Pokoje inwestycyjne

Czas, w którym atrakcyjną formą inwestycji było kupowanie mieszkań na wynajem, powoli przemija. Także w miarę nasycony wydaje się segment drugiego mieszkania kupowanego w kurortach. Natomiast coraz częściej pojawiają się możliwości zakupu na własność apartamentu lub pokoju hotelowego i oddania go w zarządzanie operatorowi tego typu obiektów. Głównymi zaletami takich inwestycji są niższa - w porównaniu z zakupem mieszkania - cena oraz pozbycie się problemów związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomościami. Atrakcyjnie przedstawia się też stopa zwrotu z tego typu inwestycji.

Koncepcja nie jest nowa, zapoczątkowana została 20 lat temu na Florydzie. Stamtąd trafiła do zachodniej Europy - głównie do krajów położonych nad Morzem Śródziemnym - a później także do Polski. Pokoje i apartamenty w kondohotelach sprzedawane są inwestorom, a następnie włączane do programu hotelowego. Właściciel czerpie zyski z tytułu ich wynajmowania, a operator zyskuje kapitał. Istotnym czynnikiem atrakcyjności tego typu inwestycji jest wzrost wartości nieruchomości w dłuższym czasie, na który mogą liczyć przede wszystkim właściciele dobrze zarządzanych obiektów zbudowanych w wyjątkowych lokalizacjach.

Apartamenty hotelowe trzeba traktować jak inwestycję raczej długofalową. Szacuje się, że na rozwiniętych rynkach nieruchomości zyskują one na wartości około 1 - 2 proc. ponad poziom inflacji (bez uwzględnienia przychodów z wynajmu). W Polsce, gdzie z jednej strony wciąż jeszcze odczuwalny jest brak odpowiedniej liczby miejsc noclegowych, a z drugiej środki z funduszy unijnych płynące do samorządów podnoszą walory turystyczne poszczególnych regionów (aquaparki, baseny termalne, parki rozrywki), stopa zwrotu może dochodzić nawet do 5 proc. ponad poziom inflacji.

Z raporu Home Broker wynika, że tego typu inwestycje dają możliwość osiągania przychodów na poziomie 7 - 10 proc. rocznie, co może być gwarantowane wieloletnią umową.

- Trzeba jednak pamiętać, że kupując pokój w hotelu, przejmuje się ryzyko działalności hotelowej. Należy więc omijać projekty źle zlokalizowane lub oferujące usługi, na które w danym miejscu nie będzie popytu (np. pięciogwiazdkowy hotel w nieatrakcyjnej i mało znanej okolicy). Najlepiej wybierać te projekty, których poprzednie etapy dobrze prosperują - radzi Bartosz Turek, analityk Home Broker.

W Polsce jest możliwość inwestycji w kilkanaście obiektów hotelowych. Średni koszt takiego pokój hotelowego to wydatek około 200 tys. zł. Oznacza to zazwyczaj, że cena 1 mkw. jest wyższa niż średnia cena metra w danej miejscowości. Wynika to z faktu, że tego typu inwestycja zazwyczaj jest zlokalizowana w atrakcyjnym punkcie, a pokoje wykończone są pod klucz według wymogów cztero- lub pięciogwiazdkowych hoteli.

Podpisując umowę, deweloper gwarantuje też uzyskanie przychodów w pierwszym okresie inwestycji (np. 40 proc. zainwestowanych środków w ciągu pięciu lat lub 30 proc. w ciągu trzech lat). Później, na podstawie umowy o zarządzanie, następuje podział zysku pomiędzy operatora hotelu a właściciela apartamentu.

Tego typu inwestycję można sfinansować ze środków pochodzących z kredytu. Ważne, aby bank potraktował ją jako zakup nieruchomości, a nie działania inwestycyjne. Kredyt hipoteczny dostaniemy bowiem wówczas na znacznie lepszych warunkach.

- Podstawowym warunkiem, który tego typu inwestycja musi spełnić, aby można było ubiegać się o finansowanie hipoteczne, jest wyodrębnienie osobnej własności hipotecznej takiego lokalu - mówi Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.

Warunek ten spełniają wszystkie relizowane w Polsce kondohotele.

- Każdy z oferowanych przez nas pokoi ma oddzielne przyłącze mediów, tak aby można było go potraktować jako odrębny lokal typu mieszkalnego. To znacznie ułatwia życie osobom starającym się o kredyt - mówi Jan Wróbel, prezes zarządu Zdrojowa Invest, największego developera w tym segmencie rynku.

Nie wszystkie banki są jednak skłonne podjąć się kredytowania tego typu ofert.

Obecnie na rynku tylko Getin Noble Bank oferuje specjalny kredyt na nieruchomości przeznaczone pod wynajem. Jest to jednak produkt z marżą podniesioną o 1 proc. w stosunku do standardowej oferty banku. W innych bankach w przypadku finansowania tego typu inwestycji trzeba się liczyć z wyższą marżą lub wymaganiami dotyczącymi wkładu własnego. Może też zdarzyć się sytuacja, że decyzja kredytowa będzie inna w różnych oddziałach tego samego banku. Wynika to z pewnej swobody w ocenie inwestycji przez poszczególne placówki.

Rozwija się także rynek firm wyspecjalizowanych w zarządzaniu tego typu obiektami. Jego potencjał w Stanach Zjednoczonych dostrzegli tak istotni gracze, jak Ritz czy Hilton. Prawdopodobnie możemy się spodziewać, że światowi giganci zainteresują się kondohotelami także w Polsce, co z pewnością doskonale wpłynie na potencjał inwestycyjny tej branży.

Aleksander Paszyński