Rekordy na rynku nieruchomości

Ubiegły rok był wyjątkowo dobry dla polskiego rynku biurowego. Do użytku trafiło rekordowo dużo powierzchni - niemal 650 tys. mkw. Zatem całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie i ośmiu największych miastach regionalnych wyniosły 8,2 mln mkw.

W nadchodzących dwóch latach trend wzrostowy pod względem podaży powinien zostać utrzymany.

- Można oczekiwać napływu nowej powierzchni na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. W samej Warszawie buduje się 670 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Deweloperzy są aktywni też w innych dużych miastach, w tym we Wrocławiu, w Trójmieście czy Gdańsku - informuje Łukasz Kałędkiewicz, dyrektor działu agencji biurowej w CBRE. I dodaje, że to wynik popytu utrzymującego się wciąż na wysokim poziomie.

W ubiegłym roku wynajęte zostało 1,5 mln mkw., z czego ponad 800 tys. mkw. przypadło na Warszawę - lidera na rynku biurowym. W ubiegłym roku oddano w Warszawie do użytku 23 nowe projekty. W efekcie łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wzrosły do 4,66 mln mkw., co stanowi 57 proc. całkowitej podaży. Za stolicą, plasuje się Kraków, w którym zlokalizowane jest 10 proc. całkowitej podaży, Wrocław - 8 proc. i Trójmiasto - 7 proc.

Jak podsumowują eksperci CBRE, w 2015 r. w stolicy wynajęte zostało ponad 800 tys. mkw. powierzchni. Ten rok powinien sprzyjać utrzymaniu wysokiej popularności tego miasta wśród firm, gdyż do użytku w nadchodzących miesiącach ma trafić kolejnych 30 nowych obiektów biurowych.

- Warszawa od kilkunastu kwartałów postrzegana jest jako idealne miejsce do lokowania biznesu oraz jego rozwoju, dowodem tego są umowy najmu nowych firm takich jak Compass Offices czy F5 Networks Inc. Obecny rok będzie z kolei wyzwaniem dla rynku, bowiem konkurencja między deweloperami stale rośnie - zauważa Kałędkiewicz.

Jak tłumaczy zaś Rafał Mazurczak, dyrektor działu projektów biurowych Echo Investment, rynek warszawski znajduje się w ciągłym ruchu: firmy przenoszą się z centrum na Mokotów, a z Mokotowa do centrum.

- Niektórzy rozmawiają o dwóch lokalizacjach, gdyż chcą podzielić biura, tak aby główna siedziba znajdowała się w centrum, a np. działalność dotycząca procesów wsparcia na Mokotowie czy nawet w innych miastach regionalnych. Różnorodność oferty na tak rozwiniętym rynku, jakim jest Warszawa jest bardzo duża - dodaje. Podkreśla również, że firma ma ambitne plany na 2016 r.

- Oddamy do użytkowania Q22 - nasz największy, najwyższy i najdroższy projekt, planujemy też przedstawić szczegóły projektu na terenie Browarów Warszawskich, chcemy rozpocząć budowę inwestycji przy Beethovena, a poza Warszawą aktywnie będziemy działać m.in. we Wrocławiu, w Krakowie i Gdańsku. W tym roku dostarczymy na rynek ponad 130 tys. mkw. powierzchni - wylicza Mazurczak.

Jeśli chodzi o czynsze, to w większości miast pozostają one na stabilnym poziomie. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie zmalały do 23,5 euro za mkw. miesięcznie za najlepsze powierzchnie biurowe. To wynik napływu nowych projektów na rynek. Według analityków CBRE w nadchodzących miesiącach, w związku z przewidywanym wzrostem podaży, możliwe są dalsze obniżki cen za wynajem biura w stolicy. Nie powinny być one jednak większe niż 1 euro za 1 mkw.

W miastach regionalnych i poza centrum Warszawy czynsze kształtują się natomiast na poziomie 10-15,5 euro za 1 mkw. za miesiąc.

- Napływ nowej powierzchni może też przyczynić się do wzrostu pustostanów na rynku. Korekta w tym zakresie możliwa jest jednak dopiero pod koniec roku - komentuje Łukasz Kałędkiewicz.

Jeśli chodzi o najemców, to jak zauważa Katarzyna Gajewska, konsultant działu doradztwa i analiz rynku w CBRE, najwięcej pochodzi ich z branży IT i hi-tech.

- Umowy najmu z tego sektora stanowiły 19 proc. całkowitej wynajętej powierzchni biurowej w ubiegłym roku. Kolejnym najaktywniejszym sektorem był sektor finansowy, odpowiedzialnym za 18 proc. wolumenu najmu. Natomiast w przypadku sektora publicznego zaobserwowaliśmy spadek zainteresowania nowoczesną powierzchnią biurową z 14 proc. na 4 proc. - dodaje Katarzyna Gajewska.

Galerie na fali wzrostu

Ubiegły rok był też dobry dla rynku centrów handlowych. Do użytku zostało oddane prawie 600 tys. mkw., w związku z czym dostępna nowoczesna powierzchnia handlowa wyniosła 10,86 mln mkw. To wynik o 40 proc. lepszy od tego osiągniętego w 2014 r. - czytamy w raporcie CBRE.

W przeliczeniu na obiekty należy mówić o napływie 27 nowych centrów handlowych i rozbudowie 16 istniejących galerii.

Jak wyliczają analitycy CBRE, w budowie pozostaje kolejne ponad 600 tys. mkw. powierzchni. Nie wszystkie realizowane projekty trafią jednak do użytku w tym roku. Tylko połowa budowanej powierzchni może pochwalić się terminem oddania przypadającym na ten rok. Analitycy zauważają jednak, że jest jeszcze 102 tys. mkw. powierzchni handlowej, która ma pozwolenie na budowę, i to z datą otwarcia na ten rok. Mimo tego w 2016 r. oczekuje się podaży o 30 proc. niższej od tej z ubiegłego roku.

- W sumie rynek może powiększyć się w tym roku o 37 nowych centrów handlowych. Warto jednak zaznaczyć, że 21 z nich będzie miało powierzchnię poniżej 10 tys. mkw. Przybędzie więcej galerii, ale z mniejszym rozmachem - komentuje Agata Czarnecka, zastępca dyrektora działu doradztwa i badań rynku w CBRE.

Analitycy nie mają wątpliwości, że takie wyhamowanie to efekt powolnego nasycania się rynku. Od początku 2015 r. średnie nasycenie powierzchnią w ramach centrów handlowych w Polsce wzrosło z 229 do 241 mkw. na 1000 mieszkańców. Po ukończeniu wszystkich inwestycji będących w budowie wskaźnik ten osiągnie wartość 256 mkw. Oznacza to, że przekroczy średnią dla Europy, która szacowana jest na 202 mkw. Nadal jednak wskaźnik ten będzie niższy od tego występującego w krajach Europy Zachodniej, gdzie wynosi 262 mkw. Deweloperzy studzą w związku z tym swój zapał. Do tego spodziewany jest napływ na rynek mniejszej liczby nowych marek. W ubiegłym roku pojawiło się w Polsce około 20 nowych brandów.

- W latach poprzednich, przez kilka lat z rzędu debiutowało na rynku po około 30 nowych marek. Prawda jest jednak taka, że duża część globalnie działających sieci jest już obecna w naszym kraju. Mniejszy ich napływ to naturalna sytuacja - komentuje Agata Czarnecka.

Z nowych marek ekspansję zaczęła już należąca do LPP sieć Tallinder, która 10 lutego otworzyła pierwszy salon w Gdańsku.

- Planujemy docelowo uruchomić 30 sklepów, z których sześć ma powstać w marcu. Znajdą się one w takich miastach jak Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Szczecin, Wrocław czy Gdynia. Poszukiwana jest również lokalizacja dla sklepu w Warszawie - wyjaśnia Hubert Komorowski, wiceprezes LPP odpowiedzialny m.in. za markę Tallinder.

Poza tym w Polsce ma pojawić się marka Pronovias oraz amerykańska sieć Forever21.

Coraz głośniej słychać też o wycofywaniu się graczy z naszego rynku. W 2015 r. taki plan ogłosiły czeska Bata, amerykański GAP i rosyjskie Centro. Kilka tygodni temu o zamknięciu sklepów powiadomił z kolei zarząd marki American Eagle Outfitters, a przed kilkoma dniami pojawiła się informacja, że taki zamiar ma Mothercare.

Eksperci nie mają wątpliwości, że sytuacja wróci do normy, gdy na rynek znowu zaczną napływać duże centra handlowe zlokalizowane w największych miastach. Ponowne ożywienie rynku może nastąpić dzięki Warszawie, gdzie ciągle w planach jest budowa kilku galerii handlowych. Jedna z nich to Galeria Północna, której deweloperem jest GTC, dostarczy na rynek ponad 60 tys. powierzchni handlowo-usługowej.

Wyhamowanie rynku jest też związane z wprowadzanym podatkiem od sprzedaży detalicznej. Może on osłabić rozwój sieci w kraju. Obawy budzi też wahający się mocno złoty względem głównych walut. To wszystko znajduje swoje odzwierciedlenie w inwestycjach na rynku. Nie tylko jest ich mniej, ale też deweloperzy stawiają na rozbudowę istniejących i sprawdzonych już centrów handlowych.

- W ubiegłym roku 25 proc. nowej powierzchni handlowej było zasługą rozbudowania obiektów. W tym roku tego rodzaju przedsięwzięcia odpowiadać będą za 15 proc. podaży - komentuje Katarzyna Michnikowska, analityk z Colliers International. Dodaje przy tym, że rozbudowa i modernizacja to też konieczność w obliczu nasilającej się konkurencji.

Coraz ważniejsza staje się oferta pozazakupowa, w tym gastronomiczna, rozrywkowa czy kulturalna.

- Galerie zaczęły pełnić istotną rolę w społecznościach lokalnych, przejmując funkcje niekomercyjne. Przykładem takich działań jest otwarcie biur coworkingowych, bibliotek, oddziałów urzędów miejskich, placówek pocztowych czy teatrów. Usługi te pełnią podwójną rolę. Z jednej strony wypełniają wolne przestrzenie, a z drugiej zwiększają liczbę odwiedzin podczas mniej popularnych godzin - wyjaśnia Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.

Biorąc pod uwagę, że w najbliższych latach na rynek będą napływały centra o średniej wielkości, średni współczynnik niewynajętej powierzchni powinien pozostać na stabilnym poziomie. Według danych CBRE na koniec 2015 r. w aglomeracjach wynosi 2,7 proc. Był tym samym o 2 pkt proc. niższy niż w pierwszej połowie ubiegłego roku. Dla miast o wielkości 200-399 tys. mieszkańców poziom ten był wyższy i oscylował w okolicy 4,3 proc. wobec 4 proc. w I połowie 2015 r. Jeśli chodzi o miasta to najwyższy poziom wolnej powierzchni został odnotowany w Bydgoszczy, Radomiu i Toruniu - odpowiednio 6 proc., 5,7 proc. i 5,2 proc., a najniższy w Warszawie i we Wrocławiu - odpowiednio 1,5 proc. i 1,6 proc.

Jeśli chodzi o czynsze to średnie stawki dla Warszawy wynoszą 35-50 euro za 1 mkw., Katowic - 27035 euro, Poznania - 28-34 euro, a dla Łodzi 22-30 euro. Eksperci zauważają jednak, że rosnące zainteresowanie obiektami o ugruntowanej pozycji z zadowalającymi przychodami i wysoką liczbą odwiedzin spowodowały wzrost czynszów w niektórych miastach w ubiegłym roku, w tym w Warszawie, Poznaniu, Krakowie i Trójmieście.

Spekulacje w magazynach

Spowolnienie aktywności deweloperskiej można natomiast odczuć, ale tylko delikatnie, na rynku magazynów. W 2015 r. do użytku trafiło nieco 930 tys. mkw. powierzchni, wobec 1,1 mln mkw. rok wcześniej. Tym samym podaż w tym segmencie nieruchomości wzrosła do 9,76 mln mkw. Kolejne lata przyniosą jednak dalszy napływ magazynów. Jak wyliczają analitycy CBRE, w budowie pozostaje obecnie prawie 899 tys. mkw. powierzchni logistycznej. Co więcej, duża część z niej jest już wynajęta.

Do realizacji kolejnych projektów deweloperów zachęca więc utrzymujący się wciąż na wysokim poziomie popyt. W 2015 r. wynajęte zostało w sumie 2,62 mln mkw. magazynów. Sam Good Year wynajął 56 tys. w Tarnów Logistic Park, a Leroy Merlin - 53 tys. w Panattoni Park Stryków II. To rekordowy wynik na tym rynku. Eksperci zauważają jednak, że wynik byłby jeszcze lepszy, gdyby doliczyć transakcje zawarte w ramach umów krótkoterminowych, które zwyczajowo nie są uwzględniane w statystykach zbiorczych. Dzięki nim wynajęte zostało kolejne ponad 230 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Dobre perspektywy zachęcają do tzw. inwestycji spekulacyjnych, czyli niemających pokrycia w zawartych już umowach najmu. Liczba takich projektów wyraźnie wzrosła. W 2015 r. ich udział w budowanych obiektach wyniósł już 42 proc. Dla porównania w 2014 r. było to 24 proc., a w 2013 r. - 18 proc.

Po raz pierwszy od początku działalności na inwestycję spekulacyjną zdecydowało się np. MLP Group. Wybuduje w ten sposób obiekt o powierzchni 10 tys. mkw. w Poznaniu. Radosław T. Krochta, wiceprezes zarządu MLP Group, przyznaje jednak, że firma ciągle stawia na realizacje inwestycji typu BTS (ang. build-to-suit, czyli magazyny projektowane i budowane na potrzeby konkretnego odbiorcy) oraz w oparciu o umowy pre-let.

- Zapewnia nam to dynamiczny wzrost skali działania przy utrzymaniu wysokiego poziomu bezpieczeństwa i satysfakcjonujących wskaźników rentowności - podkreślił.

Ten rok będzie też tym, w których więcej zacznie się dziać na mniejszych rynkach magazynowych. Deweloperzy planują nowe inwestycje w Toruniu, Bydgoszczy, Lublinie, Rzeszowie, czy Szczecinie, gdzie w budowie jest ponad 30 tys. mkw. powierzchni logistycznej.

Wśród najemców dominują firmy z branży logistycznej, motoryzacyjnej i FMCG. Eksperci przyznają jednak, że rośnie coraz bardziej udział nowej grupy klientów - sektora e-commerce.

Z powodu napływu coraz większej liczby tych ostatnich najemców przewidywany jest wzrost zainteresowania obiektami typu Small Business Units.

W dalszym ciągu należy oczekiwać napływu na rynek firm niemieckich i skandynawskich, które lokują swoje centra dystrybucyjne w zachodnich regionach Polski.

Jeśli chodzi o czynsze, to w głównych regionach przemysłowych według CBRE wynoszą 2,5-3,9 euro za 1 mkw. miesięcznie. Najdroższymi miastami pozostają natomiast Warszawa, gdzie też jest największa podaż powierzchni logistycznej (ponad 2,2 mln mkw.) i Kraków. Za mkw. magazynu w tych miastach trzeba zapłacić odpowiednio 4-5,5 euro i 3,5-4,9 euro za 1 mkw.

@RY1@i02/2016/039/i02.2016.039.214000100.801.jpg@RY2@

Polski rynek nieruchomości komercyjnych

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl