Popyt na nieruchomości napędza podaż w naszym kraju

Na zakup zlokalizowanych w Polsce nieruchomości komercyjnych inwestorzy wydali 3 mld zł. To wynik podobny do tego z 2013 r., który był rekordowy licząc od 2006 r. W tym roku, zdaniem ekspertów, można oczekiwać równie dobrego wyniku. Najwięcej pieniędzy inwestorzy wydali w 2014 r. na zakup biur. W segmencie tym, jak wynika z wyliczeń Jones Lang LaSalle, sfinalizowali w sumie transakcje o wartości 1,8 mld euro. W sektorze magazynowym zamknięto natomiast umowy o łącznej wartości 744 mln euro, a w handlowym na kwotę 570 mln euro.

Wzrost zainteresowania

Pierwszy kwartał tego roku jest dowodem na to, że zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem wciąż jest wysokie. W samym sektorze handlowym wydali już 130 mln euro. Wśród największych transakcji znalazł się zakup Sarniego Stoku w Bielsku-Białej przez Union Investment oraz centrum Solaris w Opolu przez Rockcastle za ok. 52 mln euro. W związku z tym eksperci Jones Lang LaSalle oczekują, że całkowity wolumen transakcji na tym rynku będzie podobny do tego z 2013 r. A wówczas sprzedane zostały nieruchomości handlowe za prawie 1,4 mld euro.

- Warszawa, obok czeskiej Pragi, to najatrakcyjniejszy rynek pod względem poziomu ryzyka. Oba mają też duży potencjał w długiej perspektywie. Dotyczy to zwłaszcza Polski - pod warunkiem że po tegorocznych wyborach prezydenckich i parlamentarnych zostaną przeprowadzone dalsze reformy liberalizujące gospodarkę, które zachęcą inwestorów do większej aktywności - informuje James Chapman, partner i dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w Europie Środkowej w firmie Cushman & Wakefield.

Choć zainteresowanie centrami handlowymi w kraju rośnie, to według ekspertów CBRE najbardziej atrakcyjnym sektorem dla inwestorów wciąż pozostanie biurowy. Dlatego oczekują, że w nadchodzących miesiącach blisko połowa aktywności zakupowych będzie dotyczyła właśnie tego rodzaju obiektów. Zainteresowaniem inwestorów cieszą się również obiekty przemysłowe i magazynowe, których dostępność jest mniejsza niż możliwości inwestycyjne, co wskazuje na duży popyt w tym sektorze i możliwość dalszej kompresji stóp kapitalizacji.

Zdaniem Jacka Koprowskiego, dyrektora biura sektora nieruchomości w TFI PZU, ten sektor jest perspektywiczny m.in. w kontekście rozwoju e-commerce, infrastruktury drogowej oraz ciągle niższych kosztów prowadzenia biznesu w porównaniu z Europą Zachodnią, co przyciąga zagraniczne firmy, które coraz chętniej wynajmują w Polsce powierzchnie magazynowe.

Jak tłumaczy Michał Sapota, prezes spółki Murapol, rynek nieruchomości komercyjnych ma w sobie duży potencjał. - Mówię to nie tylko przez pryzmat zysków deweloperów, ale również zewnętrznych inwestorów, którzy coraz częściej w nim lokują swój kapitał. Kluczowym elementem jest pewna i wysoka stopa zwrotu. A nasza firma wyręcza inwestorów nawet w poszukiwaniu najemców. Inwestor, który kupił od nas lokal komercyjny, zawiera z nami umowę na co najmniej 10 lat. Na jej podstawie otrzymuje rocznie minimum 10 procent wartości lokalu w postaci comiesięcznego czynszu. Dzieje się tak niezależnie od tego czy nasze poszukiwania zakończą się znalezieniem najemcy. Po okresie gwarancji najmu inwestor zyskuje lokal, który jest całkowicie wykończony, mimo że kupował go w stanie surowym - wyjaśnia Michał Sapota.

W pogoni za popytem

To przekonuje deweloperów do realizacji kolejnych przedsięwzięć. Podobnie jak to, że popyt na nieruchomości komercyjne wciąż jest wysoki. W sektorze magazynów był wręcz w pierwszym kwartale tego roku historycznie najlepszy. Wynajęte zostało bowiem 585 tys. mkw.

Większym zainteresowaniem niż przed rokiem cieszą się też biura. W samej Warszawie całkowity popyt brutto przekroczył 168 tys. mkw., czyli był wyższy o 30 proc. od ubiegłorocznego. Tempa nie zwalniają też rynki regionalne, gdzie najemcy zawarli transakcje na wynajem 132 tys. mkw. powierzchni. W największym stopniu to zasługa Krakowa, gdzie podpisano umowy na ponad 32 tys. mkw.

Powoli też zapełniają się wolne powierzchnie w centrach handlowych. To zasługa wejścia na rynek nowych sieci, w tym m.in. Esprit Bodywear w Galerii Krakowskiej, Fitness24Seven w Galerii Dębiec w Poznaniu i Décimas w CH Magnolia Park we Wrocławiu. Wśród innych ciekawych wydarzeń minionego kwartału można wymienić również ponowne otwarcie salonu Guess w centrum Dom Mody Klif w Warszawie, powstanie największego sklepu sieci Reserved w Polsce w centrum Wola Park w Warszawie oraz pierwszego salonu tej sieci skoncentrowanego wyłącznie na jednej linii ubrań - Young Fashion Lab (YFL) w Silesia City Center w Katowicach.

Nic więc dziwnego, że deweloperzy nie odkładają swoich planów w zakresie nowych inwestycji na później. Pierwszy kwartał tego roku przyniósł w związku z tym kolejny wysyp na rynku nowo oddanych projektów. W sektorze biur tylko warszawski rynek powiększył się o osiem inwestycji o łącznej powierzchni ok. 59 tys. mkw. Do tego w realizacji w stolicy jest kolejne ponad 70 tys. mkw., a 56 tys. przechodzi renowację. Jeśli chodzi o rynek handlowy to w pierwszym kwartale tego roku do użytku oddano centra o łącznej powierzchni najmu 115,3 tys. mkw. W budowie pozostaje niemal 690 tys. mkw. Mocno zaangażowani w nowe projekty są też deweloperzy specjalizujący się w magazynach. Od stycznia do marca oddali do użytku 298 tys. mkw. nowej powierzchni. Kolejne 593 tys. mkw. pozostaje natomiast w realizacji.

Zmiany w czynszach

Nowe inwestycje nie pozostają jednak bez wpływu na poziom czynszów w dostępnych już projektach. Szczególnie, że deweloperzy skłonni są do renegocjacji, by nie tracić najemców.

W sektorze biurowym największe spadki notowane są w Warszawie - o 5-8 proc. w ścisłym centrum, gdzie bazowe czynsze wynoszą od 22 euro, oraz o 10 proc. na obrzeżach, gdzie stawka zaczyna się od 14 euro. W innych miastach czynsze zmalały o ok. 5 proc. rok do roku. W efekcie w Krakowie biuro można mieć od 13,5 do 15,5 euro za mkw., we Wrocławiu - od 12 do 15 euro., w Katowicach za 12-14 euro, a w Łodzi za 11,5-13,5 euro za mkw.

W magazynach nastąpił tylko niewielki spadek czynszów bazowych na Górnym Śląsku oraz w Poznaniu, gdzie wynoszą one odpowiednio 2,9-3,6 euro za mkw. oraz 2,8-3,5 euro za mkw. W pozostałych miasta pozostały bez zmian. Podobnie jest w centrach handlowych. Najwyższe stawki czynszowe za powierzchnie typu "prime", tj. za najlepsze lokale o pow. ok. 100 mkw., wynoszą od 90 do 105 euro za mkw. Eksperci dostrzegają jednak presję na wzrost czynszów w najlepiej prosperujących obiektach handlowych.

- W zakresie czynszów pogłębia się różnica między czynszem umownym a efektywnym. Efektywny może być nawet 15-20 proc. niższy niż umowny (efektywny czyli czynsz po uwzględnieniu wszystkich zachęt, zwolnień, partycypacji dewelopera). Pogłębia się też różnica pomiędzy centrami prime i drugorzędnymi (np. Złote Tarasy, Arkadia. Galeria Mokotów kontra inne warszawskie centra). Spadki stawek czynszowych możliwe są zatem w konkretnych przypadkach i na konkretnych rynkach, ale nie jako generalny trend rynkowy dla Polski - zauważa Katarzyna Michnikowska z Colliers International.

@RY1@i02/2015/100/i02.2015.100.214000100.802.jpg@RY2@

Nieruchomości komercyjne w Polsce

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl