Deweloperzy sięgają po tanie grunty

Cenami chce powalczyć o klienta m.in. Gant Development. Firma planuje, że w 2012 r. podpisze ponad tysiąc wstępnych umów sprzedaży mieszkań. Będą budowane na gruntach kupionych już po 2007 r. Po tym roku wysokie ceny działek budowlanych zaczęły spadać. - Dzięki temu, że będziemy budować na tańszych gruntach, ceny większości mieszkań z tegorocznej oferty będą niższe niż rok czy dwa lata wcześniej, mimo podobnych lokalizacji - mówi Dariusz Wilk.

Na osiedlu tworzonym przez firmę pod Wrocławiem ceny będą zaczynały się od ok. 4 tys. zł za 1 mkw., choć deweloper do tej pory sprzedawał lokale po co najmniej 4,9 tys. zł za 1 mkw. W Krakowie pojawią się mieszkania w cenie od 4,9 tys. do 5,6 tys. zł za 1 mkw., tymczasem w poprzednich projektach wahały się od 6 do 8 tys. zł.

- Szacujemy, że nowe projekty będziemy sprzedawać z marżami wyższymi niż część z tych, które budowaliśmy na gruntach kupowanych w czasie boomu - dodaje Dariusz Wilk. Nie ujawnia, jakich dokładnie zysków spółka spodziewa się po sprzedaży tegorocznych projektów i ile kosztowały ją działki kupione po 2007 r. Takimi informacjami deweloperzy z reguły dzielą się bardzo niechętnie. Szczególnie że na szczycie boomu mieszkaniowego wiele firm przepłaciło za działki. Budowanie na takich gruntach przy spadających cenach lokali oznacza dla nich niższe marże.

- Deweloperzy, którzy mogą sobie na to pozwolić, na kupionych drogo gruntach po prostu nie budują. Bywają jednak tacy, którzy budują, aby odzyskać przynajmniej część pieniędzy włożonych w ziemię - mówi Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group doradzającej na rynku nieruchomości.

Dodaje, że w zależności od lokalizacji ceny gruntów pod zabudowę deweloperską w największych miastach Polski spadły od szczytu z przełomu 2006 i 2007 roku o 20 - 30 proc., a w przypadku stolicy - nawet o 70 proc.

Zniżki cen rozpoczęły się, kiedy w latach 2008 i 2009 banki przestały kredytować kupno gruntów. W rezultacie handel działkami atrakcyjnymi dla deweloperów niemal ustał. Rynek ożywił się w 2011 r., kiedy część właścicieli zdecydowała się jednak sprzedać ziemię z boomu. Inni zostali do tego zmuszeni przez banki, które nalegały na spłatę kredytów.

Teraz metr kwadratowy działki w centralnej lokalizacji w Warszawie można kupić za ok. 1,5 - 2 tys. zł, a na obrzeżach za ok. 700 zł. Np. we Wrocławiu, w Gdańsku i Poznaniu stawki wynoszą odpowiednio ok. 1 tys. zł i 500 zł.

Nie zawsze tania działka oznacza dla dewelopera poprawę marży. Przykładem jest wrocławski deweloper Inkom, który rozpocznie w tym roku dużą inwestycję Olimpia Port. Na początku chce wybudować tam 150 mieszkań w cenie ok. 5 tys. zł za 1 mkw. Firma deklaruje, że udział wydatków na grunt w cenie będzie niewielki, bo kupowała go tanio na początku 2007 r., zanim powstał tam plan zagospodarowania przestrzennego. Inkom nie spodziewa się jednak, aby przy sprzedaży I etapu projektu marża w najlepszym przypadku przekroczyła 3 proc.

- Lwią część wydatków pochłoną przygotowanie terenu i infrastruktury oraz promocja - mówi Krzysztof Ziajka, prezes Inkomu.

- Obecnie marże w sektorze nie przekraczają kilkunastu procent, odpowiadając skali ryzyka biznesu deweloperskiego, niemniej jednak w wielu projektach są jedynie jednocyfrowe - dodaje Sławomir Horbaczewski, wiceprezes warszawskiego Marvipolu.

W czasie mieszkaniowej hossy marże deweloperów sięgały kilkudziesięciu procent.

31 tys. zł za 1 mkw. zapłacił w 2006 r. irlandzki Redshank za działkę u zbiegu ul. Hożej i Mokotowskiej w Warszawie

13,6 tys. zł za 1 mkw. kosztowała hiszpańską Lubasę działka po warszawskiej zajezdni Inflancka

8 tys. zł za 1 mkw. działki w Katowicach zapłacił w styczniu 2008 r. LC Corp.

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl