Ceny najmu biur mocno spadły. Warto poszukać tańszego lokum

Warszawa spadła w rankingu najdroższych biur świata z 45. na 54. miejsce - wynika z najnowszego raportu Global Office Rents przygotowanego przez CB Richard Ellis.

Odnotowany w ciągu roku spadek stawek o 14,7 proc. uplasował stolicę Polski na 20. miejscu pod względem największej dynamiki w zmianie czynszów.

- Stawki dla najlepszych obiektów spadły nawet o 33 proc. do poziomu 23 euro za mkw. miesięcznie - mówi Olga Drela, analityk rynku w CB Richard Ellis.

A to oznacza wielką migrację w poszukiwaniu tańszych, a przy okazji często bardziej atrakcyjnych lokali.

- Jeszcze nie można mówić o boomie, jaki był widoczny przed kryzysem. Jednak z każdym miesiącem coraz więcej firm decyduje się na przeprowadzkę do nowego biura - mówi Piotr Pietrzak, członek zarządu spółki Besto oferującej przeprowadzki. Oczywiście bardzo go cieszy poprawiająca się koniunktura na rynku.

Jak dodaje, największy ruch jest obserwowany w grupie największych najemców, którzy tylko wyczekiwali na odpowiedni moment.

- Te firmy nie boją się zainwestować w przeprowadzkę, bo wiedzą, że to im się opłaci. Mamy sygnały od naszych klientów, że warto zmienić biuro, nawet jeśli za 2 - 3 lata ceny wrócą do wysokich poziomów. Wówczas bowiem, jak tłumaczą, znowu się przeprowadzą - wyjaśnia Piotr Pietrzak.

Zdaniem ekspertów migracja na rynku biur powinna się nasilać. W samej Warszawie w tym roku na rynek wejdzie kilka nowych obiektów. A ich deweloperzy z pewnością nie będą chcieli, by biura pozostały puste. Będą więc cenami zachęcać do wynajmu.

Katarzyna Opalska, analityk działu doradztwa w Cushman & Wakefield, wylicza, że w 2010 roku w stolicy powinno się pojawić około 130 tys. mkw. nowej powierzchni.

- Sytuacja będzie korzystna najwyżej do połowy przyszłego roku. Zatem firmy, którym wkrótce kończy się okres najmu w dotychczasowej lokalizacji, już powinny podjąć kroki w celu znalezienia nowego biura - uważa Daniel Bienias z CB Richard Ellis

Potem czynsze pójdą w górę. Na skutek kryzysu, a dokładnie utrudnionego dostępu do zewnętrznych źródeł finansowania, wiele projektów zostało wstrzymanych. To oznacza spadek podaży w kolejnym roku. Będzie też coraz trudniej o atrakcyjne, dobrze zlokalizowane powierzchnie w dobrej cenie. Szczególnie że popyt stale rośnie.

Jak zauważa Daniel Bienias, w I kwartale tego roku podpisano umowy na 120 tys. mkw. powierzchni. To o 170 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego.

- Porównując pierwszy kwartał 2010 do czwartego kwartału 2009 roku, popyt na powierzchnie biurowe zwiększył się o prawie 25 proc. - mówi Katarzyna Opalska.

Trzeba się też liczyć z tym, że wraz z powrotem większego popytu zostanie zlikwidowany przez deweloperów system zachęt dla najemców. A co można obecnie wynegocjować oprócz niższej stawki?

- Przede wszystkim możliwość zwolnienia z czynszu na przykład przez jeden miesiąc w roku. Ale zdarzają się też umowy, w których wynajmujący godzi się nie pobierać opłaty nawet przez 10 miesięcy. Ma to miejsce najczęściej w przypadku firm, które rezygnują z poprzedniego biura w trakcie trwania umowy - tłumaczy Daniel Bienias.

Można też wynegocjować biuro wykończone pod klucz, czyli z poprowadzonym już okablowaniem komputerowym. Wystarczy tylko wstawić meble, by rozpocząć pracę w nowym lokalu.

Prawda jest jednak taka, że w związku z kryzysem firmy, które mają już najemców, niechętnie godzą się na ich wyjście z budynku. Dlatego jeśli odpowiada nam obecnie zajmowane biuro, można spróbować renegocjować warunki najmu.

- Na koniec pierwszego kwartału 2010 roku udział renegocjacji umów najmu w całkowitym wolumenie popytu osiągnął aż 40 proc. - twierdzi Katarzyna Opalska.

Dowodzi, że deweloperzy są coraz bardziej skłonni iść na ustępstwa najemcom.

- Trzeba jednak pamiętać, że otrzymując lepsze warunki najmu dotychczasowej powierzchni od dewelopera, trzeba też coś dać w zamian. Może się to na przykład wiązać z przedłużeniem umowy na kolejne kilka lat - dodaje Daniel Bienias.

@RY1@i02/2010/111/i02.2010.111.130.0001.001.jpg@RY2@

Ile kosztuje wynajęcie biura

● Poszukiwanie nowego biura najlepiej zlecić specjalizującej się w tym agencji nieruchomości. Koszty wynajmu wzrosną w takim przypadku o 3 - 5 proc. Jednak w sumie są one niższe, bo doświadczony agent jest w stanie wynegocjować lepsze warunki. Na przykład:

- dłuższy okres zwolnienia z czynszu,

- wykończenie biura pod klucz na koszt dewelopera, wraz z okablowaniem komputerowym,

- przejęcie przez wynajmującego całości zobowiązań związanych z dotychczasowym najmem, w momencie gdy najemca przeprowadza się w trakcie trwania innej umowy,

- przejęcie przez wynajmującego kosztów przeprowadzki.

● W przypadku najmu biura w stanie surowym trzeba doliczyć koszty wykończenia. To wydatek od 200 do nawet ponad 2000 zł za mkw. w zależności od standardu.

● Za przeprowadzę na terenie Warszawy zapłacimy 100 - 150 zł netto za stanowisko pracy bez mebli. Łącznie z meblami jest to wydatek 250 - 400 zł netto.

● Wynajęcie architekta, który rozplanuje układ biura, to koszt 15 - 20 zł za mkw.

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl