Rządowy program finansuje marże deweloperów

Dzięki zwiększonym maksymalnym stawkom można będzie kupić droższe lokale, w niektórych przypadkach dużo droższe.

Mimo kryzysu w mieszkaniówce deweloperzy nie muszą się martwić o to, że będą musieli obniżyć ceny, aby klienci mogli sprostać warunkom rządowego programu dopłat do kredytów. Zamiast narzekać na nieżyciowe wyliczenia urzędników, mogą zostać beneficjentami działania machiny biurokratycznej. Od pierwszego października cena 1 metra kwadratowego mieszkania, przy zakupie, którego można liczyć na dopłatę, wzrosła w Warszawie z 7,26 do niemal 7,7 tys. zł. Tyle mniej więcej wynosi mediana dla całej warszawskiej oferty lokali z rynku pierwotnego. Jeszcze większy wzrost limitów odnotowano w miejscowościach podwarszawskich. Limit wzrósł z 4,32 do 5,54 tys. zł.

Duży wzrost limitów, w sytuacji gdy na rynku ceny spadają, znacznie zwiększył liczbę mieszkań, które kwalifikują się do preferencyjnych dopłat. Sytuacja zrobiła się kuriozalna. Ze względu na wstrzymanie części nowych budów całkowita liczba lokali dostępnych na rynku maleje. Zwiększa się za to pula mieszkań droższych dostępnych w ramach rządowych dopłat. To za sprawą nowelizacji, które miały dostosować rządowy program do realiów rynkowych, w obecnej sytuacji skutkują wypaczeniem idei Rodziny na swoim.

Wraz z wprowadzeniem dopłat do kredytów ustalono wskaźnik ograniczający maksymalną cenę nieruchomości finansowanych za pomocą preferencyjnego kredytu mieszkaniowego. Miało to zagwarantować, że z pomocy państwa będą korzystać rodziny mogące obsługiwać kredyt zaciągnięty na zakup albo budowę niedrogiego mieszkania o przeciętnym standardzie.

W pierwotnej wersji ustawy o Rodzinie na swoim z 2006 roku podstawą do wyliczenia maksymalnej kwoty uprawniającej do dopłat była średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania. Wartość tę ogłasza wojewoda co pół roku, biorąc pod uwagę przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania. Ten koszt wyliczany jest przez Główny Urząd Statystyczny dla danego powiatu. Przy ustalaniu wielkości wskaźnika uwzględniany jest też wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Mała popularność

W momencie wejścia w życie ustawy o dopłatach pod koniec 2006 roku wskaźnik ogłaszany przez wojewodę wynosił 4,6 tys. zł. Już wtedy znaleźć mieszkanie w Warszawie w takiej cenie za 1 mkw. było bardzo trudno. Stąd wzięła się początkowo nikła popularność programu wśród kupujących. Aby zwiększyć liczbę dostępnych lokali, juz w I połowie 2007 r. do Sejmu trafiły dwie nowelizacje ustawy o Rodzinie na swoim, jedna przygotowana przez ministerstwo budownictwa, druga przez posłów. W projekcie poselskim trafnie zauważono, że w warunkach ogromnego popytu, wzrost cen nie tyle wynikał z rosnących kosztów budowy, co z rosnących marż deweloperów i podążającymi za ogólnym trendem rosnącymi cenami mieszkań na rynku wtórnym.

Zmiany w ustawie

W takich warunkach pula mieszkań dostępnych w ramach programu drastycznie malała. Żeby dogonić rynek, zdecydowano się na zwiększenie limitów cen mieszkań. Aby to osiągnąć, średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. mieszkania przemnożono przez stały mnożnik 1,3. Według projektu poselskiego miało to odpowiadać "przeciętnym kosztom budowy wszystkich mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, powiększonym o teoretyczną marżę zysku dewelopera na poziomie ok. 30 proc." W połowie czerwca 2007 r. taka właśnie nowelizacja ustawy została przyjęta.

Przed wybuchem kryzysu w nieruchomościach pod koniec 2008 roku ustawodawca jeszcze raz zwiększył mnożnik z 1,3 do 1,4. Oznacza to, że obowiązujący obecnie limit uprawniający do skorzystania z dopłat do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania jest o 40 procent wyższy niż ogłoszony przez wojewodę koszt odtworzenia 1 mkw. mieszkania. Pojawia się więc pytanie, czy finansowanie z budżetu 40-procentowej rezerwy na zysk dewelopera, albo sprzedającego lokum na rynku wtórnym, jest zasadne? Tym bardziej że nie tylko to wpływa na wysokość limitów.

Trzy grosze od GUS

Do wzrostu limitu przyczynił się też sposób obliczania przez GUS kosztu budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Jest on ustalany na podstawie danych obejmujących zakończone już inwestycje. Oznacza to, że dopiero teraz w statystykach ujawnia się duży wzrost kosztów budowy nowych osiedli w latach 2007-2008.

Jeśli sposób liczenia nie ulegnie zmianie, obserwowany od kilku kwartałów spadek kosztów budowy zacznie się ujawniać w statystykach GUS dopiero w 2010-2011 r., kiedy będą kończone inwestycje rozpoczynane na początku kryzysu.

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.021.0004.001.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Do rządowych dopłat kwalifikują się również mieszkania w niektórych apartamentowcach w Wilanowie

@RY1@i02/2009/195/i02.2009.195.021.0004.002.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Są osiedla, w których niemal każdy lokal można nabyć poniżej 7,7 tys. zł za 1 mkw.

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl