Budowa mieszkań to murowany zysk

Spośród deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie rekordzistą pod względem efektywności biznesu jest Atal. Po I półroczu 2015 r. spółka pochwaliła się niemal 29-proc. marżą brutto na sprzedaży lokali, które w tym czasie wydała klientom. Marża ta pokazuje rentowność sprzedanych projektów po odliczeniu twardych kosztów, m.in. zakupu działki, generalnego wykonawstwa oraz kosztu długów zaciągniętych na finansowanie inwestycji.

- Kupujemy atrakcyjne grunty w dobrej cenie, bardzo szybko wprowadzamy je do sprzedaży, całość realizujemy sami bez zewnętrznego generalnego wykonawcy, zakupy materiałów prowadzimy centralnie dla całej Polski, sprzedajemy inwestycje sami i w dobrych cenach. Dzięki temu modelowi możemy uzyskiwać coraz większe marże z roku na rok - tłumaczy Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu.

Według wyliczeń DGP marża brutto na sprzedaży siedmiu deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW przekroczyła w I półroczu średnio 23,3 proc. Rok temu było to ok. 20 proc. W 2013 r., wyłączając Atal, który nie był jeszcze obecny na giełdzie, było to 19,8 proc.

- Mieszkania obecnie rozliczane w wynikach deweloperów to przede wszystkim lokale sprzedawane w 2014 r. Był to już okres mocno rosnącego popytu, co przełożyło się na zmianę polityki sprzedażowej deweloperów. O ile wcześniej można było uzyskać przy umowie upust rzędu 7, a nawet 10 proc., to zaczęły się one kurczyć do niskich kilku procent - ocenia Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas działającej na rynku nieruchomości.

W portfelach deweloperów coraz rzadziej można spotkać inwestycje realizowane na bardzo drogich gruntach, kupowanych w szczycie poprzedniej hossy na rynku nieruchomości. Firmy korzystają też na stabilnych kosztach wykonawstwa.

- W połączeniu ze stabilnie, czasami lekko rosnącymi cenami wspomaga to ich marże - dodaje specjalistka Reas.

Pośrednicy wskazują też, że branży nie szkodzi na razie rozszerzenie od września programu Mieszkanie dla Młodych na mieszkania z rynku wtórnego. - Nie oczekujemy wzrostu konkurencji ze strony rynku wtórnego. Jego oferta w MdM powinna być traktowana raczej jako uzupełnienie oferty deweloperskiej - ocenia Tomasz Sznajder, wiceprezes Polnordu.

Rozmówcy DGP wskazują, że obecnie wiele przemawia za dalszą poprawą marż deweloperskich. Dobra sytuacja w gospodarce: spadające bezrobocie i niskie stopy procentowe zachęcają do kupowania mieszkań zarówno na kredyt, jak i za gotówkę jako inwestycję. Zdaniem analityków czynniki te będą miały wpływ na stopniową poprawę marż w wynikach spółek do końca przyszłego roku. Od 2017, najpóźniej 2018 r., deweloperzy będą musieli walczyć z ich spadkiem. Będzie to efekt m.in. rosnących cen gruntów oraz kosztów generalnego wykonawstwa. Ze względu na presję na podwyżki wynagrodzeń i spodziewany wzrost zapotrzebowania na takie usługi budowlańcy już badają możliwość podwyższania stawek.

- Teraz spółki jeszcze są w stanie przerzucić wyższe koszty na klientów, ale za jakiś czas nie będzie to proste, bo konkurencja w branży jest bardzo duża - ocenia Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.

- Ostatnio obserwowane zwyżki cen ziemi znajdą odzwierciedlenie w nieco słabszych wynikach spółek deweloperskich za dwa-trzy lata. Spodziewamy się jednak, że dochodowość wiodących deweloperów będzie utrzymywać się na stabilnych poziomach przy marży brutto nieodbiegającej znacząco od 20 proc. - przyznaje Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development.

Marże brutto w okolicy 20 proc. nie oznaczają przy tym, że dokładnie tyle pieniędzy zostaje w kieszeniach deweloperów. Po wydaniu mieszkań nowym właścicielom spółki muszą pokryć inne koszty swojej działalności, m.in. sprzedaży i marketingu, np. prowizji dla sprzedawców, oraz zarządzania całym biznesem, w tym wynagrodzeń. W I połowie 2015 r. zysk netto analizowanych przez DGP deweloperów stanowił 7,2 proc. ich przychodów.

@RY1@i02/2015/184/i02.2015.184.000000800.802.jpg@RY2@

Mieszkań więcej, ceny w górę

Małgorzata Kwiatkowska

malgorzata.kwiatkowska@infor.pl

Dlaczego mieszkania na wyższych piętrach są droższe? Odpowiedź na