Była fabryka, niedługo będą mieszkania

Ogromny popyt na nowe lokale przekłada się na rynek gruntów pod inwestycje. O działki pod zabudowę jest coraz trudniej. I to nie tylko dlatego, że konkurują o nie deweloperzy specjalizujący się w różnych segmentach nieruchomości. To także efekt ograniczenia dostępu do gruntów na cele mieszkaniowe, będący skutkiem m.in. wprowadzonych w 2016 r. ograniczeń w handlu ziemią rolną, której nie brakuje też w miastach. Jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe, to deweloperzy nie mogą go nabyć.

- A gruntów rolnych w miastach objętych planami pozwalającymi na zabudowę mieszkaniową jest jak na lekarstwo - mówi Emil Domeracki, szef działu gruntów w agencji Colliers International.

Do tego samorządy i spółki Skarbu Państwa od roku wstrzymują się ze sprzedażą nieruchomości w związku z rządowym programem "Mieszkanie plus".

Blisko centrum

To powoduje, że branża na dobre zainteresowała się terenami poprzemysłowymi. Szczególnie, że wiele z nich ma bardzo dobrą lokalizację. Nierzadko zamknięte zakłady przemysłu lekkiego znajdują się blisko centrum miasta.

- Są więc receptą na pojawiający się deficyt działek. W większych miastach kończą się bowiem puste tereny pod inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, czyli w centrach lub w miejscach, które są dobrze skomunikowane nie tylko z nim, ale i innymi dzielnicami dzięki komunikacji miejskiej - podkreśla Arie Koren, prezes spółki Okam, która na terenach poprzemysłowych realizuje projekty w Warszawie oraz Łodzi. W drugim z miast w XIX-wiecznej fabryce Meyerhoffa powstanie najpierw powierzchnia coworkingowa. Potem mieszkania. W stolicy natomiast spółka rewitalizuje po prawej stronie Wisły zabudowania XIX-wiecznej fabryki, które zostaną uzupełnione nowymi budynkami mieszkaniowymi, biurami oraz powierzchniami handlowo-usługowymi.

To niejedyny taki projekt w Warszawie, która wybija się pod względem takich inwestycji na tle innych polskich miast. Do końca 2019 r. zmianę przejdzie dawna fabryka Polleny. W Ursusie na miejscu fabryki traktorów realizowany jest projekt 400 mieszkań. Drugie życie dostaną też Browary Warszawskie. Na działce o powierzchni 4,5 ha w centrum warszawskiej Woli zostanie stworzony kompleks kilkunastu apartamentowców i budynków biurowych.

I łatwiej...

Deweloperów w takie miejsca przyciąga też ustabilizowane sąsiedztwo, które nie powinno w przyszłości zaskoczyć nowych mieszkańców drastycznymi zmianami w ich najbliższym otoczeniu. Z kolei w przypadku powierzchni komercyjnych ich właściciele i najemcy od razu zyskują dostęp do licznej grupy klientów. Dodatkową zachętą jest również obejmowanie takich nieruchomości planem miejscowym przewidującym zmianę funkcji w celu podniesienia jakości i estetyki przestrzeni publicznych oraz aktywizacji danego obszaru miasta.

Wreszcie przyciąga obecność doprowadzonych mediów, choć same instalacje wymagają zwykle gruntowej przebudowy lub całkowitej wymiany.

Nie bez znaczenia są też preferencje samych klientów, którzy coraz częściej poszukują rzeczy niestandardowych, niebanalnych, czyli z tzw. klimatem.

- W takich miejscach z historią ten klimat można znaleźć. Dziś tego typu kompleksy są przekształcane w samowystarczalne miasta mikro. Mieszkania, handel, usługi, biura i apart hotel świetnie się uzupełniają, a zachowanie industrialnego charakteru połączonego z nowoczesną architekturą nadaje całej strefie niesamowity klimat - przekonuje szef Okam.

Na korzyść terenów poprzemysłowych przemawiają też ich ceny. W porównaniu z gruntem, który jest objęty planem zagospodarowania pozwalającym na budowę mieszkań, są one zwykle o nawet 20-30 proc. tańsze.

...i trudniej

Taka cena to jednak premia za ryzyko i możliwe dodatkowe koszty związane z inwestycją w takim miejscu. Wiąże się ze zdobyciem warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. Tutaj często potrzebna jest współpraca nie tylko z władzami dzielnic i miast, ale też konserwatorem zabytków, który może zablokować zbyt ambitne, jego zdaniem, plany dewelopera, np. z powodu nadmiernej ingerencji w już istniejącą zabudowę czy niespójności z otoczeniem.

- W przypadku budynków poprzemysłowych, szczególnie tych, które są pod ochroną konserwatora, możliwości działania są ograniczone. Między innymi na linii konserwator - deweloper konieczna jest wtedy bliska współpraca - mówi przedstawiciel jednego z deweloperów. Przy dużych projektach to często długi i kosztowny proces.

- W mojej ocenie to dobra współpraca na linii miasto-konserwator-inwestor w przypadku rewitalizacji to warunek konieczny. Bez tego projekty rewitalizacyjne nie mają sensu ani szans powodzenia - potwierdza szef Okamu.

Joanna Kieszczyńska, starszy konsultant w dziale obsługi gruntów inwestycyjnych w agencji JLL, dodaje, że poprzemysłowe obiekty budowlane objęte ochroną, np. pofabryczny komin, mogą zostać atrakcyjnie wkomponowane w architekturę osiedla, nadając mu wyjątkowy charakter.

- Walory estetyczne i moda na industrialne akcenty nie zawsze jednak idą w parze z kalkulacją maksymalnej chłonności terenu. Bywa, że obiekty objęte ochroną, która uniemożliwia nadbudowę czy jakąkolwiek ingerencję w ich bryłę, kolidują z projektowaną zabudową, wymuszając zmniejszenie jej intensywności - wskazuje Kieszczyńska.

Przy zabudowie terenów poprzemysłowych trzeba też brać pod uwagę m.in. koszty wyburzeń i oczyszczania terenu. W większości przypadków stan techniczny obiektów znajdujących się na takich terenach jest bardzo zły, ze względu na wysoki stopień ich dewastacji czy zestarzenia się konstrukcji. Dlatego wykorzystanie tkanki poprzemysłowej dla nowych potrzeb nie zawsze jest możliwe lub opłacalne ze względów finansowych.

Grunt trzeba dostosować

Bardzo istotna jest kwestia ewentualnych zanieczyszczeń samego gruntu i wód gruntowych.

- Remediacja wymaga nakładów finansowych w celu przeprowadzenia specjalistycznych badań, opracowania i przedłożenia regionalnej dyrekcji ochrony środowiska projektu planu remediacji, a następnie przeprowadzenia jej zgodnie z wydaną przez RDOŚ decyzją - wskazuje Joanna Kieszczyńska.

To wyzwanie, bo od tego roku zostały zaostrzone normy dotyczące prowadzenia oceny zanieczyszczenia powierzchni ziemi oraz podejmowania działań naprawczych na terenach poprzemysłowych.

- Łatwe tereny do inwestowania się kończą. Transparentne przeprowadzenie procesu remediacji stanowi nowe wyzwanie dla deweloperów, którego coraz częściej domagać się będą sami klienci - zauważa Wojciech Smolak, dyrektor marketingu i sprzedaży w BPI Polska, która na terenach historycznych na warszawskiej Woli wybuduje kompleks mieszkaniowy.

Na terenach poprzemysłowych deweloperzy mieszkaniowi muszą liczyć się często z koniecznością usunięcia z gruntu metali ciężkich, jak np. arsen, bar, ołów, cynk, cynę. Wykrywane są też oleje, paliwa i trujące substancje chemiczne.

Emil Domeracki z Colliers wskazuje, że przed podpisaniem umowy deweloperzy zawsze przeprowadzają badania geotechniczne takich gruntów, aby sprawdzić, czy i jakie mogą być koszty takich działań.

- Trudno wskazać, przy jakich wydatkach na ten cel za metr kwadratowy deweloperowi przestaje się opłacać kupno terenu. Wszystko zależy od rodzaju projektu, jaki ma tam powstać. To za każdym razem kwestia indywidualnej oceny - wskazuje.

Bywa jednak, że przed zakupem nie udaje się wykryć wszystkich zanieczyszczeń. Na jednej z budów w stolicy dwa lata temu wstrzymano na kilka miesięcy prace, gdyż okazało się, że teren wymaga jednak gruntownej rekultywacji. Firma, która niedawno zakończyła trwający wiele miesięcy proces remediacji, tłumaczyła, że zostały odnalezione substancje chemiczne, których źródło najprawdopodobniej sięgało czasów sprzed II wojny światowej i w momencie rozpoczęcia inwestycji nikt nie wiedział o ich istnieniu.

Deweloperzy wskazują, że brak gruntów pod mieszkania staje się coraz bardziej odczuwalny. Do tego stopnia, że w niektórych miastach zaczyna brakować już nawet terenów poprzemysłowych. Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład w centrum Warszawy. To pokazuje, że pula gruntów po przemysłowych nie jest nieograniczona i przyjdzie czas, kiedy się skończą.

- W takiej sytuacji deweloperzy komercyjni, inwestujący na przykład w biura, będą zapewne częściej decydowali się na wyburzenia starych obiektów i budowę w ich miejscu nowych. Deweloperzy mieszkaniowi będą mieli w tej sytuacji większy problem - ocenia specjalista Colliers.

Małgorzata Kwiatkowska

Patrycja Otto

dgp@infor.pl