Niższa sprzedaż mieszkań, więcej nowych inwestycji

Po niezłej jesieni i zimie deweloperzy zacierali ręce na myśl o tym, jaki popyt na mieszkania może przynieść wiosna. Jest to bowiem okres żniw na rynku mieszkaniowym. W tym roku jednak sprzedaż, choć nie była zła, to na pewno nie zachwyciła. Apetyty były dużo większe.

Z wyjątkiem wiosny ubiegłego roku, gdy czkawką odbijał się w mieszkaniówce kryzys finansowy, II kwartał roku należy zazwyczaj do tych okresów, w których sprzedaje się dużo mieszkań. Nic więc dziwnego, że deweloperzy oczekiwali dość solidnego przyspieszenia sprzedaży. Za tymi oczekiwaniami poszły nowe inwestycje. Od 2008 r. Warszawa nie widziała tylu rozpoczynanych budów. Stolica widziała za to większy tłok w biurach sprzedaży niż w ostatnim półroczu.

Nie da się zaprzeczyć, że jest dużo lepiej niż przed rokiem. Więcej sprzedanych mieszkań, większa liczba udzielonych kredytów, a i na budowach ruch wzmożony. Warto jednak zauważyć, że wzrost wskaźników mierzony jest od bardzo niskich poziomów, jakie osiągnęły przed rokiem. W ostatnim kwartale 2008 roku sprzedanych zostało w Warszawie niespełna 900 nowych mieszkań. Kwartał później było tylko nieznacznie lepiej. W następnych kwartałach sprzedaż ustabilizowała się na poziomie 2 - 3 tys. mieszkań. O różnicy między stanem obecnym a tym, co było przed kryzysem, zdamy sobie sprawę, gdy porównamy te ostatnie liczby do wyników, które osiągali deweloperzy w 2007 roku. Wtedy w samej Warszawie kwartalnie chętnych znajdowało po 4 - 5 tys. lokali. Tymczasem tyle mieszkań sprzedaje się obecnie nie w kwartał, ale w pół roku. Z danych redNet Consulting wynika, że w pierwszym półroczu 2010 r. deweloperom udało się znaleźć chętnych na ok. 4,8 tys. lokali.

Na pierwsze miejsce pod względem liczby sprzedanych lokali awansował w ostatnich kwartałach Dom Development. Spółka sprzedała w I kwartale 2010 r. łącznie 343 mieszkania netto (ze zwrotami), czyli ponadtrzykrotnie więcej niż w tym samym okresie rok wcześniej. Wprawdzie deweloper nie podał jeszcze oficjalnych danych za II kwartał, ale można przyjąć, że firma sprzedała mniej mieszkań. Można tak wnioskować po słowach szefa spółki.

- Jestem umiarkowanie zadowolony ze sprzedaży w II kwartale. Ale trend ostatniego miesiąca nie jest najlepszy, w czerwcu widzimy pewne spowolnienie na rynku, ale jest za wcześnie, aby wyciągać wnioski - podsumował wyniki Jarosław Szanajca. Również analitycy nieruchomościowi spodziewają się słabszych osiągów.

- Oczekujemy, że w II kw. 2010 deweloper sprzeda 310 lokali. Niższe wyniki sprzedaży są spowodowane wysoką bazą (bardzo dobre wyniki sprzedaży w I kw. 2010 r.) oraz skutkami powodzi (chwilowe wyhamowanie sprzedaży w projektach znajdujących się w pobliżu Wisły - Adria i Saska) - tłumaczą eksperci DI BRE. Taki wynik nie jest zadowalający, tym bardziej że spółka wprowadziła do sprzedaży w ostatnich trzech kwartałach aż osiem nowych projektów. Deweloper w tym roku może rozpocząć jeszcze budowę prawie 2000 mieszkań, ale ich wprowadzenie do sprzedaży będzie uzależnione od sytuacji na rynku.

Nieco niższy wynik osiągnął inny duży gracz w mieszkaniówce. Spółka J.W. Construction poinformowała, że w pierwszych trzech miesiącach 2010 r. sprzedała 286 lokali. Również w przypadku tego dewelopera można zauważyć niewielką tendencje spadkową. Drugi kwartał zamknęła firma z wynikiem 270 sprzedanych lokali. Liczby te nie dają jednak całkowitego wglądu w sprzedaż, ponieważ spółka, w odróżnieniu od innych firm, nie podaje wyników netto.

Do czołówki deweloperów z największą sprzedażą mieszkań doszusował Dolcan. Firmie udało się sprzedać w pierwszym półroczu 281 mieszkań.

Podobnie jednak, jak w przypadku dwóch poprzednich spółek, w II kwartale sprzedaż spadła. Od kwietnia do czerwca Dolcanowi udało się znaleźć chętnych na 123 lokale, podczas gdy w I kwartale deweloper upłynnił 158 mieszkań.

Mniej niż prognozował sprzedał Polnord. Spółka sprzedała w I kwartale 2010 r. 129 mieszkań. Dla porównania warto dodać, że w tym samym okresie roku 2009 deweloper upłynnił zaledwie 51 lokali. Taka poprawa wyników rozbudziła apetyt szefostwa. - Widać, że sprzedaż utrzymuje się na niezłym poziomie. Przypuszczam, że w następnych miesiącach będzie lepiej. W II kwartale wchodzą bowiem do sprzedaży mieszkania w nowych, uruchomionych pod koniec ubiegłego roku, inwestycjach. Liczę na to, że założone plany sprzedania 800 mieszkań w całym 2010 roku zostaną przekroczone - zapowiadał w kwietniu Wojciech Ciurzyński, prezes Polnordu. Mimo że sprzedaż w II kwartale była lepsza (143 sprzedane mieszkania), prognozy te trzeba chyba będzie zapewne zrewidować. Zsumowane wyniki z obu kwartałów dają zaledwie 272 sprzedane lokale.

Wynik nieco gorszy, niż w I kwartale odnotował Ronson. Do marca deweloperowi udało się znaleźć chętnych na 85 mieszkań. Od kwietnia do czerwca z oferty Ronsona zniknęły 73 lokale.

Lepsze od prognoz okazały się natomiast wyniki Gant Development, który II kw. sprzedał 235 mieszkań, czyli o 5 więcej niż planował. Jest to sytuacja odwrotna niż na początku wiosny, gdy plan sprzedaży na I kw. 2010 r. został wypełniony w 95 proc. Gant znalazł nabywców na 168 lokali, czyli o 8 mniej niż zakładała prognoza. - W kolejnych kwartałach znajdziemy nabywców odpowiednio na 230, 260 i 320 mieszkań - mówił w kwietniu pewny swego Andrzej Szornak, członek zarządu Gant Development. Zapowiedzi na II kwartał się sprawdziły. W drugiej połowie roku okaże się, czy szczęście nadal sprzyja deweloperowi z Wrocławia.

Po dramatycznym wyhamowaniu nowych inwestycji w I kwartale 2009 r., I kwartał bieżącego roku przyniósł wyraźne odwrócenie trendu. Drugi kwartał to jeszcze większe przyspieszenie na placach budów nie tylko w Warszawie, ale w całym kraju. - Deweloperzy rozpoczęli budowę 31,5 tysiąca mieszkań, czyli o nieco ponad 67 proc. więcej niż w ubiegłym roku. Tak wysoka dynamika wynika przede wszystkim ze wstrzymania nowych budów w pierwszym półroczu ubiegłego roku. Ale liczba ta jest jednocześnie świadectwem wysokiego poziomu optymizmu polskich deweloperów, raczej nieuzasadnionego wynikami sprzedaży - uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes Reas. Taki pociąg do budowania, przy mniejszym niż sądzono popycie, wpłynął na znaczne zwiększenie liczby mieszkań w ofercie budowlańców. O ile pod koniec 2009 r. w całym kraju czekało na kupujących ok. 30 tys. lokali, to już pół roku później oferta deweloperów wzrosła do niemal 36 tys. mieszkań.

Sprzedaż lokali w rozpoczynanych inwestycjach to niejedyne zmartwienie firm budowlanych. Ciąży nad nimi jeszcze spory nawis niesprzedanych mieszkań w gotowych już inwestycjach.

- Na koniec I kwartału 2010 r. w Warszawie było ok. 4,5 tys. gotowych niesprzedanych mieszkań. Była to prawdopodobnie najwyższa w średnioterminowej perspektywie liczba lokali gotowych do zasiedlenia, które można było kupić na rynku - pisali eksperci Reas w raporcie podsumowującym pierwsze trzy miesiące tego roku. Okazuje się, że ze sprzedażą gotowych lokali nie jest najlepiej. W najnowszym raporcie Reas podaje, że liczba mieszkań gotowych i niesprzedanych utrzymuje się na tym samym poziomie.

@RY1@i02/2010/144/i02.2010.144.021.003a.001.jpg@RY2@

Fot. Materiały prasowe

Dzięki wprowadzeniu do sprzedaży dużego osiedla na Woli wyniki sprzedaży Gant Development za II kwartał były lepsze niż w pierwszych trzech miesiącach tego roku

Tomasz Szpyt

tomasz.szpyt@infor.pl