskodawcą może być osoba niebędąca dłużnikiem osobistym, ale będąca współwłaścicielem w części ułamkowej lub współwłaścicielem łącznym z tym zastrzeżeniem, że małżonek zobowiązanego może złożyć wniosek o przejęcie jedynie wówczas, gdy tytuł wykonawczy nie został wystawiony na oboje małżonków. W przypadku zgłoszenia wniosku o przejęcie przez kilku współwłaścicieli, pierwszeństwo należy przyznać temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne, nawet jeżeli zajęta nieruchomość nie wchodzi w skład tego gospodarstwa, lub który pracuje w jakimkolwiek gospodarstwie. Gdy dwóch lub więcej wnioskodawców spełnia dany warunek (lub żaden z nich nie spełnia tych warunków), organ egzekucyjny powinien udzielić przybicia temu z nich, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Organ egzekucyjny, rozstrzygając o pierwszeństwie przejęcia nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli, powinien mieć na uwadze także wynikające z obowiązujących przepisów (zobacz art. 1 u.k.u.r.) zasady kształtowania ustroju rolnego państwa przez: poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Udzielenie przybicia jednemu z wnioskodawców jest równoznaczne z oddaleniem wniosków pozostałych, a zatem zbędne jest wydawanie odrębnego postanowienia o odmowie uwzględnienia wniosków⁸.

§ 1. Na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga. Skargę można wnieść w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia o licytacji.

§ 2. W sprawie skargi, o której mowa w § 1, postanowienie wydaje organ egzekucyjny.

§ 3. Na postanowienie organu egzekucyjnego oddalające skargę przysługuje zażalenie.

● Z określenia "czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji" nie wynika jasno, czy chodzi o działanie organu egzekucyjnego, czy o zaniechanie pewnych działań. W piśmiennictwie wskazuje się, że nie ma przeszkód, aby określenie to rozumieć szeroko, dopuszczając możliwość wniesienia skargi także na zaniechanie dokonania przez organ egzekucyjny określonych czynności dotyczących obwieszczenia⁹. Interpretacja taka nie tylko jest korzystniejsza dla podmiotów skarżących, wpływa także na większą weryfikację czynności organu egzekucyjnego i zapobiega utrzymywaniu stanu niezgodnego z prawem. Przedmiotem skargi będą przede wszystkim: a) naruszenie przepisów dotyczących sposobu i terminu publicznego obwieszczenia o licytacji, b) nieprawidłowości w zakresie doręczenia obwieszczenia uprawnionym podmiotom. Termin "naruszenie" lub "nieprawidłowości" odnosić się będzie do zachowań będących działaniem lub zaniechaniem, jeśli ich konsekwencją będzie spowodowanie naruszeń lub nieprawidłowości. Przedmiot tej skargi zbieżny jest także z przedmiotem skargi z art. 54 par. 1 u.p.e.a., który mówi o skardze na czynności egzekucyjne organu egzekucyjnego. Ogólne określenie "czynności egzekucyjne" mieści w sobie każde działanie organu bezpośrednio lub pośrednio zmierzające do zastosowania środka egzekucyjnego¹⁰.

● Przepisy u.p.e.a. nie wyliczają podmiotów uprawnionych do wniesienia tego środka prawnego. Wskazuje się jednak, że służy ona każdemu, kogo interes prawny zostanie naruszony w wyniku nieprzestrzegania przepisów regulujących zasady obwieszczenia o licytacji. Uprawnionymi do wniesienia skargi będą zatem osoby, którym doręczono obwieszczenie o licytacji (art. 110w par. 4 u.p.e.a.), tj.:

- uczestnicy postępowania;

- właściwa jednostka samorządu terytorialnego oraz organy ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w dniu licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji;

- osoby mające prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości11.

● Postępowanie skargowe rozpoczyna wniesienie skargi do organu nadzoru nad organem egzekucyjnym. Ustalenie tego organu odbywa się na mocy art. 23 u.p.e.a. Organ ten po przeprowadzeniu postępowania dowodowego wydaje rozstrzygnięcie w postaci postanowienia. Rozstrzygając o istocie skargi, może on ją uwzględnić bądź odrzucić. Uwzględniając skargę, powinien zarządzić powtórzenie wszystkich czynności związanych z obwieszczeniem. Bezpośrednim skutkiem uwzględnienia skargi (jeśli uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji) będzie także odmowa udzielania przybicia. W sytuacji gdy w rozstrzygnięciu organ nadzoru odrzuci skargę, to w mocy pozostają wszystkie dotychczasowe czynności. Natomiast brak rozpatrzenia skargi powoduje konieczność wstrzymania wydania postanowienia o przybiciu. Organ nadzoru nie jest związany terminem co do rozpatrzenia skargi. Dlatego podmiot zainteresowany rozstrzygnięciem może jedynie ponaglić organ nadzoru złożeniem kolejnej skargi. Skuteczność takiego działania jest jednak wątpliwa. W związku z tym w piśmiennictwie postuluje się o uzupełnienie procedury skargowej terminem, w którym skarga powinna zostać rozpatrzona¹².

Oddział 5

Wadium

§ 1. Wadium wynosi jedną dziesiątą części oszacowanej wartości nieruchomości.

§ 2. Z zastrzeżeniem § 5 i 6, wadium składa:

1) przystępujący do licytacji;

2) osoba, która składa wniosek o przejęcie nieruchomości, o którym mowa w art. 110y § 1, art. 111h § 2 i art. 111i § 3.

§ 3. Osoba, o której mowa w § 1 pkt 2, składa wadium w terminie złożenia wniosku o przejęcie nieruchomości.

§ 4. Wadium składa się w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny.

§ 5. Nie składa wadium osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo do nieruchomości lub jej przynależności, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości wadium i zostało ono stwierdzone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

§ 6. Jeżeli wartość prawa, o którym mowa w § 5, jest niższa od wysokości wadium, wysokość wadium obniża się do różnicy między pełnym wadium a wartością prawa.

● Istota wadium sprowadza się do ograniczenia lub wyeliminowania z licytacji osób nieodpowiedzialnych (niewiarygodnych), a także ma zapobiec uchylaniu się od obowiązków licytacyjnych co do zapłaty ceny nieruchomości przez tego licytanta, na rzecz którego nastąpi przybicie¹³.

● Wadium składane przez podmiot przystępujący do licytacji powinno być wpłacone przed licytacją. Przepisy u.p.e.a. nie wymagają, aby wadium było składane wraz z wnioskiem o przejęcie nieruchomości, o którym mowa w art. 110y par. 1, art. 111h par. 2 i art. 111i par. 3 u.p.e.a. Wadium może być zatem wniesione po złożeniu wniosku, ale przed upływem terminu do jego wniesienia¹⁴.

Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się je niezwłocznie.

● W art. 111a u.p.e.a. wprowadzono zasadę, że zatrzymuje się jedynie wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia. Oznacza to, że jeżeli wadium nie zalicza się na cenę sprzedaży nieruchomości, to należy je zwrócić¹⁵.

§ 1. Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci wadium.

§ 2. Od nabywcy nieskładającego wadium, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się wadium w trybie egzekucji administracyjnej.

§ 3. Z wadium utraconego przez nabywcę lub od niego ściągniętego pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą.

● Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci wadium. Ze względu na to, że z utraconego wadium pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, koszty te obciążają zobowiązanego w takim zakresie, w jakim nie zostały pokryte z wadium. Kwota przewyższająca koszty egzekucji związane ze sprzedażą stanowi przychód organu egzekucyjnego¹⁶.

Oddział 6

Licytacja

§ 1. Licytacja odbywa się publicznie, w obecności i pod nadzorem kierownika komórki organizacyjnej urzędu skarbowego prowadzącej egzekucję administracyjną, zwanego dalej "komornikiem skarbowym".

§ 2. Po wywołaniu licytacji poborca skarbowy podaje do wiadomości obecnych:

1) przedmiot licytacji;

2) cenę wywoławczą;

3) wysokość wadium;

4) termin uiszczenia ceny nabycia;

5) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia;

6) zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości.

§ 3. Przedmiotem licytacji jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem wartości z uwzględnieniem zmian, o których mowa w § 2 pkt 6.

§ 4. Jeżeli przedmiotem licytacji jest kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, zobowiązany ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzona licytacja poszczególnych nieruchomości lub ich części.

● Licytację prowadzi poborca skarbowy w obecności i pod nadzorem komornika skarbowego. Nadzór komornika skarbowego nad publiczną licytacją nieruchomości powinien zapewnić prawidłowość jej prowadzenia pod względem formalnym, jak też pod względem merytorycznym, gwarantując należytą ochronę praw wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego oraz uczestników prowadzonej licytacji. W ramach sprawowanego nadzoru komornikowi skarbowemu przysługują uprawnienia do niezwłocznego rozstrzygania skargi na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji (art. 111l u.p.e.a.). Licytacja rozpoczyna się od podania przez poborcę skarbowego do wiadomości obecnych przedmiotu licytacji, ceny wywoławczej, wysokości wadium, terminu uiszczenia ceny nabycia, praw obciążających nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia, zmian w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości (w przypadku gdy zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości). Mimo braku unormowania w u.p.e.a. tej kwestii, poborca powinien podać również minimalną wysokość postąpień, tj. różnicy między poprzednią a następną ceną wywołania oraz wezwać do licytowania¹⁷.

§ 1. W licytacji nie mogą uczestniczyć:

1) zobowiązany;

2) pracownicy obsługujący organ egzekucyjny;

3) małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo osób, o których mowa w pkt 1 i 2;

4) osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym;

5) licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości;

6) osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu administracji publicznej, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

§ 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do przeprowadzenia licytacji.

§ 3. Pełnomocnictwo do udziału w licytacji stwierdzone jest dokumentem z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom, radcom prawnym lub doradcom podatkowym nie wymagają poświadczenia.

● Przepisy u.p.e.a. nie określają szczegółowo, kto może być obecny na licytacji. Z treści art. 111d par. 2 u.p.e.a. wynika jedynie, że stawienie się choćby jednego licytanta wystarcza do jej przeprowadzenia. W licytacji można uczestniczyć osobiście lub przez pełnomocnika. Przy czym pełnomocnictwo powinno być złożone na piśmie urzędowo poświadczonym. Ma to dać gwarancję, że osoba, która go podpisała, nie zaprzeczy, iż tej czynności dokonała. Wynika stąd, że pełnomocnictwa nie można złożyć ustnie do protokołu, jak ma to miejsce w ogólnym postępowaniu administracyjnym¹⁸.

Cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć w pierwszej licytacji, wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości.

● Podstawą ustalenia ceny wywoławczej, za którą można nabyć nieruchomość w pierwszej licytacji, jest wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego według zasad wskazanych w art. 110s u.p.e.a. W przypadku wystawienia na licytację wydzielonej części zajętej nieruchomości (art. 110p u.p.e.a.), cenę wywoławczą ustala się proporcjonalnie do wartości tej części¹⁹.

§ 1. Licytacja odbywa się ustnie.

§ 2. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych.

§ 3. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował cenę wyższą.

§ 4. Po ustaniu postąpień poborca skarbowy, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

§ 5. Jeżeli należność wierzyciela wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi zostanie uiszczona przed zamknięciem licytacji, poborca skarbowy zamyka licytację, a organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości.

● Rozpoczynając licytację, poborca powinien podać minimalną wysokość postąpień, tzn. minimalną różnicę między poprzednią a następną ofertą. Zaoferowana cena przestaje wiązać licytanta, gdy inny ważnie zaoferował cenę wyższą. Postąpienie nie jest ważne, gdy np. nie spełnia wymagań określonych w par. 2, tzn. wynosi mniej niż jeden procent ceny wywołania. Podobnie jak na gruncie egzekucji sądowej licytacja zwykle przebiega w ten sposób, że poszczególni licytanci otrzymują tabliczki z numerem i chcąc zaoferować wyższą cenę, podnoszą swoją tabliczkę, ustnie podając wysokość oferowanej ceny. Przepisy u.p.e.a., podobnie jak k.p.c., nie wskazują, czy i ewentualnie jaki odstęp czasowy ma być zachowany pomiędzy trzema ostatnimi obwieszczeniami. Brak więc unormowań, które przewidywałyby obowiązek odczekania pewnego czasu między poszczególnymi postąpieniami, a w szczególności pomiędzy ostatnim postąpieniem a wydaniem postanowienia o przybiciu. Do uznania prowadzącego licytację poborcy skarbowego pozostawiono więc werdykt, czy brak ofert z sali oznacza, że żaden z licytantów nie wystąpi już z nową ofertą ceny, czy też jest to tylko moment przerwy przed udzieleniem kolejnego postąpienia. Na decyzję poborcy w kwestii momentu zamknięcia licytacji może mieć wpływ nadzorujący licytację komornik skarbowy²⁰.

● Zgodnie z par. 5 komentowanego artykułu zobowiązany może uniknąć sprzedaży nieruchomości, uiszczając przed zamknięciem licytacji należność wierzyciela wraz z odsetkami od zaległości i kosztami egzekucyjnymi. Jest to termin ostateczny²¹.

Jeżeli przedmiotem licytacji jest kilka nieruchomości lub kilka części nieruchomości, poborca skarbowy wstrzymuje licytację pozostałych nieruchomości lub ich części z chwilą, gdy osiągnięto kwotę wystarczającą na zaspokojenie dochodzonej należności wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi, a organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości.

● Do wstrzymania licytacji dochodzi bezzwłocznie po stwierdzeniu, że uzyskana cena sprzedaży pozwala na pokrycie egzekwowanej należności wraz odsetkami i kosztami egzekucyjnymi. Nieruchomości niesprzedane na licytacji zostają zwrócone zobowiązanemu w wyniku uchylenia ich zajęcia²².

§ 1. Jeżeli nikt nie przystąpił do licytacji, a przedmiotem licytacji jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, współwłaściciel tej nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od trzech czwartych oszacowanej wartości nieruchomości. Przepis art. 110y § 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w terminie 7 dni od dnia licytacji.

§ 3. Jeżeli nikt nie przystąpił do licytacji, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny, inny niż urząd skarbowy, może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych oszacowanej wartości nieruchomości; wniosek o przejęcie należy zgłosić w terminie 7 dni od dnia licytacji.

● Przejęcie nieruchomości, jeżeli nikt nie przystąpił do pierwszej licytacji, może nastąpić, gdy:

- nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego;

- współwłaściciel tej nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym złoży stosowny wniosek o przejęcie, uiszczając wadium (zobacz art. 111 par. 2 pkt 2 u.p.e.a.).

Należy stwierdzić, że sformułowanie, iż "nikt nie przystąpił do licytacji" oznacza sytuację, gdy w ogóle nie pojawili się licytanci, a także gdy wprawdzie na licytacji pojawili się potencjalni licytanci, jednak żaden z nich nie przystąpił do licytacji w rozumieniu składania ofert (licytowania) albo oferta pochodzi od osoby, która nie złożyła wadium, czy też od osoby wyłączonej z uczestnictwa w licytacji bądź pełnomocnika bez należytego umocowania albo złożone oferty są niższe od sumy oszacowania. Oceny tej dokonuje poborca skarbowy (pod nadzorem komornika skarbowego) po wezwaniu do licytowania.

● Prawo przejęcia przez współwłaściciela przysługuje zarówno współwłaścicielowi w częściach ułamkowych, jak i współwłaścicielowi przy współwłasności łącznej. Do przejęcia nieruchomości w omawianej sytuacji stosuje się art. 110y par. 2 i 3 u.p.e.a. Oznacza to, że złożenie kilku wniosków o przejęcie powoduje konieczność rozstrzygnięcia przez organ egzekucyjny o pierwszeństwie przejęcia nieruchomości. Organ egzekucyjny rozstrzyga tu, wydając postanowienie o przybiciu. Kryteria rozstrzygania o pierwszeństwie określone są w art. 110y par. 2 u.p.e.a., tj. pierwszeństwo przysługuje współwłaścicielowi, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, organ egzekucyjny powinien przyznać pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Na postanowienie to przysługuje zażalenie, a na postanowienie wydane w następstwie rozpatrzenia wniesionego zażalenia służy skarga do sądu administracyjnego (zobacz komentarz do art. 110y u.p.e.a.)²³.

§ 1. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku, o którym mowa w art. 111h, organ egzekucyjny wyznacza drugą licytację, na której cena wywoławcza wynosi 70 proc. oszacowanej wartości nieruchomości.

§ 2. Jeżeli nikt nie przystąpił do drugiej licytacji, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 70 proc. wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi.

§ 3. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel składa do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji.

§ 4. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

● Brak wniosków o przejęcie nieruchomości rodzi konieczność przystąpienia do drugiej licytacji, na której cena wywoławcza wynosi 70 proc. oszacowanej wartości nieruchomości. Jeżeli nikt nie przystąpił do drugiej licytacji, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 70 proc. wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa²⁴.

§ 1. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli lub współwłaścicieli nie przejął nieruchomości na własność, organ egzekucyjny wyznacza trzecią licytację, na której cena wywoławcza wynosi 65 proc oszacowanej wartości nieruchomości.

§ 2. Jeżeli nikt nie przystąpił do trzeciej licytacji, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić przez osoby, o których mowa w art. 111i § 2, za cenę nie niższą od 65 proc. wartości nieruchomości. Do przejęcia nieruchomości na własność stosuje się odpowiednio przepisy art. 111i § 3 i 4.

● Zasady i tryb doręczania oraz ogłaszania obwieszczenia o terminie drugiej oraz trzeciej licytacji, a także jego treść powinny spełniać takie same warunki, jak obwieszczenie o terminie pierwszej licytacji (zobacz art. 110w par. 3-8 u.p.e.a.). Na czynności organu egzekucyjnego dotyczące obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga (art. 110z u.p.e.a.)²⁵.

§ 1. Jeżeli po trzeciej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, uchyla się zajęcie nieruchomości. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta nie wcześniej niż po upływie 12 miesięcy od dnia uchylenia zajęcia nieruchomości.

§ 2. Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Zobowiązany może złożyć taki wniosek przed upływem 14 dni od dnia ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania.

● W postępowaniu egzekucyjnym w administracji przyjęto zasadę publicznej sprzedaży nieruchomości w trzech terminach licytacyjnych. Skutkiem braku przejęcia nieruchomości w trybie art. 111k par. 1 u.p.e.a. (gdy nie doszło do sprzedaży w ostatnim terminie) jest odstąpienie od tego środka egzekucyjnego i uchylenie zajęcia nieruchomości. Z tego wynika, że nie jest dopuszczalne wyznaczenie czwartego terminu licytacyjnego. Należy jednak podkreślić, że za czwarty termin licytacyjny nie może być uznana licytacja wyznaczona w trybie przewidzianym w art. 111n par. 3 u.p.e.a. Wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości jest dopuszczalne po upływie 12 miesięcy od dnia uchylenia zajęcia nieruchomości²⁶.

Skargę na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji aż do jej zamknięcia zgłasza się ustnie komornikowi skarbowemu, który przyjmuje skargę do protokołu i natychmiast ją rozstrzyga, chyba że nie jest to możliwe. Rozstrzygnięcie komornika skarbowego ma moc postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

● Czynności poborcy skarbowego należą w większości do działań typowo wykonawczych. Zalicza się do nich podanie do wiadomości obecnym podczas licytacji informacji dotyczących:

1) przedmiotu licytacji,

2) ceny wywoławczej,

3) wysokości wadium,

4) terminu uiszczenia ceny nabycia,

5) praw obciążających nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia,

6) zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu wartości.

● W zasadzie nie ma przeszkód do tego, aby skargą mogły być objęte zarówno czynności nazwane i określone wyraźnie w u.p.e.a., jak i te czynności wykonane przez poborcę, które nie są w niej określone. Skarga może być wniesiona ustnie podczas licytacji, aż do jej zamknięcia. Artykuł 111d u.p.e.a. wyłącza od uczestnictwa w licytacji pewne kategorie osób. Wśród nich wymienia się zobowiązanego, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym bądź też licytanta, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości. Podmioty te nie mogą brać czynnego udziału w licytacji w charakterze licytanta²⁷.

● Skarga na czynności poborcy skarbowego zgłaszana jest do komornika skarbowego. Ten, stosownie do art. 111l u.p.e.a., powinien wydać rozstrzygnięcie w formie postanowienia, w którym albo przychyli się do żądania skarżącego, albo skargę odrzuci. Ustawodawca nie określa, jakie rozwiązanie powinno zapaść w sytuacji uwzględnienia skargi. W literaturze wskazuje się, że będzie nim unieważnienie zaskarżanej czynności i zarządzenie jej powtórzenia. Natomiast w przypadku odrzucenia skargi czynności egzekucyjne związane z prowadzeniem licytacji zostają wznowione. Na postanowienie komornika skarbowego, niezależnie czy będzie ono uwzględniało żądanie skarżącego, czy też je odrzucało, przysługuje zażalenie²⁸.

Oddział 7

Przybicie

§ 1. Po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.

§ 2. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z zastrzeżeniem § 3.

§ 3. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze ostatecznie rozstrzygnięte, organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia.

§ 4. Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku licytacji, organ egzekucyjny udziela przybicia na rzecz przejmującego po wysłuchaniu wnioskodawcy.

§ 5. Postanowienie o przybiciu zawiera firmę lub imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę licytacji i cenę nabycia.

● Przybicie jest to kolejna czynność organu egzekucyjnego w toku postępowania egzekucyjnego, dzięki której można przygotować wydanie postanowienia o przyznaniu własności. Przez określenie "postanowienie o przybiciu" należy rozumieć również postanowienie o odmowie przybicia. Na tym etapie postępowania czynności dokonywane są już przez naczelnika urzędu skarbowego. Kończy się też udział licytantów, którzy nie zaoferowali najwyższej ceny. Prawo własności zajętych nieruchomości będących przedmiotem licytacji, zwane przybiciem, nabywa osoba, która z zachowaniem przepisów o przeprowadzaniu licytacji zaoferowała najwyższą cenę (tzn. zaoferowała cenę równą lub wyższą od ceny wywołania, a inne osoby biorące udział w licytacji nie zaoferowały ceny wyższej od zaoferowanej przez licytanta), uzyskała przybicie i zapłaciła całą cenę w przypisanym terminie. Organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, po zamknięciu licytacji. Bez licytacji organ wydaje postanowienie o przybiciu w określonych w u.p.e.a. przypadkach przejęcia nieruchomości przez współwłaściciela lub wierzyciela (np. wchodzących w skład gospodarstwa rolnego stanowiących współwłasność - art. 110y u.p.e.a.). Skutki przybicia ma także postanowienie o ustaleniu ceny nabycia nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego, która skorzystała z prawa pierwokupu (art. 110n par. 3 u.p.e.a.). Co do zasady postanowienie o przybiciu wydaje się i ogłasza niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z jednym zastrzeżeniem. Jeżeli nie zostały ostatecznie rozstrzygnięte skargi i zażalenia na postanowienia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego, wówczas organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia (o przybiciu organ egzekucyjny rozstrzygnie dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia wydanego w przedmiocie skargi lub zażalenia). W przypadku gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku licytacji, wówczas przed udzieleniem przybicia na rzecz przejmującego organ egzekucyjny powinien wysłuchać wnioskodawcy (np. w celu ustalenia, czy nie zachodzą przyczyny uzasadniające odmowę przybicia)²⁹.

§ 1. Organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji albo, jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

§ 2. Organ egzekucyjny odmawia przybicia również wtedy, gdy postępowanie egzekucyjne podlegało umorzeniu lub zawieszeniu.

§ 3. Organ egzekucyjny wyznacza ponowną licytację:

1) jeżeli odmówi przybicia z przyczyn, o których mowa w § 1;

2) po ustaniu przyczyny zawieszenia.

● Odmowa przybicia jest dopuszczalna w sytuacjach wskazanych w art. 111n par. 1 i 2 u.p.e.a. Organ egzekucyjny powinien odmówić udzielenia przybicia również w przypadku stwierdzenia istnienia podstaw do umorzenia lub zawieszenia postępowania egzekucyjnego z urzędu, niezależnie od chwili ich powstania. Wyznaczenie ponownej licytacji jest wówczas niedopuszczalne. Organ egzekucyjny powinien w takiej sytuacji, zależnie od okoliczności, zawiesić lub umorzyć postępowanie egzekucyjne. Jeżeli zostało zawieszone postępowanie egzekucyjne, to licytację można wyznaczyć po podjęciu zawieszonego postępowania³⁰.

§ 1. Jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po zamknięciu licytacji, organ egzekucyjny na wniosek licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, może, w przypadku gdy zarządcą jest zobowiązany, odebrać mu zarząd i ustanowić innego zarządcę.

§ 2. W sprawie odebrania zarządu organ egzekucyjny wydaje postanowienie na wniosek nabywcy. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz wadium złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia.

§ 3. W przypadku wygaśnięcia skutków przybicia bez równoczesnego umorzenia egzekucji, organ egzekucyjny wydaje postanowienie co do osoby zarządcy, jeżeli dotychczasowym zarządcą był nabywca.

● Artykuł 111o u.p.e.a. reguluje kwestie związane z zarządem po zamknięciu licytacji nieruchomości. W tym przypadku zmiana zarządcy następuje zawsze na wniosek nabywcy (nigdy z urzędu). Zmiana zarządcy może nastąpić zarówno przed udzieleniem przybicia, jak i po jego udzieleniu. Odebranie zarządu następuje w formie postanowienia. Po zamknięciu licytacji nieruchomości, ale przed udzieleniem przybicia, zmiana zarządu może nastąpić fakultatywnie, po spełnieniu dwóch przesłanek. Po pierwsze, zarządcą musi być zobowiązany, a po drugie, konieczny jest wniosek licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Organ egzekucyjny może w takiej sytuacji odebrać zarząd zobowiązanemu i ustanowić innego zarządcę. Zmiana zarządcy może nastąpić także po wydaniu postanowienia o przybiciu, ale przed uzyskaniem przez to postanowienie przymiotu ostateczności. W tym przypadku organ egzekucyjny zmienia zarząd jedynie na wniosek nabywcy. Zmiana zarządcy w tym trybie nie zależy od tego, czy zarząd sprawował zobowiązany, czy inna osoba. Nabywca może być bowiem na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz wadium złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia. Celem takiej regulacji jest umożliwienie sprawowania zarządu nabywcy, na którego w niedługim czasie przejdzie własność nieruchomości. Ustanowienie nabywcy zarządcą nie jest jednak obligatoryjne, o czym świadczy użycie słowa "może"³¹.

Jeżeli nabywca nie uzyska przyznania własności, należność przypadająca jemu z tytułu zarządu pokrywa się z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza wadium.

● Przepis dotyczy sposobu rozliczania przypadających zarządcy należności w sytuacji, gdy zarząd sprawował nabywca, a nie uzyskał przyznania własności. Ma to miejsce wtedy, gdy nabywca nie uiścił ceny nabycia (art. 112b u.p.e.a.) oraz w sytuacji przepadku wadium lub konieczności jego ściągnięcia (art. 111b u.p.e.a.). Wówczas potrącenia dokonuje organ egzekucyjny z urzędu. Komentowany przepis będzie miał również zastosowanie w sytuacji wskazanej w art. 110l par. 2 u.p.e.a. Wynika z niego, że nadwyżkę dochodów po pokryciu zobowiązań za czas od dnia przejęcia zarządu zarządca przekazuje do depozytu organu egzekucyjnego. Nadwyżkę dołącza się do ceny nabycia. Jeżeli nabywca, któremu powierzono sprawowanie zarządu, nie złożył na rachunek depozytowy uzyskanej kwoty nadwyżki, powstanie w stosunku do niego roszczenie o jej zwrot. Należność tę potrąca się w pierwszej kolejności przed innymi należnościami z kwoty znajdującej się w depozycie, a wpłaconej przez tego nabywcę oprócz wadium³².

§ 1. Postanowienie o przybiciu doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, a postanowienie o odmowie przybicia - wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.

§ 2. Na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia przysługuje zażalenie.

● Zażalenie na postanowienie w sprawie przybicia przysługuje wyłącznie tym podmiotom, którym postanowienie to zostało doręczone³³.

Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, wygasają skutki przybicia. Uiszczoną część ceny zwraca się. Następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.

● Skutki przybicia wygasają z mocy prawa, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny nabycia, pomniejszonej o wadium złożone w gotówce. Termin do zapłaty ceny nabycia określa art. 112 u.p.e.a. Wygaśnięcie przybicia organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Na postanowienie wydane w następstwie rozpatrzenia wniesionego zażalenia służy skarga do sądu administracyjnego. Nabywca, który nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci wadium (art. 111b par. 1 u.p.e.a.)³⁴.

● Jak wskazał WSA w Gdańsku w wyroku z 10 czerwca 2010 r. (sygn. akt I SA/Gd 401/10), czternastodniowy termin na złożenie do depozytu organu egzekucyjnego ceny nabycia jest nieprzekraczalny. Nabywca może wystąpić o wyznaczenie dłuższego terminu uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczającego jednak trzech miesięcy. Wniosek nabywcy powinien zostać zgłoszony w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Uznanie bowiem, że złożenie wniosku o przedłużenie terminu uiszczenia ceny przybicia możliwe jest po upływie przepisanych prawem 14 dni prowadziłoby do niepewności co do woli nabywcy nabycia licytowanej nieruchomości.

PRZYKŁAD 2

Skutki nieuiszczenia ceny nabycia nieruchomości w terminie

Naczelnik urzędu skarbowego 14 września 2017 r. wezwał skarżącego Ludwika C. do uiszczenia ceny nabycia nieruchomości w kwocie 87 641,00 zł w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. W odpowiedzi Ludwik C. - z zachowaniem tego terminu - pismem z 28 września 2017 r. zwrócił się do naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o wyznaczenie dłuższego terminu do uiszczenia ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości. Organ jednak odmówił wyznaczenia dłuższego terminu nabycia nieruchomości, bowiem mógł, ale nie musiał się na to zgodzić. Ludwik C. nie uiścił ceny nabycia nieruchomości, wobec tego naczelnik urzędu skarbowego postanowieniem stwierdził wygaśnięcie skutków udzielonego przybicia. ⒸⓅ

Wyznaczenie ponownej licytacji może nastąpić, gdy postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia stanie się ostateczne.

● Artykuł wskazuje, że wyznaczenie ponownej licytacji może nastąpić wyłącznie po uzyskaniu przez postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia przymiotu ostateczności. Postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia jest ostateczne, gdy nie służy od niego zażalenie w administracyjnym toku instancji (art. 16 par. 1 k.p.a. w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 18 u.p.e.a.). Ostateczne postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia to:

a) postanowienie organu odwoławczego;

b) postanowienie organu egzekucyjnego (naczelnika urzędu skarbowego), jeżeli upłynął termin do wniesienia zażalenia i nie przywrócono tego terminu35.

Oddział 8

Przyznanie własności

§ 1. Z chwilą gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne, organ egzekucyjny wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak 3 miesięcy.

§ 2. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia.

§ 3. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność zaliczyć na poczet ceny. Zgoda wierzyciela stwierdzona jest dokumentem z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym albo wyrażona do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia.

● Ostatnim etapem omawianego postępowania egzekucyjnego jest przyznanie własności nieruchomości. Jego początek wyznacza dzień, w którym stało się ostateczne postanowienie o przybiciu i zobowiązuje organ egzekucyjny do wezwania licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, który jednak nie może być dłuższy niż trzy miesiące. Na poczet ceny nabywca może zaliczyć własną wierzytelność lub jej część, jak również inną wierzytelność znajdującą pokrycie w cenie nabycia, ale tylko za zgodą wierzyciela stwierdzoną dokumentem z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym albo wyrażoną do protokołu nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia (art. 112 u.p.e.a.). Powyższa regulacja wskazuje, że dla przyznania własności nieruchomości potrzebne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1) postanowienie o przybiciu musi być ostateczne,

2) nabywca musi wykonać warunki licytacyjne polegające ma zapłaceniu ceny nabycia.

Jeżeli powyższe warunki zostaną spełnione, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności36.

Kwota przypadająca zobowiązanemu w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia przechodzi na nabywcę w całości. O kwotę tę podwyższa się cenę nabycia.

● Artykuł wprowadza regulację, zgodnie z którą kwota przypadająca zobowiązanemu w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia przechodzi na nabywcę w całości. Przejście wierzytelności z tytułu umowy ubezpieczenia następuje z mocy prawa i dotyczy zarówno wierzytelności z ubezpieczeń obowiązkowych, jak i dobrowolnych. Kwota odszkodowania ubezpieczeniowego podwyższa cenę nabycia nieruchomości³⁷.

§ 1. Jeżeli postanowienie o przybiciu stało się ostateczne i nabywca uiścił cenę nabycia albo postanowienie o ustaleniu ceny nabycia stało się ostateczne i jednostka lub osoba, o których mowa w art. 110n, uregulowała całą cenę nabycia, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności.

§ 2. Na postanowienie o przyznaniu własności przysługuje zażalenie.

§ 3. Postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub podlega złożeniu do zbioru dokumentów. Postanowienie o przyznaniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

§ 4. Z chwilą kiedy postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, do nabywcy należą pożytki z nieruchomości. Od tej chwili nabywca ponosi również daniny publiczne przypadające z nieruchomości, których płatność przypada w dniu, w którym postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, lub po tym dniu.

§ 5. (uchylony).

● Postanowienie o przyznaniu własności uzyskuje przymiot ostateczności, jeżeli wystąpią łącznie dwie przesłanki: postanowienie o przybiciu stało się ostateczne oraz cena została zapłacona przez nabywcę. Na postanowienie o przyznaniu własności przysługuje zażalenie. Z treści par. 2 wynika, że zażalenie przysługuje tylko na postanowienie o przyznaniu własności, nie przysługuje natomiast zażalenie na postanowienie odmawiające jej przyznania. Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności jest tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości, na podstawie którego może on złożyć wniosek o wpis tego prawa do księgi wieczystej. Oznacza to również, że w postępowaniu o wpis prawa własności nabywca nie musi wykazywać następstwa prawnego po osobie wpisanej w dziale drugim księgi wieczystej³⁸.

PRZYKŁAD 3

Przesłanki przyznania własności

W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec Marka K. przeprowadzono drugą licytację publiczną nieruchomości. Do licytacji przystąpili Agnieszka i Piotr G. i wpłacili wymaganą kwotę wadium, a w trakcie licytacji zaproponowali kwotę nabycia. Po zamknięciu licytacji komornik wydał i ustnie ogłosił postanowienie o udzieleniu przybicia małżeństwu G. Na to postanowienie zażalenie złożył Marek K. Dyrektor izby administracji skarbowej utrzymał je w mocy. Skarga Marka K. na to postanowienie została oddalona przez sąd administracyjny. Naczelnik urzędu skarbowego postanowieniem z 29 września 2017 r. przyznał nabywcom, tj. Agnieszce i Piotrowi G., na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, własność nieruchomości. Zażalenie na to postanowienie wniósł Marek K., zarzucając naruszenie art. 112b par. 1 u.p.e.a. przez przedwczesne wydanie postanowienia o przyznaniu własności. Wskazał on, że nie została jeszcze ostatecznie rozstrzygnięta kwestia zgodności z prawem postanowienia w sprawie udzielenia przybicia. Dyrektor izby administracji skarbowej utrzymał w mocy ww. postanowienie. W rozstrzygnięciu wyjaśnił, że zgodnie z art. 112b par. 1 u.p.e.a. do przyznania własności konieczne jest łączne wystąpienie dwóch przesłanek, tj. ostateczność postanowienia o przybiciu oraz uiszczenie ceny przez nabywcę. Skargę na to postanowienie złożył Marek K. Sąd administracyjny ją oddalił. W orzeczeniu wskazał, że postanowienie o udzieleniu przybicia wydane na rzecz małżeństwa G. przez naczelnika urzędu skarbowego utrzymane w mocy przez organ II instancji, stało się ostateczne na skutek wydania tego ostatniego rozstrzygnięcia. Sąd jednocześnie wyjaśnił, że postępowanie sądowe wszczęte wniesioną skargą pozostaje bez wpływu na ocenę ostateczności zaskarżonego postanowienia. Zgodnie z art. 112b par. 1 u.p.e.a. organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności, gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne i nabywca uiścił cenę nabycia. W niniejszej sprawie małżeństwo C. wpłaciło całość ceny nabycia na rachunek organu egzekucyjnego. Zatem spełnione zostały łącznie obie przesłanki z art. 112b par. 1 u.p.e.a. uzasadniające wydanie postanowienia o przyznaniu własności. ⒸⓅ

(na podstawie wyroku WSA w Poznaniu z 19 lutego 2015 r., sygn. akt III SA/Po 1794/14)

§ 1. Z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności staje się ostateczne, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2) służebności, o których mowa w art. 1000 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość użytkowania, służebności lub praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w ostatnim przypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

● Prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych, ciążące na nieruchomości, wygasają z mocy prawa. W ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji (art. 112c par. 1 u.p.e.a.). Realizacja tego prawa jest możliwa dopiero po sporządzeniu planu podziału. Dlatego wykreślenie w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które wygasły w związku ze sprzedażą egzekucyjną nieruchomości, jest dopuszczalne po sporządzeniu planu podziału oraz ostatecznego postanowienia o przyznaniu własności. W art. 1000 par. 2 k.p.c. mowa jest o służebności drogi koniecznej, służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebności przesyłu³⁹.

Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, organ egzekucyjny może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

● Artykuł odnosi się do służebności gruntowej, która nie spełnia warunków, o jakich mowa w art. 112c par. 2 pkt 2 u.p.e.a. i wygasa zgodnie z art. 112c par. 1 u.p.e.a. Dla zastosowania tego przepisu nie ma wpływu fakt, czy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów, czy też nie. Utrzymanie w mocy służebności gruntowej następuje na wniosek właściciela nieruchomości władnącej (a nie z urzędu) zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Przesłanką utrzymania w mocy służebności, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, jest to, aby była dla nieruchomości władnącej konieczna i nie obciążała w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Na podstawie art. 285 par. 1 i 2 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, iż właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części⁴⁰.

Z chwilą gdy postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości stosownie do przepisów prawa normujących te umowy.

● Data nabycia przez postanowienie o przyznaniu własności przymiotu ostateczności jest chwilą przejścia na nabywcę (z mocy ustawy) praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących nieruchomości. Umowami dotyczącymi nieruchomości mogą być np. umowy najmu i dzierżawy. Komentowana regulacja pośrednio nawiązuje więc do obowiązującej w polskim systemie prawnym zasady, że egzekucja nie ma wpływu na umowę najmu i dzierżawy⁴¹.

§ 1. Postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, wraz z planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

§ 2. Na podstawie postanowienia o przyznaniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obejmujące nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką lub czekiem potwierdzonym.

● Na wniosek nabywcy sąd prowadzący księgę wieczystą, na podstawie postanowienia, które stało się ostateczne wraz z prawomocnym postanowieniem dotyczącym planu podziału, wykreśla w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkie prawa, które według planu podziału wygasły. Na podstawie postanowienia o przyznaniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obejmujące nieruchomość, jeżeli według postanowienia stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej kwoty ceny nabycia gotówką lub czekiem potwierdzonym. Nabywca powinien złożyć wniosek o wykreślenie wygasłych obciążeń. Do tego wniosku musi dołączyć postanowienie organu egzekucyjnego o przyznaniu własności potwierdzające uzyskanie przymiotu ostatecznego z żądaniem wykreślenia hipoteki albo ostateczne postanowienie o przyznaniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji. W razie braku wskazanych wyżej dokumentów podstawą wykreślenia może być wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym⁴².

Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.

● Artykuł 112g u.p.e.a. wyłącza dopuszczalność stosowania przepisów k.c. o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz o wadach oświadczenia woli⁴³.

(uchylony).

Rozdział 8 Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego

Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, o ile przepisy niniejszego rozdziału nie stanowią inaczej.

● Przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i do egzekucji z użytkowania wieczystego, aczkolwiek regulacja zawarta w art. 114 i 114i u.p.e.a. wprowadza w tym względzie pewne odmienności, które są zawarte w kolejnych regulacjach u.p.e.a.⁴⁴.

O zajęciu ułamkowej części nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego - także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji publicznej.

● W przypadku zajęcia ułamkowej części nieruchomości organ egzekucyjny obligatoryjnie musi zawiadomić pozostałych współwłaścicieli, natomiast o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji publicznej. Komentowany przepis w zestawieniu z treścią innych regulacji u.p.e.a. powoduje zróżnicowanie pod względem prawnym zawiadamianych podmiotów, a co za tym idzie, zakres przysługujących im środków prawnych. W pierwszym przypadku współwłaściciele nie uzyskają bowiem statusu uczestników postępowania egzekucyjnego, natomiast sytuacja taka wystąpi w drugim z omawianych przypadków. Uregulowanie takie powoduje doniosłe konsekwencje prawne. Uczestnikowi postępowania przysługują bowiem w postępowaniu egzekucyjnym prawa i obowiązki strony, z wyjątkiem tych, które zostały zastrzeżone do wyłącznej kompetencji wierzyciela lub zobowiązanego⁴⁵.

§ 1. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami oraz znajdujące się na gruncie obiekty budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego wraz z:

1) ruchomościami, będącymi własnością użytkownika wieczystego, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu użytkowania wieczystego zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi;

2) wyposażeniem obiektów budowlanych stanowiących własność użytkownika wieczystego;

3) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów zajęcia, a także należnościami z tych umów już przypadającymi.

§ 2. Zajęcie obejmuje także przedmioty, o których mowa w § 1 pkt 1 i 2, wprowadzone później oraz później wzniesione obiekty budowlane i posadzone rośliny, jak również prawa z umów ubezpieczenia później zawartych.

● Przedmiotem zajęcia jest użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami, a także budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego razem z przynależnościami. Są nimi: ruchomości, których właścicielem jest użytkownik wieczysty (potrzebne do korzystania z przedmiotu użytkowania wieczystego zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi, np. ogrodzenie pastwiska, składniki inwentarza żywego); wyposażenie obiektów budowlanych stanowiących własność użytkownika wieczystego (np. stanowiska dla koni w stajni). Zajęciu podlegają także prawa wynikające z umów ubezpieczenia przedmiotów zajęcia, a także należności z tych umów⁴⁶.

Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień zobowiązanego jako współwłaściciela.

● Względy praktyczne wskazują na celowość ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej zarządcą zajętej ułamkowej części nieruchomości. Ewentualne spory między zarządcą zajętej ułamkowej części nieruchomości a innymi współwłaścicielami są rozstrzygane w sądowym postępowaniu nieprocesowym (art. 611-616 k.p.c.)⁴⁷.

W przypadku prowadzenia egzekucji z użytkowania wieczystego, jeżeli właściwy organ wystąpił z żądaniem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, wstrzymuje się czynności egzekucyjne w egzekucji z nieruchomości. Organ egzekucyjny podejmuje egzekucję z nieruchomości, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości.

● Starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa) lub odpowiedni organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa) mogą wydać decyzję o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego i odebraniu gruntów na mocy art. 240 k.c. (art. 33 u.g.n.). Jeżeli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, lub odpowiedni organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa zawiadomi organ egzekucyjny o wszczęciu postępowania o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, organ egzekucyjny wstrzymuje czynności egzekucyjne w egzekucji z nieruchomości. Decyzję o wstrzymaniu czynności egzekucyjnych w egzekucji z nieruchomości podejmuje organ egzekucyjny z chwilą zawiadomienia go o wystąpieniu do stosownych organów z żądaniem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Toczące się postępowanie administracyjne o rozwiązanie użytkowania wieczystego ma pierwszeństwo przed sądowym postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym użytkowania wieczystego. Egzekucja może być podjęta z urzędu, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości⁴⁸.

W przypadku prowadzenia egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, opisowi i oszacowaniu wartości podlega cała nieruchomość. Wartością takiej części nieruchomości jest odpowiednia część oszacowanej wartości całej nieruchomości.

● Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość, a więc do opisu i oszacowania należy stosować art. 110m-110u u.p.e.a. Nie ma bowiem możliwości dokonania wyceny ułamkowej części nieruchomości bez oszacowania całej nieruchomości⁴⁹.

Jeżeli egzekucja jest prowadzona z użytkowania wieczystego, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości podaje się końcową datę użytkowania wieczystego oraz ujawniony w księdze wieczystej sposób korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego.

● Treść protokołu opisu i oszacowania reguluje art. 110r par. 1 u.p.e.a. W przypadku egzekucji z użytkowania wieczystego komentowany artykuł wprowadza do protokołu opisu i użytkowania wieczystego dodatkowy element, jakim jest zamieszczenie wzmianek o końcowej dacie użytkowania wieczystego oraz sposobie korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego, jeżeli jest ujawniony w księdze wieczystej. Dane te mają znaczenie przy szacunku tego prawa⁵⁰.

Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, postanowienie o przyznaniu tego prawa nie narusza ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste.

● Nabycie prawa użytkowania wieczystego następuje postanowieniem o przyznaniu użytkowania wieczystego (analogicznie jak przy egzekucji z nieruchomości)⁵¹.

§ 1. Jeżeli przedmiotem licytacji jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy, bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia, obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

§ 2. Pozostają w mocy również obciążenia części ułamkowej nieruchomości nieujawnione w sposób, o którym mowa w § 1, lecz zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed terminem licytacji, jeżeli zostały ustanowione przed dniem powstania współwłasności.

● Komentowany przepis stanowi regulację szczególną wobec regulacji zawartej w art. 112c u.p.e.a.⁵².

Postanowienie o przyznaniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności.

● Postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie może naruszać hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Z chwilą przysądzenia własności ułamkowej części nieruchomości wygasają natomiast hipoteki powstałe po zniesieniu współwłasności⁵³.

Rozdział 9 Podział kwoty uzyskanej z egzekucji

Oddział 1

Zasady ogólne

§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne i koszty upomnienia;

2) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

3) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

4) należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności;

5) (uchylony);

6) inne należności i odsetki, z zastrzeżeniem § 2a i 3.

§ 2. Przy podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości lub egzekucji przejętej po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową, po kosztach egzekucyjnych i kosztach upomnienia zaspokaja się należności alimentacyjne, a następnie należności za pracę za okres 3 miesięcy, do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach, oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu zobowiązanego, a po należnościach zabezpieczonych hipoteką morską, przywilejem na statku morskim, hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystających z ustawowego pierwszeństwa oraz prawach, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu - należności za pracę niezaspokojone w kolejności wcześniejszej.

§ 2a. Wraz z należnościami wymienionymi w § 1 pkt 2 i 3 są zaspokajane roszczenia o świadczenia uboczne objęte zabezpieczeniem na mocy odrębnych przepisów.

§ 3. Odsetki za zwłokę od należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III ustawy - Ordynacja podatkowa, zaspokaja się w kolejności określonej dla tych należności.

§ 4. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem zaspokaja się przed należnością zabezpieczoną hipotecznie na tym prawie.

§ 5. Należności wymienione w § 1 pkt 2 i 3 zaspokaja się do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy albo z realizacji prawa zbywalnego obciążonego. Jeżeli uzyskana kwota nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zabezpieczonych należności, należności te zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, a jeżeli mają równe pierwszeństwo albo nie stosuje się do nich zasady pierwszeństwa - proporcjonalnie w stosunku, w jakim pozostają do siebie.

§ 5a. Jeżeli z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokojeniu podlegają zarówno wierzytelności zabezpieczone hipoteką, jak i prawa lub roszczenia ciążące na nieruchomości, o pierwszeństwie między hipoteką a tymi prawami lub roszczeniami rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki, prawa lub roszczenia do księgi wieczystej.

§ 5b. Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 555 i 996), lub z przekształcenia roszczenia z umowy deweloperskiej w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, podlegają zaspokojeniu z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach, jak roszczenie z umowy deweloperskiej, z pierwszeństwem wynikającym z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego nabywcy roszczenia z umowy deweloperskiej także w przypadku, gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony.

§ 6. Jeżeli kwota przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, należności dalszej kolejności zaspokaja się dopiero po zupełnym zaspokojeniu należności wcześniejszej kolejności, a gdy kwota nie wystarcza na pokrycie w całości wszystkich należności tej samej kolejności, należności te zaspokaja się proporcjonalnie do wysokości każdej z nich.

● Podział kwoty uzyskanej w postępowaniu egzekucyjnym jest czynnością materialno-techniczną, niemniej niezmiernie istotną, szczególnie gdy kwota wyegzekwowana pokrywa tylko częściowo egzekwowaną zaległość. Ustawodawca ustanowił bowiem kategorie zaspokajania należności. W art. 115 par. 1 u.p.e.a. nie tylko wyodrębnił pięć takich kategorii, ale zaznaczył, w jakiej kolejności organ egzekucyjny powinien zaspokajać je z kwoty uzyskanej z egzekucji. Podział na kategorie ma istotne znaczenie, ponieważ dopiero pełne zaspokojenie należności zaliczonej do wyższej kategorii (wcześniejszej kategorii zaszeregowania) pozwala zaspokajać należności z kolejnej kategorii. Jeżeli jednak nie ma w ogóle zaległości zaliczonych przez ustawodawcę do wyższej kategorii, to nierozliczona kwota jest przeznaczona do zaspokojenia należności z bezpośrednio niższej kategorii (późniejszej kategorii zaspokajania)⁵⁴.

● Artykuł ustala dwa odrębne porządki w zakresie kolejności zaspokajania egzekwowanych należności. Pierwszy ogólny i drugi, który jest stosowany wyłącznie przy podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości lub egzekucji przejętej po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową. Zgodnie z ogólnym porządkiem zaspokajania należności:

1) w pierwszej kolejności zaspokojeniu podlegają koszty egzekucyjne i koszty upomnienia, które organ egzekucyjny może ustalić w drodze postanowienia;

2) w następnej kategorii są należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

3) w trzeciej kolejności zaspokaja się należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu. Tymi zabezpieczeniami są: a) zastaw skarbowy wpisany do rejestru zastawów skarbowych (zobacz art. 42-46 u.o.p. oraz r.r.z.s.; b) hipoteka morska wpisana do rejestru okrętowego (zobacz art. 76-89 k.m.); c) hipoteka na statku śródlądowym wpisana do rejestru administracyjnego polskich statków żeglugi śródlądowej (zob. art. 18-25 u.ż.ś.). Z ustawowego pierwszeństwa korzysta natomiast obligatariusz na podstawie prawa do zaspokojenia swoich roszczeń z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami emitenta, przyznanego w obligacji przychodowej na podstawie art. 24 u.o. O prawie pierwszeństwa mówi również art. 295 par. 3 k.s.h. w odniesieniu do kaucji złożonej przez powoda na żądanie pozwanego w procesie o naprawienie szkody wyrządzonej spółce z ograniczoną odpowiedzialnością;

4) w czwartej kolejności zaspokaja się należności, do których stosuje się przepisy działu III u.o.p., oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, jeśli nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności;

5) w piątej, ostatniej kolejności, zaspokajane są inne należności i odsetki (z wyłączeniem odsetek z tytułu należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III u.o.p., które zaspokaja się w kategorii czwartej)55.

● Kwestią, którą należy wyjaśnić, jest przypadek, gdy kwota przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności. Zgodnie z par. 6 komentowanego artykułu w razie zaistnienia takich okoliczności, należności w dalszej kolejności zaspokaja się dopiero po zupełnym zaspokojeniu należności wcześniejszej kolejności. W praktyce oznacza to, że wyczerpanie kwoty uzyskanej z egzekucji na zaspokojenie należności wcześniejszej kolejności może uniemożliwić jakiekolwiek zadośćuczynienie należnościom dalszej kolejności. Natomiast gdy kwota nie wystarcza na pokrycie w całości wszystkich należności tej samej kolejności, należności te zaspokaja się proporcjonalnie do wysokości każdej z nich. Rozstrzygnięcie następuje zatem zawsze w oparciu o zasadę pierwszeństwa lub zasadę proporcjonalności, w zależności od tego, z jakimi należnościami mamy w danym przypadku do czynienia⁵⁶.

● W przypadku podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości lub egzekucji przejętej po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową kolejność zaspokajania jest następująca:

1) koszty egzekucyjne i koszty upomnienia,

2) należności alimentacyjne,

3) należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach (w 2017 r. jest to kwota 2000 zł za miesiąc) oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu zobowiązanego,

4) należności zabezpieczone hipotecznie wynikające z wierzytelności banku hipotecznego wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych prowadzonego zgodnie z u.l.z.b.h.,

5) należności zabezpieczone hipoteką morską, przywilejem na statku morskim, hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystających z ustawowego pierwszeństwa oraz prawach, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności wcześniejszej,

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III u.o.p. oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności,

8) należności i odsetki (z wyłączeniem odsetek z tytułu należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III u.o.p., które zaspokaja się w kategorii siódmej)57.

● Podział sumy uzyskanej z egzekucji może być dokonany bez sporządzenia planu podziału albo na podstawie planu podziału. Nie sporządza się go m.in. przy egzekucji z pieniędzy, z wynagrodzenia za pracę, ze świadczeń z zaopatrzenia emerytalnego oraz ubezpieczenia społecznego, z rachunków bankowych, z innych wierzytelności pieniężnych. Mimo że u.p.e.a. nie normuje tej kwestii wprost, w literaturze wskazuje się, iż konieczne jest sporządzenie planu podziału, gdy suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie należności kilku egzekwujących wierzycieli oraz zgodnie z art. 115b u.p.e.a., zawsze w przypadku egzekucji z nieruchomości. Należy więc podkreślić, że przy wyłączeniu egzekucji z nieruchomości, co do zasady plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji może być sporządzony, gdy uczestniczy w niej co najmniej dwóch wierzycieli, a dodatkowo uzyskana z egzekucji kwota nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli⁵⁸.

§ 1. Organ egzekucyjny dokonuje podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego, do których wystąpił zbieg egzekucji.

§ 2. Jeżeli kwoty uzyskane ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego wystarczają na zaspokojenie wierzycieli, organ egzekucyjny bezzwłocznie przekazuje wierzycielom przypadające im kwoty.

§ 3. W przypadku gdy kwoty uzyskane ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego nie wystarczają na zaspokojenie wierzycieli, organ egzekucyjny informuje wierzycieli o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji.

§ 4. Wierzyciel może złożyć wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Wniosek składa się do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia doręczenia informacji, o której mowa w § 3. We wniosku wskazuje się przyczyny, z powodu których wierzyciel nie zgadza się z podziałem.

§ 5. Wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji rozpatruje organ egzekucyjny po uprzednim zawiadomieniu wierzycieli uczestniczących w podziale o złożonym wniosku i o możliwości wzięcia czynnego udziału w tym postępowaniu. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji przysługuje wierzycielom i zobowiązanemu zażalenie.

§ 6. W przypadku złożenia wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji, kwoty uzyskane z egzekucji wpłaca się na wydzielony rachunek bankowy organu egzekucyjnego z oprocentowaniem udzielanym przez bank dla wkładów wypłacanych na każde żądanie.

§ 7. Jeżeli nie złożono wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji w terminie określonym w § 4 lub postanowienie w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji stało się ostateczne, organ egzekucyjny przekazuje wierzycielom przypadające im kwoty.

§ 8. Jeżeli egzekucja jest prowadzona z prawa majątkowego wykonywanego okresowo, organ egzekucyjny informuje też, w jakim procencie przypada na każdego wierzyciela udział w kwotach uzyskanych z egzekucji. Jeżeli nastąpiła zmiana podstaw podziału, organ egzekucyjny informuje wierzycieli o nowym podziale udziałów wierzycieli w kwotach uzyskanych z egzekucji. Przepisy § 4-7 stosuje się odpowiednio. Organ egzekucyjny przekazuje wierzycielowi przypadające mu należności pieniężne, jeżeli wynoszą one więcej niż 20 zł, chyba że dochodzone należności pieniężne nie przekraczają tej kwoty.

● Artykuł wskazuje skutki zbiegu egzekucji w zakresie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Jeżeli kwoty uzyskane ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego wystarczają na zaspokojenie wierzycieli, organ egzekucyjny bezzwłocznie przekazuje im przypadające kwoty. W tym przypadku chodzi zarówno o wierzycieli realizujących swoje prawa w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym, jak i wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję sądową, a występujących w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym na skutek wystąpienia zbiegu egzekucji administracyjnej i sądowej. Taka sytuacja jest skutkiem przejęcia przez administracyjny organ egzekucyjny, do dalszego łącznego prowadzenia, zbiegających się egzekucji w oparciu o treść art. 62 u.p.e.a. Sytuacja, w której kwoty uzyskane w toku egzekucji rzeczy albo wykonania prawa majątkowego wystarczają na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, nie nastręcza szczególnych komplikacji procesowych⁵⁹.

● Znaczna część regulacji komentowanego artykułu dotyczy sytuacji, gdy kwota uzyskana w toku egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli. W takim przypadku organ egzekucyjny informuje wierzycieli o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Czynność ta nie wymaga formy postanowienia. W przypadku egzekucji z prawa majątkowego wykonywanego okresowo, organ egzekucyjny informuje też, w jakim procencie przypada na każdego wierzyciela udział w kwotach uzyskanych z egzekucji. Po otrzymaniu informacji o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału tej kwoty. Wniosek ten składa się do organu egzekucyjnego w terminie siedmiu dni od doręczenia informacji o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Wskazuje się w nim przyczyny, z powodu których wierzyciel nie zgadza się z podziałem. Wniosek, o którym mowa w art. 115a par 4 u.p.e.a., jest środkiem prawnym, który przysługuje wierzycielowi w sytuacji, w której nie jest on zadowolony ze sposobu podziału kwoty uzyskanej z egzekucji, dokonywanej jest przez organ egzekucyjny. Skutkiem złożenia wniosku o wydanie postanowienia w przedmiocie podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest także konieczność wpłaty kwot uzyskanych z egzekucji na wydzielony rachunek bankowy organu egzekucyjnego z oprocentowaniem udzielanym przez bank dla wkładów wypłacanych na każde żądanie. Rozstrzygnięcie w przedmiocie wniosku należy do organu egzekucyjnego. Wydaje on postanowienie w omawianym zakresie, po uprzednim zawiadomieniu wierzycieli uczestniczących w podziale o złożonym wniosku i o możliwości wzięcia czynnego udziału w tym postępowaniu. W chwili gdy postanowienie w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji stało się ostateczne, organ egzekucyjny przekazuje wierzycielom przypadające im kwoty⁶⁰.

Oddział 2

Zasady szczególne dotyczące podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości

Organ egzekucyjny sporządza plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości niezwłocznie, gdy postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości staje się ostateczne.

● Plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości organ egzekucyjny sporządza w każdym przypadku, gdy postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości stało się ostateczne. Ostateczność postanowienia jest jedyną przesłanką, która musi zaistnieć, aby można było sporządzić plan podziału. Sporządza się go nawet w przypadku jednego wierzyciela uczestniczącego w egzekucji z nieruchomości. Musi z niego wynikać, czy uzyskana kwota wystarczy na zaspokojenie wszystkich należności⁶¹.

§ 1. W podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości oprócz wierzycieli egzekwujących uczestniczą:

1) wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty i wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości;

2) osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły do niej prawa stwierdzone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości lub prawa których zostały zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności;

3) pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swe roszczenia przed sporządzeniem planu podziału.

§ 2. (uchylony).

§ 3. Jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się w depozycie organu egzekucyjnego.

● W podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości uczestniczą wszystkie podmioty wskazane w art. 115c par. 1 u.p.e.a., niezależnie od tego, czy brały one udział w postępowaniu egzekucyjnym przed podjęciem egzekucji z nieruchomości⁶².

§ 1. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, organ egzekucyjny postanowieniem zobowiązuje nabywcę do uzupełnienia ceny w terminie 7 dni. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

§ 2. W planie podziału organ egzekucyjny wymienia osoby, dla których jest przeznaczona kwota przypadająca od nabywcy. W tej części plan podziału stanowi dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy.

§ 3. Wierzyciel, któremu przysługuje roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela.

● Artykuł związany jest z regulacją zawartą w art. 112 par. 2 u.p.e.a., zgodnie z którą nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Jeżeli przy sporządzeniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę nabycia, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, organ egzekucyjny wydaje postanowienie, w którym wzywa nabywcę do uzupełnienia ceny. Cena powinna być uiszczona w terminie siedmiu dni⁶³.

§ 1. Jeżeli hipoteka nie jest wyczerpana i może jeszcze służyć zabezpieczeniu wierzyciela, reszta kwoty pozostaje w depozycie organu egzekucyjnego aż do ustania stosunku prawnego uzasadniającego korzystanie z hipoteki.

§ 2. W przypadku hipoteki zabezpieczającej wiele wierzytelności, gdy łączna kwota wierzytelności przewyższa sumę wymienioną we wpisie hipoteki, a wierzyciel nie wskazał do dnia, w którym postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, które z wierzytelności i w jakiej wysokości mają zostać zaspokojone, zaspokaja się wszystkie wierzytelności proporcjonalnie do ich wysokości.

● Funkcją hipoteki jest zabezpieczenie wierzyciela. Po sprzedaży licytacyjnej nieruchomości dochodzi do jej wygaśnięcia i w jej miejsce powstaje prawo wierzyciela, którego wierzytelność była zabezpieczona hipoteką, do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności przewidzianej w przepisach o podziale kwoty uzyskanej z egzekucji. To uprawnienie wierzyciela dotyczy także wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, które powstaną w przyszłości. Po ustaniu stosunku prawnego uzasadniającego korzystanie z hipoteki pozostała kwota jest wypłacana zobowiązanemu⁶⁴.

Jeżeli wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach łącznie, wierzyciel powinien przed uprawomocnieniem się postanowienia o przyznaniu własności złożyć oświadczenie, czy i w jakiej wysokości żąda zaspokojenia z każdej ze sprzedanych nieruchomości. Jeżeli w powyższym terminie tego nie uczyni, a podzielona ma być suma uzyskana tylko z jednej nieruchomości, jego wierzytelność przyjmuje się do rozrachunku w całości; jeżeli natomiast podziałowi podlegają kwoty uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, na wierzytelność łącznie zabezpieczoną przypada z każdej z kwot podlegających podziałowi taka część, jaka odpowiada stosunkowi kwoty pozostającej po zaspokojeniu należności z wcześniejszą kolejnością do sumy tych kwot.

● Artykuł dotyczy wierzyciela posiadającego zabezpieczenie łączne na kilku nieruchomościach (mającego hipotekę łączną). Zgodnie z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna)⁶⁵.

§ 1. Kwotę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku zawieszającego albo od wyniku sporu, w którym wierzyciel uzyskał zabezpieczenie powództwa, pozostawia się w depozycie organu egzekucyjnego.

§ 2. Kwotę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku rozwiązującego, wydaje się wierzycielowi bez zabezpieczenia. Jeżeli jednak obowiązek zabezpieczenia zwrotu ciąży na wierzycielu z mocy istniejącego między nim a zobowiązanym stosunku prawnego, organ egzekucyjny pozostawia wydzieloną kwotę w depozycie organu egzekucyjnego.

● Artykuł ten jest konsekwencją dopuszczalności uczestniczenia w podziale podmiotów, których wierzytelności wobec dłużnika nie wynikają z prawomocnych lub ostatecznych rozstrzygnięć albo z innych powodów nie są wymagalne⁶⁶.

Przypisy

[1] W. Grześkiewicz [w:] D.R. Kijowski (red.), E. Cisowska-Sakrajda, M. Faryna, W. Grześkiewicz, C. Kulesza, W. Łuczaj, P. Pietrasz, J. Radwanowicz-Wanczewska, P. Starzyński, R. Suwaj, "Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz", LEX 2015, wersja elektroniczna, komentarz do art. 110s u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[2] Więcej na ten temat, zobacz: M. Król, "Operat szacunkowy - ocena prawidłowości sporządzenia w toku egzekucji z nieruchomości" - glosa do wyroku WSA z 16 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Op 323/11, LEX 2014, wersja elektroniczna.

[3] R. Hauser, A. Skoczylas [w:] R. Hauser, A. Skoczylas (red.), Z. Leoński, W. Sawczyn, W. Piątek, J. Olszanowski, "Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz", Legalis 2016, wersja elektron., komentarz do art. 110t u.p.e.a., teza 1.

[4] P.M. Przybysz, "Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz", LEX 2015, wersja elektroniczna, komentarz do art. 110u u.p.e.a.

[5] C. Martysz, "Egzekucja administracyjna z nieruchomości" [w:] (red.) J. Niczyporuk, S. Fundowicz, J. Radwanowicz, "System egzekucji administracyjnej", Warszawa 2004, s. 425.

[6] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 110w u.p.e.a., teza 2.5.

[7] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 110w u.p.e.a., teza 12.

[8] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 110y u.p.e.a.

[9] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 110z u.p.e.a., teza 2.

[10] E. Pierzchała, "Środki prawne w postępowaniu egzekucyjnym w administracji", Warszawa 2007, s. 120.

[11] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 110z u.p.e.a., teza 2.

[12] E. Pierzchała, op. cit., s. 125.

[13] C. Martysz [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 427.

[14] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111 u.p.e.a.

[15] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111a u.p.e.a., teza 1.

[16] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111b u.p.e.a.

[17] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111c u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[18] C. Martysz [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 428.

[19] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111e u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[20] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111f u.p.e.a., teza 2.

[21] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111f u.p.e.a., teza 2.4.

[22] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111g u.p.e.a.

[23] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111h u.p.e.a., tezy 2-5.

[24] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111i u.p.e.a., tezy 1, 2 i 3.

[25] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111j u.p.e.a.

[26] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111k u.p.e.a., tezy 1, 2 i 3.

[27] E. Pierzchała, op. cit., s. 126 i 127.

[28] Ibidem, s. 129.

[29] W. Grześkiewicz, "Egzekucja z nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Aspekty teoretyczno-praktyczne", LEX 2008, wersja elektron.

[30] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111n u.p.e.a.

[31] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111o u.p.e.a., tezy 1-5.

[32] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111p u.p.e.a.

[33] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 111r u.p.e.a.

[34] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 111s u.p.e.a., tezy 1, 2 i 3.

[35] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 111t u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[36] C. Martysz [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 430.

[37] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 112a u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[38] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 112b u.p.e.a., tezy 2.2,2.3 i 2.4.

[39] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 112c u.p.e.a.

[40] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 112d u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[41] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 112e u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[42] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 112f u.p.e.a., teza 2.

[43] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 112g u.p.e.a.

[44] C. Martysz [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 431.

[45] M. Małecka-Łyszczek, "Egzekucja administracyjna z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego" [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 435.

[46] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 114b u.p.e.a., teza 2.

[47] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 114c u.p.e.a.

[48] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 114d u.p.e.a., tezy 2.1. i 2.2.

[49] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 114e u.p.e.a., teza 2.

[50] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 114f u.p.e.a., teza 1.

[51] R. Hauser, A. Skoczylas, op. cit., komentarz do art. 114g u.p.e.a., teza 1.

[52] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 114h u.p.e.a.

[53] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 114i u.p.e.a., tezy 1 i 3.

[54] M. Staniszewski, "Egzekucja obowiązków podatkowych", Warszawa 2010, s. 278.

[55] R. Hauser, J. Olszanowski [w:] "Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz", op. cit., komentarz do art. 115 u.p.e.a., teza 6.

[56] R. Pal, "Podział kwoty uzyskanej z egzekucji administracyjnej" [w:] "System egzekucji administracyjnej", op. cit., s. 441 i 442.

[57] M. Staniszewski, op. cit., s. 280.

[58] R. Hauser, J. Olszanowski, op. cit., komentarz do art. 115 u.p.e.a., teza 1.

[59] Ibidem, komentarz do art. 115a u.p.e.a., teza 5.

[60] Ibidem, teza 6.

[61] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 115b u.p.e.a., tezy 1 i 2.

[62] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 115c u.p.e.a.

[63] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 115d u.p.e.a., teza 1.

[64] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 115e u.p.e.a.

[65] W. Grześkiewicz, op. cit., komentarz do art. 115f u.p.e.a., teza 1.

[66] P.M. Przybysz, op. cit., komentarz do art. 115g u.p.e.a.

Autopromocja

NIS2 w Polsce. Jak przygotować firmę na nowe wymogi cyberbezpieczeństwa Praktyczny przewodnik wdrożenia NIS2 Sprawdź

Dziękujemy za przeczytanie artykułu!

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.

Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.

DGP

Zgłoś błąd