Zmagazynowane rekordy

Pierwszy raz w historii sektor magazynów pod względem wartości podpisanych umów sprzedaży prześcignął segment handlowy. - Wysoka aktywność inwestorów jest pochodną wyjątkowo dobrej koniunktury na rynku najmu, którego znaczenie, wraz z ugruntowywaniem się Polski jako regionalnego centrum dystrybucyjnego, rośnie - tłumaczy Łukasz Lorencki z międzynarodowej agencji Cushman & Wakefield.

Potwierdzają to dane agencji JLL, z których wynika, że III kw. 2014 r. (to ostatnie dostępne dane) był czwartym z rzędu, kiedy odnotowano wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w porównaniu z poprzednim rokiem. W tym czasie wynajętych zostało ponad 343 tys. mkw., z czego aż 261 tys. przypadało na nowe umowy i zwiększanie wynajmowanej powierzchni. W przypadku tego rodzaju umów największy, 35-proc. udział w nowym popycie mieli operatorzy logistyczni, 28 proc. wynajęły sieci handlowe, a kolejne 17 proc. firmy z branży motoryzacyjnej. Duży popyt powoduje, że mimo aktywności deweloperów poziom pustostanów w magazynach spadł na koniec września do 9,3 proc. z 10,5 proc. przed rokiem.

Jedną z największych tegorocznych transakcji na rynku magazynów był zakup przez fundusz zamknięty PZU czterech parków logistycznych za ok. 140 mln euro. Była to pierwsza w historii transakcja, w której całkowicie polski inwestor kupił portfel nieruchomości. Istotnych zakupów w ostatnim roku dokonali również Logicor, Hillwood i Prologis.

Jacek Koprowski, dyrektor biura sektora nieruchomości w TFI PZU, wskazuje, że sektor logistyczny to bardzo perspektywiczny segment rynku nieruchomości, m.in. w kontekście rozwoju e-commerce i infrastruktury drogowej, przede wszystkim autostrad.

- Na dodatek Polska oferuje inwestorom niższe koszty prowadzenia biznesu niż w Europie Zachodniej, np. w Niemczech, i znacznie niższe stawki czynszów. To przyciąga zagraniczne przedsiębiorstwa, które właśnie u nas coraz chętniej lokują swoje centra magazynowe. Potencjalnie możliwości są jeszcze spore - w Niemczech na mieszkańca przypada ok. 1 mkw. magazynu, a w Polsce ok. 0,25 mkw. Dzięki tym przewagom powierzchnie magazynowe w naszym kraju powinny wciąż przyciągać nowych najemców, a przy okazji przynosić atrakcyjny zwrot z inwestycji - dodaje Koprowski.

Niskie koszty i dobre połączenia drogowe powodują, że Polska dla zagranicznych najemców jest bazą, z której obsługują nie tylko nasz rynek, ale też odbiorców w innych krajach. Ostatnio głośno było m.in. o otwarciu centrów logistycznych przez amerykański Amazon, który obsługuje za ich pośrednictwem klientów za granicą. Amerykański gigant nie jest wyjątkiem. - Eksport dla firm lokujących się w Polsce jest często bardzo ważny i w wielu przypadkach stanowi większość ich działalności - przyznaje Wojciech Dachniewski, ekspert C&W z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych.

Nadal najpopularniejsze są projekty w formie pre-let. Jednak duży popyt zachęca deweloperów do większych inwestycji na zasadach spekulacyjnych, czyli w budowę powierzchni, które nie mają pokrycia w umowach najmu. W III kw. ubiegłego roku ich udział we wszystkich realizowanych wówczas projektach wynosił 24 proc., podczas gdy kwartał wcześniej było to zaledwie 9,6 proc. To sygnał świadczący o istotnej poprawie nastrojów w branży, która po wybuchu kryzysu finansowego przez kilka lat skupiała się niemal wyłącznie na projektach realizowanych na konkretne zamówienia. Przykładami takich projektów mogą być Panattoni Park Ożarów II oraz rozbudowa Segro Business Park Warsaw Ożarów.

- Rzeczywiście deweloperzy coraz częściej decydują się na inwestycje spekulacyjne. My też je planujemy. Rozważamy budowanie spekulacyjne w naszych parkach MLP Pruszków II i MLP Poznań - potwierdza Radosław T. Krochta, wiceprezes dewelopera MLP Group. Dodaje, że miniony rok był dla spółki rekordowy. Zakontraktowała w tym czasie ok. 200 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. W 2015 r. chce utrzymać podobne tempo rozwoju. - To pozwala nam wierzyć, że w ciągu dwóch lat podwoimy nasze zasoby. Obecnie mamy ok. 360 tys. mkw. wybudowanej powierzchni magazynowej - zdradza Krochta.

Firma chce w tym roku rozpocząć m.in. budowę dwóch nowych parków w aglomeracji katowickiej, po ok. 100 tys. mkw. każdy. Górny Śląsk to zresztą jeden z najpopularniejszych regionów wśród najemców. W 2014 r. znajdował się na drugim miejscu pod względem wynajętej powierzchni z 255 tys. mkw. na koniec września. Na pierwszym znalazły się okolice Warszawy z wynajętymi 313 tys. mkw. Kolejne miejsca zajęły Poznań i Wrocław z odpowiednio 217 tys. i 165 tys., czemu sprzyjały m.in. transakcje firmy Amazon.

Rozmówcy DGP zwracają uwagę na systematycznie spadający współczynnik powierzchni niewynajętej, który na koniec III kw. 2014 r. wyniósł ok. 8 proc. Oznacza to, że do wzięcia jest 700 tys. mkw. Spadający poziom pustostanów i zdrowy popyt ze strony najemców powodują, że rynek jest bardzo stabilny, jeśli chodzi o poziom czynszów, co jest też jednym z czynników zachęcających inwestorów. W drugiej połowie ubiegłego roku czynsze za 1 mkw. wahały się od 1,90 euro w Polsce centralnej do 5 euro w Krakowie i Warszawie.

@RY1@i02/2015/006/i02.2015.006.00000150b.803.jpg@RY2@Rekordowe zainteresowanie powierzchniami w Polsce

OPINIA

@RY1@i02/2015/006/i02.2015.006.00000150b.804.jpg@RY2@

Tomasz Kasperowicz partner i dyrektor działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers International

Nie ma powodów, dla których tempo wzrostu na rynku magazynowym mogłoby się osłabić. Polską interesują się producenci z Zachodu. Swoje projekty chętnie lokalizuje tu sektor automotive, ale też meblarski, dóbr szybko rotujących czy handel internetowy. Popyt na powierzchnie magazynowo-logistyczne jest też generowany przez rozbudowę firm m.in. z Francji czy Szwecji, które weszły do kraju trzy, cztery lata temu, ale też przez stale rozwijający się handel detaliczny, otwierający coraz to nowe sklepy. Na znaczeniu w segmencie magazynowym zyskiwać będą nowe regiony kraju. Na skutek rozbudowy infrastruktury drogowej, w tym trasy A2, A4 coraz większym zainteresowaniem będą cieszyły się nieruchomości na wschodzie Polski, w tym m.in. w Rzeszowie, Lublinie i Białymstoku. Z drugiej strony należy oczekiwać wzrostu popytu na magazyny na zachodzie kraju, głównie wśród zagranicznych sklepów internetowych. Te poszukują bowiem położonych blisko zachodu Europy powierzchni, ale w niższej cenie. Polskie nieruchomości spełniają ich oczekiwania. Dynamiczny rozwój rynku magazynowego będzie miał swoje odzwierciedlenie w czynszach za tego rodzaju powierzchnie. Nie tak bardzo jednak, jak można by tego oczekiwać. Duża konkurencja sprawia bowiem, że o klienta wciąż trzeba walczyć. W związku z tym można się spodziewać najwyżej kilkuprocentowych przyrostów w cenach stawek.

Małgorzata Kwiatkowska

Patrycja Otto

dgp@infor.pl