Galerie są już bliskie zadyszki

Czas dynamicznych wzrostów polski rynek centrów handlowych ma już za sobą. W kraju działa ponad 480 galerii o łącznej powierzchni ponad 11 mln mkw. Tym samym na 1 tys. mieszkańców przypada średnio 292 tys. mkw. Daje to poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową na poziomie średniej europejskiej. Są jednak miasta, w których jest on zdecydowanie wyższy. Przykładem jest Poznań z 862 mkw. na 1 tys. mieszkańców czy Lublin z 959 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Nie oznacza to jednak, że rynek galerii w Polsce przestał się już rozwijać i nie ma przed sobą przyszłości. Nadal bowiem daleko nam do poziomu nasycenia notowanego w krajach Europy Zachodniej. Poza tym zmieniające się trendy wymuszają kolejne inwestycje.

Potencjał jest, ale trudniejszy

- W tym roku deweloperzy wybudowali 170 tys. mkw. powierzchni handlowej, co przekłada się na 9 nowych galerii. Na cały rok przewidziane jest w sumie 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni, co przełoży się na napływ 13 obiektów - komentuje Agata Czarnecka, zastępca dyrektora w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE.

I dodaje, że choć rok nie szykuje się rekordowy, to na pewno będzie wyjątkowy. W Warszawie po raz pierwszy od 10 lat oddano do użytku duże centrum handlowe. Mowa o Galerii Północnej oferującej 64 tys. mkw. powierzchni handlowej. Ale stolica nie jest wyjątkiem. Duże projekty zrealizowano też w Krakowie (Serenada o powierzchni ponad 42 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (Wroclawia o wielkości 64 tys. mkw.).

Eksperci tłumaczą, że wyhamowanie rynku to w pewnym sensie konsekwencja przenoszenia się coraz bardziej zakupów do sieci. Wskazuje na to stały od lat poziom odwiedzających galerie handlowe. Wahania przepływu konsumentów są niewielkie, a wzrosty widać głównie w okolicy świąt czy dni wolnych. Do tego dochodzi coraz bardziej widoczny spadek obrotów centrów handlowych. W 2015 r. 472 centra miały obrót na poziomie 126,8 mld zł. Rok później galerii było o siedem więcej, ale sprzedaż spadła o 12,8 mld zł.

Inwestorzy stali się też ostrożniejsi w planowaniu nowych przedsięwzięć, widząc z jednej strony słabnące zainteresowanie naszym rynkiem ze strony międzynarodowych marek, a z drugiej wypadanie z niego istniejących graczy.

Mniejszy ruch w interesie

- Jeszcze kilka lat temu rocznie wchodziło do Polski po około 30 marek. Teraz ta liczba jest trzykrotnie mniejsza - zauważa Agata Czarnecka.

W I połowie roku zadebiutowało kilka nowych sieci, m.in. Trespass, Freya, befree, Maxi-Cosi czy Hamleys. Jednocześnie wycofała się popularna brytyjska marka Marks & Spencer, Kipling czy Topshop. Ma to wpływ na komercjalizację galerii handlowych. Szczególnie że aktywność w zakresie najmu wykazują co roku te same firmy. Mowa m.in. o P&C, Van Graaf, Zarze, Forever21, TK Maxx, Jysk, Carrefourze, Intermarche. W efekcie, jak zauważają analitycy Colliers International, średni współczynnik pustostanów w centrach handlowych w osiemnastu największych polskich miastach na koniec czerwca 2017 r. wyniósł 4,1 proc. Był o 0,6 pkt proc. wyższy niż w grudniu 2016 r. Wśród głównych rynków handlowych najmniej wolnej powierzchni handlowej oferuje Warszawa (2,6 proc.), zaś najwięcej znajduje się w Katowicach (5,9 proc.). Wśród miast dużych (150-400 tys. mieszkańców) najwięcej wolnej powierzchni znajdziemy w Radomiu (10,9 proc.), a najmniej w Bielsku-Białej (1,3 proc.).

To powoduje, że aktywność inwestorów zwraca się coraz bardziej w kierunku rewitalizacji, modernizacji i rozbudowy istniejących obiektów. Taki proces przejdzie w tym roku w sumie 10 galerii.

Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, wylicza, że w I półroczu oddane do użytku zostały nowe części rozbudowanych centrów handlowych Auchan Hetmańska w Białymstoku, Outlet Park Szczecin i Auchan Gdańsk. Z kolei w drugiej części tego roku modernizacja wciąż trwała w warszawskiej Arkadii, Forum Gliwice i IKEA Port Łódź.

Z raportu Shopping Centre 4.0 przygotowanego przez CBRE wynika, że około 50 proc. budynków ma 10 lub więcej lat. Remonty w nich są więc koniecznością, by miały szansę konkurować z nowo powstałymi inwestycjami.

Handel to za mało

Poza tym centra handlowe przestały być już tylko miejscem, w którym robi się wyłącznie zakupy. Przestrzeń galerii stała się ośrodkiem życia społecznego. Dlatego tak ważne jest, by centra stawiały na innowacyjność i wzbogacanie oferty, łącząc rozrywkę, kulturę, edukację, nowoczesne technologie i wypoczynek. Coraz popularniejszą formą rozrywki staje się gastronomia. Jak wylicza Colliers International w swoim raporcie "Nadchodzi zmiana? Nowy wymiar rozrywki i rekreacji w centrach handlowych", w galeriach działających w 18 największych miastach działa blisko 2,1 tys. placówek gastronomicznych.

Ponad połowa z nich to lokale w food courtach, a ok. 45 proc. to restauracje i kawiarnie w pasażach.

- Na świecie natomiast centra handlowe kreują rozbudowane, interaktywnie zarządzane moduły gastronomiczne, które stają się miejscami spotkań i zabaw. Moduły te mają własną tożsamość i markę oraz kuratorów, dbających o atrakcyjność i różnorodność zmieniającej się oferty. Wieczorami przestrzeń ta zmienia się w kluby muzyczne i miejsca tętniące działaniami artystycznymi, społecznymi i edukacyjnymi - zaznacza Marta Machus-Burek, partner i dyrektor działu powierzchni handlowych w Colliers International.

W związku z tym, jak dodaje, budowane obecnie największe centra handlowe przeznaczają około 15-20 proc. swojej powierzchni na rozrywkę, rekreację i gastronomię. Istniejące natomiast próbują wygospodarować dodatkową powierzchnię na ten cel. Przykładem może być warszawska Arkadia, gdzie w tym roku oddano całkowicie wyodrębnioną od reszty obiektu strefę gastronomiczną z ośmioma oddzielnymi lokalami oraz czterema tzw. wyspami gastronomicznymi.

W Polsce są już nawet takie przykłady projektów, w których po modernizacji funkcje handlowe przestają być nadrzędne w stosunku do usług dodatkowych.

Firma Savills takie obiekty nazywa galeriami społecznościowymi. Według niej jednym z prekursorów takiej nieruchomości był poznański Stary Browar, łączący funkcje handlowe ze sztuką. Ostatnio zrealizowaną inwestycją jest natomiast warszawska Hala Koszyki, w której w centralnej części są bary i lokale gastronomiczne.

- Obecnie udział w rynku obiektów, które mają cechy galerii społecznościowej, nie przekracza 10 proc. całkowitych zasobów powierzchni handlowej - mówi Wioleta Wojtczak z działu badań i doradztwa Savills.

Ich odsetek będzie się jednak zwiększał. Planowane są bowiem kolejne tego rodzaju inwestycje. W przyszłości do takich obiektów zaliczać się będą m.in. Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle czy Towarowa 22.

- W najbliższych latach będziemy mieli do czynienia z mniejszą liczbą otwarć dużych galerii. Te, które powstaną, będą całkowicie odchodzić od tradycyjnie rozumianego handlu lub starać się go połączyć z nowymi funkcjami, tak by zwiększyć jej odwiedzanie i konkurować z internetowymi kanałami sprzedaży. Wyzwaniem będzie jednak odpowiednia komercjalizacja takiego obiektu, uwzględniająca marki i koncepty, które będą dla niego unikalne - podsumowuje Jarosław Tutaj z Savills.

@RY1@i02/2017/198/i02.2017.198.02100020a.801(c).jpg@RY2@

Rynek galerii nabrał tempa

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl