Wynajem wyżej niż lokata

Choć wciąż głośno o spowolnieniu gospodarczym, to nie wszędzie koniunktura jest zła. Przykładem może być rynek apartamentów na wynajem, na którym nie tylko sprzedaż idzie dobrze, ale też planowane są nowe inwestycje.

Firmus Group sprzedał w sierpniu ostatnie dwa apartamenty w Rezydencji Park II w Mielnie. Jednocześnie firma ruszyła z budową III etapu inwestycji.

- Z dwunastu dostępnych apartamentów nabywców znalazły już cztery lokale. Klienci reagują bardzo szybko, na początku realizacji, gdyż chcą mieć pewność, że uda im się zarezerwować najlepsze apartamenty z indywidualnymi cechami ważnymi właśnie dla nich - mówi Cezary Kulesza, kierownik biura sprzedaży i marketingu w Firmus Group.

Sprzedaż kolejnego etapu inwestycji w Karpaczu rozpoczęła też firma Kristensen Group. W pierwszym zostały już bowiem tylko trzy wolne lokale. W osiem miesięcy nabywców na prawie wszystkie swoje apartamenty w Zakopanem znalazła też spółka Nosalowi Dwór. Ze 158 dostępnych lokali do kupienia pozostał tylko jeden.

- Przyspieszyliśmy w związku z tym prace na kolejną naszą inwestycją. Realizacja drugiego etapu apartamentów nastąpi szybciej, niż planowaliśmy - komentuje Aleksander Kupcewicz, wiceprezes spółki Nosalowy Dwór.

Chętnych nie brakuje, bo niskie koszty kredytów w połączeniu z przystępnymi cenami powodują, że tego rodzaju inwestycje są atrakcyjniejsze niż kiedykolwiek. Obecnie apartamenty na wynajem można kupić o 20-30 proc. taniej niż jeszcze 3-4 lata temu.

- Pierwsze nasze apartamenty w Karpaczu kosztowały 7-9 tys. zł za 1 mkw. Obecnie ostatnie wolne lokale w pierwszym etapie oferujemy po 4,3 tys. zł za 1 mkw., a w drugim, z którego sprzedażą ruszyliśmy pod koniec sierpnia, po 4,7-5,7 tys. zł za 1 mkw. - mówi Michał Szulc z firmy Kristensen Group, specjalizującej się w sprzedaży apartamentów i domów wakacyjnych w Karpaczu.

Na Mazurach jest drożej. W przypadku najnowszego obiektu Condohotels Group - Plaza Hotel & Resort, ceny wahają się od 9 do 13 tys. za 1 mkw. Firma oferuje jednak apartamenty wykończone pod klucz. W takim samym standardzie sprzedaje swoje lokale Nosalowi Dwór. Cena mkw. w inwestycji tej spółki w Zakopanem to 13,5 tys.

Obecny poziom cen sprawia, że na apartamencie będzie można zarobić, nie tylko wynajmując go, ale też przy jego odsprzedaży. Oczywiście gdy rynek nieruchomości odbije, a to prognozowane jest w ciągu 4-5 lat.

Z wynajmem nie powinno być żadnego problemu. Zwłaszcza że prognozy dla polskiego rynku turystycznego są bardzo dobre. Podróżują nie tylko Polacy, ale też coraz częściej na przyjazd i wypoczynek w naszym kraju decydują się goście z zagranicy. W 2012 r. do Polski przyjechało 14,8 mln zagranicznych turystów. To o blisko 1,5 mln więcej niż w 2011 r. Według wstępnych prognoz Instytutu Turystyki w 2017 r. liczba zagranicznych gości w naszym kraju przekroczy 16,2 mln. Tymczasem hoteli ekonomicznych o dobrym standardzie ciągle brakuje. Ich budowa na pewno nie zrealizuje się w najbliższych latach na tyle, by pokryć w całości zapotrzebowanie.

To wszystko sprawia, że obecnie deweloperzy i eksperci oceniają rentowność apartamentów pod wynajem na poziomie od 6 proc. do nawet 9 proc. w zależności od jego lokalizacji. Co więcej, z roku na rok zyski z tego tytułu rosną.

- Gdy trzy lata temu rozpoczynaliśmy sprzedaż naszych apartamentów w Karpaczu, deklarowaliśmy stopę zwrotu na poziomie 4-5 proc. netto, czyli po odliczeniu kosztów utrzymania lokalu czy podatku. Obecnie wynosi ona 6-7 proc. netto - wyjaśnia Michał Szulc.

W Nosalowym Dworze gwarantowana stopa zwrotu wynosi minimum 7 proc. w skali roku przez okres 10 lat, ale opcjonalnie można ją wydłużyć i tym samym mieć gwarancję zysków aż do całkowitego zwrotu kapitału zainwestowanego w apartament. Co ważne, firma zapewnia ratalną wypłatę zysków. Na jeszcze więcej rentowność swoich apartamentów ocenia Condohotels Group, inwestor Plaza Hotel & Resort w Ostródzie. W ocenie spółki wynosi ona 8 proc. zainwestowanego kapitału netto w skali roku.

W praktyce daje to przynajmniej 20-30 tys. zł w zależności od wielkości apartamentu. Ceny wynajmu lokali mimo kryzysu wciąż utrzymują się na tym samym poziomie i wynoszą 250-400 zł. To powoduje, że mogą być lepszą lokatą oszczędności niż lokata bankowa czy obligacjach Skarbu Państwa. Zresztą Condohotels Group na swojej stronie wylicza, jakie korzyści przynoszą inne źródła inwestycji. I tak obligacje 10-letnie pozwalają według spółki zarobić 5,27 proc., lokata bankowa - 4,21 proc., a zwykłe mieszkanie na wynajem - średnio 4,57 proc. rocznie.

- Tak wysokie stopy zwrotu są możliwe do osiągnięcia, bo chętnych na wynajem nie brakuje. Nasze obiekty mają 50-proc. obłożenie przez cały rok - dodaje wyjaśnia Kamila Górecka-Kirwiel z Condohotels Group, która specjalizuje się w budowie apartamentów na wynajem na Mazurach.

Jak doradzają specjaliści, najlepiej jest kupić apartament o wielkości 50-60 mkw. z dwoma pokojami. Na ich wynajem najczęściej decydują się bowiem rodziny z dziećmi, czyli 2+2. Dobrze jest też inwestować w lokale wakacyjnych kurortach, ale bliżej większych miast. Wyjazdy na weekend to coraz popularniejsza forma spędzania przez Polaków wolnego czasu. W dużych miastach natomiast dobrze jest postawić na mniejsze jednopokojowe studia. W nich bowiem lokali na wynajem najczęściej szukają biznesmeni.

Ci, którzy powstrzymują się od inwestycji, bo boją się, że nie będą mieli czasu na szukanie chętnych na wynajem, nie powinni mieć takich dylematów. Najczęściej inwestycją zajmuje się profesjonalny operator hotelowy. Do niego należy nie tylko prowadzenie recepcji, ale też działu sprzedaży i marketingu oraz dbanie o czystość, gastronomię czy inne usługi dodatkowe dla klientów. Dodatkowo bierze on na siebie większość kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Nie wszystkie apartamenty mają swojego zarządcę na miejscu. W takiej sytuacji można nawiązać współpracę z zewnętrzną firmą. Koszt takiego rozwiązania oscyluje w granicy 30 proc. od sumy wynajmu nieruchomości, czyli jest na podobnym poziomie jak w przypadku operatora hotelowego na stałe. W ramach tej kwoty firma zarządzająca odpowiada za działania promocyjne, utrzymanie własnego działu rezerwacji oraz lokowanie oferty w międzynarodowych serwisach bookingowych. Dba także o sprzątanie apartamentów, którymi zarządza, oraz o ich konserwację techniczną, zdejmując tym samym z głowy właściciela ewentualne niedogodności. Wreszcie chętnych na wynajem można szukać, zamieszczając ogłoszenie w profesjonalnych serwisach noclegowych, specjalizujących się w wynajmie krótkoterminowym, a tych na rynku jest coraz więcej.

- Korzystam z różnych serwisów, pobierają one prowizję około 5 proc., dzięki czemu mogę być konkurencyjna - podpowiada Magdalena Abu El Riesh, oferująca na Lokalo.pl mieszkania w Krakowie.

Apartamenty na wynajem deweloperzy realizują już nie tylko w największych polskich kurortach, ale też w dużych miastach, jak Warszawa, Gdańsk, Szczecin czy Wrocław. Mają bowiem świadomość, że w kraju oprócz turystyki tradycyjnej bardzo dynamicznie rozwija się też biznesowa. To napędza popyt na tańsze pokoje hotelowe, ale w dobrym standardzie, w których można zatrzymać się nie na kilka, ale na kilkanaście dni. Nie można też zapominać o tym, że klientami aparthoteli w dużych miastach coraz częściej zostają studenci czy profesjonaliści przyjeżdżający do pracy na kontrakt. To oznacza, że mieszkanie zarabia nie tylko w czasie szczytów urlopowych, ale przez cały rok.

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl