Handlowy biznes na peryferiach

Nasycenie dużych aglomeracji centrami handlowymi sprawia, że deweloperzy działający w branży handlowo-usługowej przenoszą swoje inwestycje do Polski B, a nawet C. Na ich mapie pojawiają się więc coraz częściej miejscowości liczące 50-80 tys. mieszkańców. Ale to niejedyny trend, który można zaobserwować na rynku. Deweloperzy szukają również nisz do zagospodarowania. Jedną z nich są osiedla mieszkaniowe, zwłaszcza te znajdujące się na obrzeżach miast. W tego rodzaju lokalizacjach inwestorzy budują convenience centers - obiekty z lokalami, do których wchodzi się wprost z ulicy.

Na mniejszą skalę

Szacuje się, że w kraju działa około 100 małych galerii handlowych. Drugie tyle jest na etapie realizacji. Eksperci podkreślają jednak, że są to dane szacunkowe. - Firmy badawcze skupiają się na obiektach o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. Nie ma dokładnych informacji o aktualnej liczbie mniejszych placówek oraz planach rozwoju deweloperów działających w tym segmencie handlu - zauważa Agata Czarnecka z firmy doradczej CBRE.

Brak wiarygodnych danych to też efekt tego, że w małe galerie inwestują na razie głównie podmioty działające regionalnie. To jednak ma szanse się zmienić, bo budową małych centrów są coraz bardziej zainteresowani również więksi gracze aktywni już na rynku obiektów komercyjnych. Eksperci poproszeni o wymienienie nazw firm, które weszły na ten rynek, wskazują m.in. na firmy Eyemaxx Real Estate, Dekada, Katharsis Development, Retail Concept, Nap Invest, Peppercorn Properties, Elbfonds Development, Ghelamco, Rank Progress czy Czerwoną Torebkę. Ostatnia ze spółek ma już 65 pasaży handlowo-usługowych w Polsce.

Rank Progress, który zarządza trzema centrami o wielkości od 5 do 10,5 tys. mkw.zapowiada, że w listopadzie otworzy kolejne - park handlowy Miejsce Piastowe. - Interesują nas miasta poniżej 50 tys. mieszkańców. Obecnie jesteśmy na etapie analiz kilku lokalizacji - dodaje przedstawiciel firmy.

Na współpracę z Ghelamco na razie mają szansę przedsiębiorcy działający w Warszawie i okolicach. Firma ta bowiem od tego miasta zaczyna swój debiut w kategorii małych centrów. - Analizujemy jednak pod tym kątem lokalne rynki - informuje Marcin Andruszko, leasing manager projektów handlowych w Ghelamco. Centra tej firmy powstaną w Łomiankach, Piasecznie oraz Wilanowie.

Oferta bardziej lokalna

Na nowym kierunku rozwoju mają szanse skorzystać lokalni przedsiębiorcy. Szczególnie że w polskich miastach ubywa ulic handlowych, które są zastępowane pasażami handlowymi. - Miejskie deptaki nie cieszą się już taką popularnością wśród najemców, jak jeszcze 10 lat temu. Dziś, otwierając sklep, biznesmen chce mieć pewność, że na jego asortyment znajdzie się klient z zasobniejszym portfelem. A tych spotyka się przede wszystkim w galeriach handlowych - przekonuje Piotr Myszka, dyrektor Galerii Jurajskiej w Częstochowie.

Wielu deweloperów otwiera się natomiast na współpracę z lokalnym biznesem. - Od samego początku lokalni przedsiębiorcy są ważną grupą, do której jest kierowana oferta wynajmu lokali w naszych pasażach. Lokalni najemcy dobrze orientują się w realiach rynkowych danego regionu i swoją ofertą przyciągają lokalnych klientów. W zależności od zapotrzebowania w poszczególnych miastach ofertę lokalnych firm uzupełniamy jednak najemcami sieciowymi głównie z branż: RTV, jak Media Expert, Neonet, odzieżowej, jak Pepco, czy drogerii np. Rossmann - wymienia Tomasz Joachimiak ze spółki Czerwona Torebka.

- W każdym z naszych projektów planujemy restauracje i kawiarnie, które mogą poprowadzić lokalni przedsiębiorcy. Spodziewamy się, że w ich ręce trafią też lokale oferujące zdrową żywność - mówi Marcin Andruszko.

Jak zapewniają deweloperzy, mile widziani są też przedsiębiorcy prowadzący sklep odzieżowy, obuwniczy, mięsny, spożywczy, kosmetyczny czy aptekę.

Rank Progress poszedł nawet o krok dalej. W średnich i mniejszych miastach, w których firma planuje inwestycje, organizuje spotkania z udziałem przedstawicieli powiatowych urzędów pracy, sieci handlowych oraz działu zajmującego się komercjalizacją obiektów. - Uczestnicy poznają możliwości finansowania dla swojego biznesu, specyfikę systemu franczyzowego oraz zasady współpracy z centrum. Opracowaliśmy poza tym program adaptacyjny dla lokalnych przedsiębiorców. Trafiają oni pod opiekę specjalistów, którzy pomagają zaadaptować lokal i uniknąć niepotrzebnych kosztów- wymienia przedstawiciel Rank Progress.

Nie kupuj kota w worku

Eksperci doradzają, by decyzję o wynajmie lokalu w galerii poprzedzić dokładną analizą rynku i własnych możliwości, ale też dokładnie sprawdzić dewelopera, inwestycję i otoczenie, w jakim się znajduje. Wycofanie się z umowy, tak jak w przypadku dużego centrum handlowego, bez zapłacenia wysokiej kary stanowiącej równowartość kilku miesięcznych czynszów nie będzie bowiem możliwe.

Właściciele sklepów i punktów istniejących już w galeriach doradzają wręcz, by z wynajmem zaczekać, aż obiekt zostanie otwarty. Tylko wówczas będzie można poznać dokładne koszty utrzymania lokalu oraz oszacować ewentualne miesięczne przychody. Do określenia tych ostatnich nie wystarczy poznanie liczby klientów, którzy każdego dnia odwiedzają centrum. Bywa, że obiekt sąsiaduje ze stacją kolejową czy dworcem autobusowym i odwiedza go dużo osób, ale raczej szukających schronienia niż robiących zakupy. - Planując wynajęcie powierzchni, nie należy polegać wyłącznie na danych otrzymanych od zarządcy obiektu. Warto przed podpisaniem umowy odwiedzić działające placówki i zapytać o faktyczną frekwencję i osiągane obroty - podkreśla jeden z właścicieli lokalu w warszawskim centrum handlowym.

Trzeba też dokładnie sprawdzić, jakie opłaty i za co ponoszą najemcy. Czyli ile kosztuje utrzymanie części wspólnych, marketing i reklama obiektu, a także czy inwestor zapewnia bezpłatny parking dla klientów.

Eksperci podpowiadają również, by zapytać o ewentualne plany rozbudowy obiektu. Jeśli takie istnieją w najbliższej przyszłości, lepiej nie wchodzić do takiego centrum. Bywa, że podczas rozbudowy obroty spadają nawet o ponad połowę.

Na jakich warunkach

Warunki współpracy deweloperzy ustalają indywidualnie z najemcami. Na pewno można spodziewać się nieco niższych opłat od tych obowiązujących w dużych galeriach handlowych, w których czynsze wahają się od 20 do nawet 100 euro za mkw. w zależności od miasta. Mniej będzie kosztowało też utrzymanie części wspólnych. Zwłaszcza gdy przedsiębiorca zdecyduje się na park handlowy, w którym do każdego lokalu wchodzi się wprost z ulicy, jak w przypadku obiektów Czerwonej Torebki.

- Nasze centrum składa się z powtarzalnych modułów. Każdy lokal posiada odrębne wejście z przestronnego parkingu dla klientów, a wnętrza lokali mogą być adaptowane zgodnie z potrzebami konkretnych najemców. W zależności od potrzeb najemcy mogą wynająć jeden lokal o powierzchni 60 mkw. lub zdecydować się na połączenie kilku modułów, osiągając tym samym pożądaną przez siebie powierzchnię - wyjaśnia Tomasz Joachimiak.

Jeśli chodzi o czas trwania umowy, to większość deweloperów przyznaje, że najchętniej zawiera je na okres 5 lat. - Taka forma jest korzystna dla obydwu stron. Przede wszystkim należy pamiętać, że przedsiębiorca, który zdecyduje się na otwarcie lokalu w centrum handlowym, musi zainwestować m.in. w wyposażenie lokalu, zakup asortymentu, reklamę itp. Dzięki długiemu okresowi trwania umowy najemca ma pewność, że zainwestowane środki się zwrócą i nie musi się martwić o przyszłość swojego lokalu - mówi przedstawiciel Rank Progress.

Co trzeba wiedzieć, planując wynajęcie lokalu

● warunki umowy (czas trwania, kary za zerwanie przed terminem, okres wypowiedzenia, terminy płatności itp.),

● rodzaj zabezpieczenia najmu, czyli czy to będzie kaucja, ubezpieczenie, gwarancja bankowa, czy prawo zastawu na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu,

● czy można w trakcie trwania umowy negocjować stawkę czynszu i inne opłaty, w jakich warunkach można to zrobić,

● jakie są koszty utrzymania placówki (m.in. czynsz, rachunki za prąd, wodę, opłaty za części wspólne, ochronę i sprzątanie obiektu...),

● liczba odwiedzających obiekt w dni powszednie i weekendy,

● jakie obroty osiągają istniejące sklepy,

● jakie znane marki będą w obiekcie, bo mogą odbierać klientów,

● czy dostawca internetu jest narzucony z góry, czy można go wybrać, a tym samym mieć wpływ na poziom opłat.

@RY1@i02/2014/204/i02.2014.204.130000100.802.jpg@RY2@

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl