Bo najważniejszy jest klient!

W jakim nastroju dobiega końca rok 2012 na rynku nieruchomości komercyjnych? To atmosfera satysfakcji, czy może nie do końca spełnionych oczekiwań?

Przy założeniu, że transakcje, które obecnie są w fazie due diligence zostaną sfinalizowane, wolumen transakcji w 2012 roku będzie zgodny z oczekiwaniami - nie spodziewaliśmy się wolumenu, który zbliżyłby się do rekordowego, 2006 roku.

Jak w pani ocenie wygląda skala transakcji w poszczególnych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych?

Na koniec listopada w wolumenie transakcji dominują centra handlowe (ok. 50 proc. łącznej wartości transakcji), głównie z uwagi na sprzedaż Manufaktury i udziału w Złotych Tarasach. Rynek logistyczny odnotował kilka znacznych transakcji, których całkowity wolumen w 2012 przekroczył dwurotnie wartość osiągniętą w roku ubiegłym.

Rynek nieruchomości, sądząc po panującym nastroju umiarkowanego optymizmu, raczej nie dostał kryzysowym rykoszetem. Czy może są jednak sektory nieruchomości komercyjnych, które z powodu osłabionej gospodarki, zostały ranione bardziej?

Wolumen zamkniętych transakcji pokazuje, że polskie nieruchomości komercyjne najlepszej jakości (lokalizacja, jakość najemców, standard techniczny, długość cash flow) cieszą się niezmiennym zainteresowaniem zarówno inwestorów instytucjonalnych, jak i banków finansujących. Zdecydowanie bardziej problematyczne są nieruchomości gorszej jakości (zwłaszcza w sektorze biurowym i logistycznym, ale do pewnego stopnia również w przypadku centrów handlowych), które są relatywnie mało płynne ze względu na niskie zainteresowanie potencjalnych kupujących, co jest w znacznej mierze warunkowane trudnością pozyskania finansowania dłużnego.

Mniejsza stabilność rynkowa, tak chętnie nazywana przez wiele branż kryzysem, powoduje, że odpowiedzią rynku na koniunkturalne zachwiania muszą być natychmiastowe reakcje w postaci nowych narzędzi, nowych rodzajów usług lub innowacyjnego podejścia do usług świadczonych dotychczas. Na ile nowe recepty funkcjonowania branży są wynikiem osłabionej koniunktury, a na ile konsekwencją zamierzonych działań nastawionych na rozwój branży funkcjonującej w coraz bardziej nowoczesny sposób, coraz bardziej odpowiadający potrzebom klienta?

Potrzeby naszych klientów ewoluują, a my staramy się w naturalny sposób na nie odpowiadać. Klienci są dzisiaj bardziej świadomi swoich potrzeb, koncentrują się na głównych gałęziach swojej działalności, a wiele funkcji pobocznych po prostu zlecają specjalistycznym firmom. To dotyczy także rynku nieruchomości. Dziś potencjalny inwestor oczekuje, że firma taka jak Colliers pomoże mu na bardzo wstępnym etapie projektu inwestycyjnego (często jeszcze zanim uzyska warunki zabudowy, lub zdecyduje się wystąpić o zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego), następnie określi jakie parametry projektu będą najbardziej korzystne z punktu widzenia inwestora. Do tego ustali całą strategię komercjalizacji projektu , łącznie z doradztwem w zakresie późniejszego utrzymania nieruchomości. Przygotowanie dobrej strategii rozwoju inwestycji nie jest łatwe, dobrze zatem poradzić się ekspertów, których doświadczenie i wiedza rynkowa pozwolą zabezpieczyć się przed ewentualnym niepowodzeniem inwestycji. Takie usługi oferuje nasz dział Doradztwa i Rozwoju Projektów Inwestycyjnych zarządzany przez Johna Banka, który posiada wieloletnie doświadczenie na rynku inwestycyjnym w USA i w Polsce.

Duże sukcesy odnosi również nowo otwarty dział Powierzchni Biurowych, reprezentujący właścicieli nieruchomości w wynajmie powierzchni w ich projektach. Dział dowodzony przez Annę Duchnowską posiada już w swoim portfolio ponad 200 000 mkw., to bardzo duży sukces jak na początek działalności. W zeszłym miesiącu otworzyliśmy także dział Facility Management, którego zadaniem jest obsługa techniczna, kontrola eksploatacji oraz ochrona przeciwpożarowa budynków. Na czele nowego zespołu stanął dyrektor działu Building Consultancy Jonathan Cohen. Nowy departament będzie stanowił integralną część świadczonych już przez Colliers usług zarządzania projektami budowlanymi oraz certyfikacji zielonych budynków. Facility Management powstał jako odpowiedź na potrzeby jednego z naszych kluczowych klientów i jest kolejnym krokiem w strategii powiększania oferty usług świadczonych przez Colliers International. Chcielibyśmy, aby nasi klienci postrzegali nas jako firmę elastyczną, dopasowującą się do zmieniających się warunków na rynku oraz rosnących potrzeb naszych partnerów biznesowych.

Klienci cenią sobie jakość i doświadczenie które oferujemy. Dodatkowo nasza firma świadcząc tak kompleksowe usługi staje się długoterminowym partnerem, a to inwestorzy dzisiaj bardzo doceniają.

Istniejące działy Colliers również prężnie się rozwijają. Dział Zarządzania Nieruchomościami już dysponuje w swoim portfolio 700 tys. mkw. powierzchni, a dodatkowo przejął niedawno kolejne dwa duże projekty.

Rzeczywiście możemy się pochwalić przejęciem w zarządzanie w tym miesiącu dwóch prestiżowych nieruchomości warszawskich - będziemy o tym wkrótce komunikować. Nasze portfolio wzbogaca się nie tylko o kolejne budynki, ale również o nowych, ważnych klientów, co pozwala nam budować i umacniać silną pozycje zarządcy nie tylko na rynku warszawskim, ale również na terenie kraju. Śmiało mogę powiedzieć, że Colliers jest w ścisłej czołówce firm w Polsce pod względem metrażu zarządzanego portfela. O dynamizmie działania świadczy tempo przejmowania nieruchomości, którymi opiekują się nasi zarządcy. W ciągu ostatnich trzech lat przejęliśmy około 30 budynków w Polsce. Taki sukces był możliwy dzięki bardzo dobrze dobranemu zespołowi doświadczonych zarządców, którzy podchodzą do swojej pracy z pasją i zaangażowaniem. Warto zaznaczyć, że wszyscy nasi zarządcy posiadają licencję, a niektórzy mogą poszczycić się również tytułami przyznawanymi przez RISC (Royal Institution of Chartered Surveyors), która jest jedną z najbardziej prestiżowych instytucji zrzeszających profesjonalistów z branży nieruchomości i budownictwa na świecie. Wiele firm z którymi współpracujemy to nasi stali klienci, którzy powierzają nam w zarządzanie całe portfolio swoich nieruchomości - to jest najlepsze potwierdzenie, że nasza praca jest doceniana.

Colliers w swoich badaniach zauważa, że w ciągu kilkudziesięciu najbliższych lat zmniejszą się zasoby ludzkie, co w rezultacie spowoduje duży spadek zapotrzebowania na powierzchnię biurową i magazynową w Europie. Może to pani wyjaśnić? Wasze prognozy sięgają aż 2030 roku. Nie za daleko?

To nie tylko nasze prognozy, ale również instytutów badawczych, które przewidują że populacja będzie maleć i w takim właśnie kontekście pojawił się rok 2030. Natomiast my przewidujemy, że pomimo zmniejszającej się liczby ludności popyt na biura nie będzie malał ze względu na zmiany w potrzebach nowego pokolenia pracowników, należących do tak zwanej Generacji Y. Pracownicy korporacji deklarują zapotrzebowanie na elastyczną i odpowiednio dużą powierzchnię pracy i te potrzeby będą skutkować zwiększeniem powierzchni przypadającej na jednego pracownika biurowego i stanowić przeciwwagę dla malejącej populacji oraz popularyzacji pracy zdalnej. W znacznym stopniu zmieni się natomiast wygląd i użycie przestrzeni biurowej. Ze względu na rosnącą potrzebę ograniczenia kosztów najmu coraz większy nacisk będzie położony na optymalne rozwiązania technologiczne i elastyczne zagospodarowanie przestrzeni biurowej z jednoczesnym uwzględnieniem wygody i potrzeb pracowników. Opracowanie dobrej strategii miejsca pracy będzie kluczem do sukcesu danej firmy na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Najważniejszym kryterium dla deweloperów i właścicieli biurowców będzie zapewnienie przestrzeni, w ramach budownictwa zrównoważonego, dającej się łatwo dostosować do zmieniających się wymagań inwestorów i najemców. Spełnienie owych warunków będzie kluczowe dla atrakcyjności danego biura, nie tylko z perspektywy założeń korporacyjnych, ale również z punktu widzenia samych pracowników.

Wróćmy do teraźniejszości. Jakie są pani prognozy na 2013 rok?

Przyszły rok określiłabym jako czas umiarkowanego optymizmu. Na rynku magazynowym nadal będą dominowały obiekty typu BTS. Oczywiście deweloperzy magazynowi mają zabezpieczone grunty i w każdej chwili mogą rozpocząć budowę kolejnych projektów, ale z pewnością nie będą to magazyny spekulacyjne, które są zastępowane obiektami przygotowanymi pod potrzeby konkretnego klienta lub oparte na umowach typu pre-let. Popyt na powierzchnie magazynowe w pierwszej połowie 2013 powinien utrzymać się na stabilnym poziomie.

Jeżeli chodzi o rynek powierzchni biurowych, przewidujemy, że popyt utrzyma się raczej na stabilnym poziomie. Podaż nadal będzie rosnąć, oddanie wielu projektów zaplanowano właśnie na 2013 rok. W planach do roku 2017 są kolejne projekty, podejrzewam że połowa z nich zostanie oddana w terminie. Popyt na powierzchnie biurowe powinien utrzymać się na stabilnym poziomie.

Podaż na rynku handlowym będzie na nieco niższym poziomie, niż w mijającym roku, ale nadal powstają centra i parki handlowe, a do kraju wchodzą nowe marki. W 2012 roku na polskim rynku pojawiło się około 20 nowych marek, w przyszłym roku ta liczba może być podobna.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych nie przedstawia się zatem źle, ale oczywiście jest mocno uzależniona od wydarzeń w Europie i w strefie Euro.

@RY1@i02/2012/236/i02.2012.236.05000040p.802.jpg@RY2@

Monika Rajska-Wolińska, partner zarządzający Colliers International w Polsce