Dzielnicy może grozić inwestycyjna posucha

Szukający własnego M właśnie w tej lokalizacji mogą mieć już niedługo mały wybór. Oferta mieszkaniowa dzielnicy już nie jest imponująca, a eksperci przestrzegają, że planowanych jest niewiele nowych inwestycji.

Do tej pory najaktywniej rozwijał się rejon ulic Sko- roszewskiej, Ryżowej i Dzie-ci Warszawy. Potentatem w tych okolicach jest firma Ebejot. Już w 1997 roku spółka rozpoczęła budowę osiedla Skorosze. W tej chwili realizuje już dziewiąty etap inwestycji. Wraz z innym projektem, położonym w sąsiedztwie Parku Achera, przedsiębiorca ten wybudował łącznie mieszkania dla ponad 5 tys. osób. Pozostali deweloperzy nie zostawali jednak w tyle. Mocną pozycję w dzielnicy mają firmy Orkiestra Development, Red Real Estate czy Buszrem.

Chude lata

Kryzys jednak dał o sobie znać i z wymienionych spółek tylko RED pochwalił się ostatnio kontynuacją swojej inwestycji. Zmniejszenie liczby nowych projektów zaczęło się jednak dużo wcześniej. Eksperci odnotowali spadek już w 2007 roku, czyli jeszcze w czasach zakupowego szaleństwa. Szczególnie widoczne było to na Skoroszach, które rozwijały się dynamicznie od końca lat 90. Za rozwojem budownictwa mieszkaniowego na tym terenie nie nadążały jednak postępy w usprawnianiu infrastruktury komunikacyjnej. Eksplozja budownictwa mieszkaniowego spowodowała zwiększenie nasilenia ruchu kołowego. Za inwestycjami mieszkaniowymi nie podążyły wydatki na usprawnienie połączeń z innymi częściami miasta. Jedynym sprawnym środkiem komunikacji jest kolejka podmiejska.

Mniejsza chęć do budowania w Ursusie miała dość szybko wpływ na liczbę mieszkań w ofercie deweloperów.

- Łączna liczba mieszkań znajdujących się w sprzedaży to ok. 250 jednostek, z tego lokali oddanych do użytku w 2009 roku jest 200. Porównując te danymi z majem 2009 r. poziom dostępności nowych mieszkań jest o 2/3 mniejszy - wylicza Łukasz Madej, szef ProDevelopment.

- Widać już skutki wygaszania produkcji deweloperskiej, czyli spadek liczby inwestycji z terminem oddania na kolejne lata. Duża część oferty podlega pod ofertę Rodzina na swoim, która cieszy się dużym zainteresowaniem. W konsekwencji już na przełomie 2009 i 2010 roku klienci będą mieli do czynienia z ograniczeniem oferty i wyprzedażą lokali o najpopularniejszych metrażach - zapowiada analityk ProDevelopment.

Więcej małych domów

Wstrzemięźliwość w rozpoczynaniu nowych projektów widać szczególnie w przypadku dużych inwestycji, realizowanych w budynkach o zwartej zabudowie wielorodzinnej. Obserwatorzy rynku dostrzegli jednak nowy trend, który pojawił się w dzielnicy.

- Osiedla w Ursusie zwykle są dość duże; większość z realizowanych projektów ma zdecydowanie ponad 100 mieszkań w jednej fazie. Niemniej jednak zaczynają być zauważane projekty nowych lub rewitalizowanych obiektów w niewielkiej skali, realizowane w starszej części dzielnicy - mówi Mikołaj Martynuska, ekspert CB Richard Ellis Polska. Jeśli ten trend się utrzyma i w najbliższych kwartałach duże firmy nie rozpoczną większych projektów, może się okazać, że to niewielkie spółki przejmą od nich pałeczkę i zdominują krajobraz budowlany w dzielnicy.

Wielu ze starszych mieszkańców taka perspektywa może ucieszyć, ponieważ część nowych bloków, które powstały w tym rejonie, nie grzeszy urodą i kiepsko komponuje się z sąsiednią, niską zazwyczaj, zabudową.

Wstrzymywanie nowych projektów może nieco dziwić. Tym bardziej, że jak zauważa Madej, sprzedaż mieszkań z segmentu popularnego przebiega, jak na obecną sytację rynkową, stosunkowo dobrze. A to głównie za sprawą cen. Porównując stawki z Ursusa i innych dzielnic, można zauważyć, że obszar ten należy do najtańszych rejonów Warszawy i nie tylko jej lewobrzeżnej części. - Większość mieszkań w tej dzielnicy oferowana jest w cenach od 5 do 8,1 tys. zł za 1 mkw. Oznacza to, że Ursus obok Białołęki i Wawra należy do najtańszych dzielnic w Warszawie - twierdzi Mikołaj Martynuska.

Dobra sprzedaż

Mimo małej podaży i sporego, jak na obecne warunki, zainteresowania klientów, niektórzy eksperci spodziewają się, że inwestycyjna posucha potrwać jeszcze może kilka kwartałów.- Uważam, że do połowy 2010 r. deweloperzy nie zdecydują się na wprowadzenie nowych dużych projektów, poza firmą Red która planuje na wiosnę uruchomić kolejny etap budowy osiedla Alfa - przekonuje szef ProDevelopment.

Więcej dróg, planów,...

Aby podnieść atrakcyjność dzielnicy, muszą się wykazać instytucje publiczne. W najbliższej przyszłości na rozwój rynku mieszkaniowego w tym rejonie wpływ będą miały dwa czynniki: budowa obwodnicy północnej oraz połączenia z projektowaną autostradą A2, wyprowadzające ciężki ruch kołowy poza miasto. - Z drugiej strony, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ogromnych terenów dawnych zakładów Ursusa również powinno przyczynić się do rozwoju dzielnicy - o ile tylko władze miasta i dzielnicy wykażą się odpowiednimi działaniami ułatwiającymi inwestowanie na tym terenie - przekonuje ekspert CB Richard Ellis.

Poprawa infrastruktury publicznej, takiej jak place zabaw czy obiekty sportowe, spowodowałoby lepszy odbiór tej dzielnicy wśród kupujących, i zmieniłoby opinię o Ursusie jako dzielnicy obciążonej przeszłością przemysłową w przyjazną dzielnicę mieszkaniową podobną do Bemowa. Będzie temu sprzyjał układ urbanistyczny historycznej części dzielnicy, oraz dobry dostęp do terenów rekreacyjnych - uważa Martynuska.

Kłopoty komunikacyjne Ursusa

Za rozwojem budownictwa mieszkaniowego w Ursusie nie nadążały jednak postępy w usprawnianiu infrastruktury komunikacyjnej. Eksplozja budownictwa mieszkaniowego spowodowała na przykład, że coraz trudniej dostać się stąd do Śródmieścia i innych dzielnic Warszawy. Największą niedogodnością jest zła infrastruktura drogowa. Brakuje estakad i tuneli. Wąskie, jednopasmowe ulice w godzinach szczytu są zakorkowane. Z Ursusa stosunkowo łatwo dotrzeć jednak do skupisk biurowych w Alejach Jerozolimskich, Alei Krakowskiej, na Mokotowie oraz w zachodniej i południowej części Warszawy. Kolejne planowane inwestycje w korytarzy Al. Jerozolimskich mają jednak znacznie ułatwić dojazd do centrum. Nie bez znaczenie będzie budowa obwodnicy północnej oraz połączenia z projektowaną autostradą A2, wyprowadzające ciężki ruch kołowy poza miasto.

Dla części mieszkańców dobrym rozwiązaniem będzie zaś porzucenie samochodów na rzecz podmiejskich pociągów, które jeżdżą często i gwarantują, że w ciągu 10 minut podróży z Ursusa dostaniemy się do Śródmieścia.

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.021.0006.001.jpg@RY2@

Materiały prasowe

W dzielnicy pojawił się nowy trend. Nieduże budowle rosną w starszej części Ursusa

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.021.0006.002.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Deweloper osiedla Alpha, jako jeden z nielicznych, zapowiedział kontynuację projektu

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.021.0006.003.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Większość z budowanych inwestycji jest na ukończeniu

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl