Warszawa przyciąga najwięcej firm

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec I połowy 2013 r. wyniosły blisko 6,64 mln mkw. - wynika z danych międzynarodowej firmy doradczej DTZ. Nadal największym rynkiem pozostaje Warszawa. Udział stolicy w rynku biur kształtuje się na poziomie 60 proc. Na koniec III kwartału znajdowało się w niej ponad 4 mln mkw. powierzchni biurowej. Pozostały wolumen zlokalizowany jest głównie w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Lublinie i Szczecinie. W najbliższym czasie powierzchnia biurowa nie będzie się rozwijała równomiernie w każdej z aglomeracji. Analitycy wskazują na dwa miasta, w których spodziewany jest największy przyrost powierzchni biurowej. Pierwszym z nich jest Lublin, w którym dostęp do powierzchni zwiększy się o prawie 50 proc., a drugim Szczecin, w którym nastąpi jej rozwój o ponad 30 proc.

- Realizację nowych projektów w innych niż Warszawa miastach wymusza zwłaszcza aktywnie obecnie rozwijający się sektor usług outsourcingowych - podkreśla Wojciech Gepner, rzecznik Echo Investment. Dlatego, jak dodaje, firma lokalizuje swoje projekty w Gdańsku, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Szczecinie.

Nie oznacza to, że w pozostałych miastach deweloperzy nie będą już aktywni. Nadal na ich mapach inwestycyjnych dominują największe miasta Polski, w tym Warszawa. Jest to związane z tym, że duża część zagranicznych firm wchodzących do naszego kraju chce nadal otwierać swoje przedstawicielstwo w stolicy lub innej dużej aglomeracji. W związku z tym, mimo że Warszawa jest największym rynkiem dla sektora biurowego, to w tym roku i w 2014 r. dostęp w niej do nowoczesnej powierzchni powiększy się o ponad 14 proc. - wynika z raportu DTZ.

Jak podsumowują analitycy Warsaw Research Forum, w pierwszych trzech kwartałach tego roku w stolicy do użytkowania zostało oddanych ponad 246,4 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 94,3 tys. mkw. w samym trzecim kwartale. Spośród piętnastu obiektów biurowych oddanych do użytku między styczniem a wrześniem bieżącego roku tylko dwa zlokalizowane są w centrum (obiekt Plac Bankowy na 3,7 tys. mkw. oraz Chmielna 25 na 4,3 tys. mkw.). Większość nowej powierzchni została ukończona w strefie południowej górnej, czyli na Mokotowie. Tu powstały największe budynki oddane do użytkowania przez pierwsze trzy kwartały 2013 roku. Mowa o obiekcie Konstruktorska Business Center, który oferuje 48,3 tys. mkw. powierzchni, czy Marynarska 12 (40 tys. mkw.).

Na lokalizacje nowych inwestycji coraz większy wpływ mają dostępność działek oraz ceny. A o grunty w centrum miasta coraz trudniej. Dlatego deweloperzy powoli przenoszą się ze ścisłego Śródmieścia w inne dzielnice Warszawy.

Eksperci z firmy Savills uważają wręcz, że wkrótce dojdzie do przesunięcia centrum miasta na zachód, w kierunku ul. Towarowej i ronda Daszyńskiego, czyli terenów, które zyskują najbardziej na popularności wśród deweloperów. Do końca tego roku zasoby biurowe Warszawy powinny się powiększyć jeszcze o ok. 70 tys. mkw. Tym samym w całym roku w stolicy przybędzie łącznie 320 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jak wyliczają eksperci z Savills, w trakcie budowy jest w sumie 47 obiektów o łącznej powierzchni ponad 600 tys. mkw.

Do końca 2016 r. rynek biurowy może natomiast według nich wzrosnąć do ponad 5 mln mkw., czyli o ok. 1 mln w stosunku do obecnego stanu. Aktywnie w stolicy działa Arche. Firma realizuje nową inwestycję biurową o powierzchni ok. 7 tys. mkw. na warszawskim Ursynowie. Spodziewany termin zakończenia budowy to II kw. 2014 roku. Spółka KW Morsko chce zaś na łącznej powierzchni ok. 7,5 ha w porcie Żerań zrealizować kompleks wielofunkcyjny złożony z dwóch biurowców, obiektu usługowego oraz 12 budynków mieszkalnych. Z kolei spółka Echo Investment rozpoczęła już realizację II etapu Parku Rozwoju - nowoczesnego kompleksu biurowego klasy A zlokalizowanego przy ul. Konstruktorskiej w Warszawie. Łączna powierzchnia kompleksu, którego pierwszy etap ma się zakończyć w I kw. 2014 r., wyniesie 32 tys. mkw.

- To nie jest nasza jedyna inwestycja w Warszawie. W realizacji pozostaje też biurowiec na zbiegu ulic Grzybowskiej i Jana Pawła II. Oprócz tego mamy w planach kolejne inwestycje - mówi Wojciech Gepner. Ma je też Grupa deweloperska HB Reavis, która rozpoczęła niedawno budowę centrum biurowo-administracyjnego Postępu 14 o powierzchni 34 tys. mkw. Obiekt zostanie ukończony w II kwartale 2015 roku. Następne przedsięwzięcia firmy, które są na etapie przygotowań to na przykład West Station i kompleks przy ulicy Chmielnej.

Tym samym stolica wypada pod tym względem lepiej niż inne duże miasta, takie jak choćby Poznań, w którym zasoby wzrosną w tym roku i 2014 r. o ponad 10 proc., czy Łódź, - o zaledwie 4 proc. Dla porównania w całej Polsce w budowie znajduje się obecnie ponad 1 mln mkw. powierzchni.

Anna Kot, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Jones Lang LaSalle, podkreśla, że Warszawa pozostaje jednym z najbardziej aktywnych rynków biurowych w Europie Środkowo-Wschodniej, zarówno w obszarze popytu, jak i podaży.

Od początku roku do końca września tego roku podpisano umowy najmu na ponad 0,5 mln mkw. To oznacza wzrost o 14 proc. w porównaniu do tego samego okresu 2012 roku. Największym powodzeniem wśród wynajmujących cieszą się biura zlokalizowane w strefie południowej górnej, gdzie wynajęto łącznie 183,3 tys. mkw.

Do największych transakcji odnotowanych w III kwartale 2013 roku w Warszawie trzeba zaliczyć wynajęcie ponad 22 tys. mkw. przez firmę Polkomtel w budynku przy Konstruktorskiej 4, przeprowadzkę Grupy Getin (18,9 tys. mkw.) do Wola Center oraz umowa najmu BZ WBK na w sumie 11,8 tys. mkw., którą zawarła w Atrium One.

- Cały obecny rok powinien się zakończyć w sumie rekordowym poziomem popytu brutto - podkreśla Anna Kot. Zauważa jednak, że wysoki poziom popytu nie będzie jednakże w stanie szybko zapełnić dużego wolumenu nowej powierzchni biurowej dostarczanej na rynek, dlatego też analitycy spodziewają się dalszego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej. Dostarczona już w tym roku nowa powierzchnia spowodowała jego wzrost do poziomu 10,9 proc. z 8,8 proc. zanotowanego na koniec 2012 roku. Największy współczynnik pustostanów na koniec III kwartału 2013 roku notowany był w lokalizacjach pozacentralnych. Wyniósł w nich 11,1 proc. W centrum miasta natomiast kosztował się na poziomie 10,5 proc.

Wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej powoduje, że stawki czynszu za nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie pozostają pod presją zniżkową. To na pewno dobra wiadomość dla najemców, którzy już niedługo za powierzchnie biurową mogą płacić mniej niż obecnie. Szczególnie, że, jak zauważa Mateusz Polkowski, dyrektor w dziale badań i doradztwa w Jones Lang LaSalle, obecnie czynsze za najbardziej prestiżowe obiekty biurowe w Warszawie są najwyższe w Europie Środkowo-Wschodniej, a jednocześnie wyższe niż w Berlinie, Kopenhadze czy Lyonie.

- Koszt najmu nowoczesnej powierzchni biurowej wyniósł na koniec III kw. 22-24 euro za metr kwadratowy miesięcznie w centrum Warszawy i 14,50-14,75 euro poza nim, np. na Mokotowie - dodaje.

@RY1@i02/2013/231/i02.2013.231.02100010a.802.jpg@RY2@

Rynek powierzchni biurowej w Polsce

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl