Biura: Polska jest w czołówce

W pierwszym półroczu 2016 roku Warszawie przybyło kolejnych 350 tys. mkw. biur. Czy to nie za dużo nawet jak na miasto stołeczne? Widać przecież, że zainteresowanie wynajmem się zmniejsza, i to nie tylko gołym okiem, lecz również w statystykach (o 34 tys. mkw. mniej wynajętych biur niż rok wcześniej).

Myślę, że warto odejść od myślenia "za dużo - nie za dużo". Nadpodaż oznacza przecież wzrost konkurencyjności i utrzymujące się atrakcyjne stawki czynszu dla najemców. Jeśli projekt jest dobry, koncepcja spójna i przemyślana, a lokalizacja atrakcyjna, budynek wciąż szybko się komercjalizuje. Nieco niższy popyt niż rok temu wynika z faktu, że działamy w oparciu o cykle koniunkturalne. Popyt nigdy nie utrzymuje się na stałym poziomie, obserwujemy występujące naprzemiennie trendy związane z rosnącą lub malejącą liczbą pustostanów. Dzisiaj Warszawa jest gorącym miejscem na mapie inwestycyjnej, widzimy też stałe zainteresowanie warszawską powierzchnią biurową firm z sektora BPO/SSC. Dlatego uważam, że powinniśmy optymistycznie patrzeć w przyszłość.

Może po prostu najemcy szukają biur o lepszym standardzie, więc nowe będą wynajmować się lepiej? I czy nowe zawsze są lepsze, innymi słowy jaki jest standard obecnie oddawanych do użytku powierzchni w porównaniu ze światem?

Najemcy są przede wszystkim bardziej świadomi tego, czego od rynku oczekują. Motywują tym samym właścicieli budynków do nieustannego modernizowania obiektów w celu podnoszenia standardu. W moim przekonaniu projekty z przemyślaną strategią czynszową, zapewniające elastyczność, możliwość biznesowej ekspansji, rewitalizowane z pomysłem nie powinny obawiać się inwestycji z rynku pierwotnego. Przykładem może być WFC - budynek, który ma już ponad 17 lat. Poddany został modernizacji i nadal jest prestiżowym adresem w Warszawie. To projekt dobrze utrzymywany i doinwestowany. Jest kilka młodszych inwestycji, które już dziś gorzej się prezentują.

Jeśli chodzi o standard oddawanych do użytku budynków, to mogę śmiało powiedzieć, że nie mamy się czego wstydzić - jesteśmy w czołówce. Nasz standard nie odbiega od europejskiego czy światowego. Zawdzięczamy to między innymi konkurencyjności wśród deweloperów. Koncentrują się oni na innowacjach, co przekłada się z kolei na wiele rozmaitych korzyści dla wszystkich stron procesu najmu. Rynek bardzo się rozwinął i dziś wszystkie budynki muszą być wyposażone w najnowsze rozwiązania instalacyjno-architektoniczne, które optymalizują ich eksploatację. Niejednokrotnie zdarza się, że centrale dużych, międzynarodowych firm mają biura w niższym standardzie niż ich nowe oddziały w Polsce.

Na ile polscy najemcy mają świadomość światowych trendów? Myślę tu zarówno o polskich firmach, jak i spółkach córkach lub filiach międzynarodowych korporacji.

Świadomość trendów rośnie. Widać to świetnie na przykładzie głównych czynników kształtujących podejście do przestrzeni, w jakiej pracujemy (z ang. workplace). Mówię o błyskawicznie rozwijającej się technologii czy zmianach społecznych. Po raz pierwszy na jednej przestrzeni pracują ludzie z tak bardzo różniących się między sobą generacji, o tak odmiennych oczekiwaniach i potrzebach. Rośnie świadomość pracodawców dotycząca tego, jak ważne jest dbanie o pracownika. Myślę, że filie korporacji zachodnich mają o wiele prościej, pewne rozwiązania są dla nich naturalne, wdrożone zostały w spółkach matkach lata temu. Natomiast w przedsiębiorstwach, które wyrosły na polskim gruncie, dużo zależy od świadomości zarządu i jego otwartości na to, co nowe. Nie są one skrępowane gorsetem procedur korporacyjnych i mają większą swobodę w dobieraniu najlepszych dla siebie rozwiązań.

Czy właściciele i zarządcy mogą liczyć na zupełnie nowych najemców, czy raczej na szukających wyższych standardów? A może oddawane w tej chwili lub planowane na najbliższe lata inwestycje przyciągną światowe firmy, które po decyzji Brytyjczyków nie będą już mogły prowadzić w UE równoprawnej działalności z Londynu?

Jeśli chodzi o sam Brexit, to trudno jest dziś oszacować liczbę firm, które będą chciały relokować swoje siedziby do Warszawy. Nie wiemy, jak zakończą się negocjacje warunków wyjścia Wielkiej Brytanii z UE, jest to nadal przedmiotem ustaleń, formalne rozmowy dopiero się zaczną. Wiemy natomiast, że czołowe firmy konsultingowe wskazują Warszawę jako jedno z czterech miast, do których najprawdopodobniej zapuka londyński biznes.

Polska jest wciąż bardzo atrakcyjna dla firm z sektora BPO czy IT. Dla tych ostatnich biuro jest czymś więcej niż tylko miejscem do pracy. Ma być bardzo nowoczesne, w wysokim standardzie, niezwykle przyjazne dla pracownika, o którego trwa nieustanna walka. Dlatego są one otwarte na innowacyjne rozwiązania w zakresie aranżacji powierzchni biurowej.

Jak będą się kształtować czynsze w dwóch scenariuszach: nadpodaży i ewentualnego boomu na Warszawę? A może warto brać pod uwagę inne polskie miasta?

Boom na Warszawę trwa, projektów jest coraz więcej. Ale na stolicę nie da się patrzeć przez pryzmat średniego czynszu. Trzeba ją rozpatrywać w podziale na poszczególne rejony i dzielnice. Myślę, że właściciele starszych budynków, na Mokotowie czy wzdłuż Al. Jerozolimskich, będą zmuszeni do prowadzenia bardziej agresywnej polityki czynszowej. Jeśli chodzi o inne miasta Polski, to pamiętajmy, że nieruchomość jest z reguły trzecia na liście kryteriów decydujących o wyborze lokalizacji dla biznesu. Najważniejszym czynnikiem wciąż pozostaje dostępność pracowników i ich koszt. To właśnie odpowiednia ilość wykwalifikowanej kadry w połączeniu z aktywnością funduszy inwestycyjnych są gwarancją wzrostu podaży powierzchni biurowej w miastach regionalnych.

@RY1@i02/2016/211/i02.2016.211.02100090j.801.jpg@RY2@

Rozmawiał Karol Dominowski