Centra usług dla biznesu napędzają polski rynek biurowy

W pierwszej połowie roku wynajęto niemal 723 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce. To najlepszy wynik w historii rynku - zauważają eksperci Jones Lang La Salle. I dodają, że łącznie oddano w tym roku do użytku prawie 320 tys. mkw. biur. Tym samym dostępność do nowoczesnej powierzchni wynosi 9,3 mln mkw. Ale na tym nie koniec, w budowie pozostaje bowiem kolejne 1,8 mln mkw.

- Prognozujemy, że 2017 rok będzie najlepszym w historii rynku biurowego w Polsce, a predykcje dotyczące chociażby rozwoju sektora usług są obietnicą, że najbliższe 3 lata również staną pod znakiem dynamicznego przyrostu powierzchni biurowych - uważa Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL.

Usługi dla biznesu

Polska od lat pozostaje liderem w regionie, jeśli chodzi o obsługę outsourcingową. Obecnie w naszym kraju działa niemal 1,1 tys. centrów usług biznesowych, które zajmują ponad 2 mln mkw. powierzchni biurowej. Najwięcej jest w Warszawie - 167, Krakowie - 157, i we Wrocławiu - 140. Poza tym wśród największych ośrodków usług dla biznesu są, jak wynika z danych ABSL jest Trójmiasto, aglomeracja katowicka, Łódź i Poznań. W miastach tych pracuje w sumie 85 proc. osób zatrudnionych w sektorze usług dla biznesu. Powoli jednak rozwijają się pod tym względem mniejsze miasta. Jak zauważa Janusz Górecki z firmy ABSL, ponad 1/5 nowych centrów, które rozpoczęły działalność w Polsce w 2016 i 2017 roku utworzono właśnie w nich. Szczególną aktywność inwestorów w tym okresie można było zaobserwować w Opolu i Lublinie, w których powstało po pięć nowych centrów. Poza tym centra usług dla biznesu otwierają się w Szczecinie, gdzie jest ich już 28, Rzeszowie - 30, czy Bydgoszczy - 34. W miastach tych centra zatrudniają na razie od 1 do 10 tys. osób. Jak zauważa Iwona Dudzińska, szefowa Citi Service Center w Polsce, według najnowszych danych ABSL w ciągu 12 miesięcy liczba osób pracujących w sektorze nowoczesnych usług biznesowych zwiększy się o około 40 tys. osób. Tym samym przekroczy próg 285 tys. zatrudnionych.

Szacuje się, że w ciągu najbliższych trzech, czterech lat sektor usług dla biznesu urośnie nawet o 50 proc. To oznaczałoby dalszy popyt na biura. Eksperci zauważają, że nadal największy będzie on w Warszawie, gdzie w pierwszym półroczu wynajęto 391,4 tys. mkw. powierzchni. Jest to najlepszy półroczny wyniki w historii rynku - podkreślają analitycy Colliers. I dodają, że najwięcej umów w stolicy (prawie 30 proc. całkowitego popytu) zostało podpisanych w strefie Centrum (115,4 tys. mkw.). Dlatego też ponad 40 proc. powstającej powierzchni biurowej przypada właśnie na stolicę, gdzie już jest jej 5,1 mln mkw.

- Przewidujemy, że w tym roku zwiększy się ona o 320 tys. mkw., czyli nieco powyżej średniej z lat 2012-2016. W 2018 r. spodziewamy się oddania do użytku 190 tys. mkw., a w 2019 r. kolejnych 315 tys. mkw. Natomiast w 2020 r., jeśli warunki ekonomiczne się nie zmienią i deweloperzy zrealizują swoje plany, w stolicy padnie nowy rekord z 430 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej - mówi Kamila Wykrota, partner, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych w Cushman & Wakefield.

Poza stolicą też rośnie

Jeśli chodzi o większe miasta regionalne, to wśród nich dynamicznie rozwijać się będzie Kraków - gdzie powstaje 290 tys. mkw. nowych biur, Wrocław (260 tys. mkw.) oraz Łódź (150 tys. mkw.). Eksperci zauważają jednak, że deweloperzy wkraczają coraz chętniej do jeszcze mniejszych miast. Mowa m.in. o Bydgoszczy, gdzie już jest 61,5 tys. mkw. biur, a niebawem powstanie kolejne 23 tys. mkw., czy Olsztynie, który dysponuje ofertą na poziomie 44,5 tys. mkw., która ulegnie rozbudowaniu o następne 9,3 tys. mkw. Poza tym rynek coraz lepiej rozwija się w Białymstoku, Toruniu, Opolu i Radomiu, gdzie łącznie powstanie ponad 23 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Zmianę strategii biznesowej u deweloperów wymuszają potrzeby najemców. A ci nie chcą już otwierać biur wyłącznie w Warszawie, szczególnie że wiele firm ma już w stolicy swój przyczółek. Pod kolejne placówki szukają więc nowych lokalizacji.

- W pierwszym półroczu tego roku aż 331,4 tys. mkw. powierzchni biurowej wynajęto poza stolicą. To wynik lepszy o 24 proc. od ubiegłorocznego i najlepszy w historii - komentuje Łukasz Dziedzic, konsultant w dziale badań rynku i doradztwa w JLL. I podkreśla, że popyt ten podzieliły między sobą Kraków, Wrocław oraz Trójmiasto, zyskując łącznie 80-proc. udział w regionalnym zapotrzebowaniu na biura.

- Coraz więcej firm analizuje lokalizacje biurowe poza głównymi aglomeracjami ze względu na mniejsze nasycenie rynku pracy - dodaje Łukasz Dziedzic.

Tym samym dostęp do fachowców jest w nich łatwiejszy, do tego na korzystniejszych warunkach, gdyż stawki w regionach są ciągle niższe. Co prawda są już branże, w których uległy one spłaszczeniu, jak np. IT czy finansowa, ale to wciąż pojedyncze przypadki. Do tego dochodzi coraz lepszy dostęp do absolwentów technologii teleinformacyjnych, biznesu i administracji czy studiów inżynieryjno-technicznych. Jeśli chodzi o ostatni z kierunków, to w samym Krakowie kończy go niemal tyle samo studentów co w Warszawie - ponad 20 tys. rocznie. Niewiele mniej jest we Wrocławiu - ponad 17 tys. rocznie.

Jednocześnie poza Warszawa wciąż są niższe czynsze w biurach, co dodatkowo wpływa na ich atrakcyjność. O ile w dużych miastach za wynajem powierzchni trzeba zapłacić średnio od 10 do 15 euro za 1 mkw. miesięcznie, to w mniejszych stawki te wahają się od 8 do 11 euro. Mniejsze są też koszty utrzymania biur, które wynikają przede wszystkim z niższych opłat za zarząd nieruchomością czy utrzymanie części wspólnych, co wynika m.in. z tańszych usług firm sprzątających czy serwisujących.

Dzięki Brytyjczykom?

Brexit może być szansą na zwiększenie dynamiki rozwoju sektora nieruchomości biurowych. Szczególnie że Polska jest liderem pod względem zasobów biurowych w regionie CEE, a firmy rozważające Polskę jako miejsce do ulokowania swojej inwestycji mają u nas do wyboru aż osiem dobrze rozwiniętych miast regionalnych oraz Warszawę. To nieporównywalnie więcej niż na przykład w Czechach, gdzie główną destynacją są dwa miasta, czyli Praga i Brno.

- Do tej pory byliśmy również najbardziej dojrzałym rynkiem w regionie, zarówno jeśli chodzi o poziom rozwoju sektora biurowego, jak i branży usług. Natomiast od września 2018 roku będziemy jedynym krajem w Europie Środkowej i Wschodniej zakwalifikowanym do grona rynków rozwiniętych, o czym kilka dni temu poinformowała agencja indeksowa FTSE Russell. To może znacząco wpłynąć na naszą atrakcyjność gospodarczą w oczach najbardziej wymagających inwestorów - twierdzi Mateusz Polkowski.

Dodaje, że w wyścigu o inwestycje z sektora finansowego, czyli te, które są blisko związane z londyńskim City, pierwszeństwo będzie miała Warszawa. Ma to związek, jak uważa, z jej konkretną specjalizacją, która jest wybierana pod siedziby firm finansowych i IT, dostępnością od ręki dużych modułów biurowych oraz wysokim prestiżem i znacznie poprawiającą się jakością życia. Przykładem jest zapowiedziana niedawno inwestycja JP Morgan, największego banku inwestycyjnego na świecie, który w Warszawie otworzy centrum usług.

- Dodatkowo na jesieni ma się wyjaśnić sprawa z relokacją dwóch podmiotów UE, które obecnie są w UK, ale przez brexit będą musiały go opuścić. Mowa o Europejskiej Agencja ds. Leków (EMA) oraz Europejskim Urzędzie Nadzoru Bankowego - podkreśla Mateusz Polkowski.

@RY1@i02/2017/198/i02.2017.198.02100070f.801(c).jpg@RY2@

Biura w największych miastach Polski

KOMENTARZE

Zyskują mniejsi

@RY1@i02/2017/198/i02.2017.198.02100070f.802.jpg@RY2@

Sebastian Bedekier dyrektor regionalny Colliers International w Poznaniu

Większość powstającej powierzchni biurowej w Polsce kontraktowana jest przez centra usług biznesowych - we wszystkich miastach w Polsce generują one ponad połowę popytu na rynku nieruchomości. W Krakowie jest to nawet około 70 proc., co dzieje się za sprawą drugiej po Warszawie największej podaży nieruchomości biurowych. Z badania przeprowadzonego przez ABSL wynika, że to właśnie dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej została najlepiej oceniona wśród poszczególnych czynników wpływających na prowadzenie działalności w polskich miastach. Obecnie na znaczeniu zyskują też mniejsze miasta. Rzeszów, Kielce, Bydgoszcz, Białystok, Toruń, Olsztyn, Opole czy Radom dostarczają kolejne możliwe opcje najmu, tworząc różnorodny potencjał biurowy na tle całej Polski. Biorąc pod uwagę popyt i   podaż na rynku (ponad 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej w   budowie), możemy stwierdzić, że rynek będzie się rozwijał w   podobnym tempie. Polska stała się atrakcyjna dla firm, nie tylko przez brexit. To także zasługa dotychczasowych doświadczeń firm, które w   niej zainwestowały. Kwalifikacje pracowników w   sektorze są porównywalne, a   nawet wyższe niż w   Wielkiej Brytanii, koszty nieruchomości czy koszty pracy są również o   połowę niższe.

not. PO

Atrakcyjni dla partnerów

@RY1@i02/2017/198/i02.2017.198.02100070f.803.jpg@RY2@

Arkadiusz Rudzki dyrektor zarządzający Skanska Property Poland

Głównymi najemcami naszych projektów są firmy z   branży usług dla biznesu. Wśród nich są zarówno ci inwestorzy konsekwentnie rozszerzający zakres swojej działalności, jak i   gracze, którzy dopiero weszli do Polski. Jak wynika z   najnowszego raportu Skanska "CEE Investment Report 2017: From Phenomenon to Fundamen-tals", w   polskich miastach regionalnych, takich jak Wrocław, Kraków, Łódź, Poznań i   Katowice, udział umów najmu w   projektach Skanska zawartych przez firmy z   branży często mieści się w   przedziale 50-100 proc. Dla porównania w   Pradze to 40-90 proc., a   w Budapeszcie -20-100 proc. Atrakcyjność gospodarcza naszego kraju na arenie międzynarodowej nadal rośnie. Dlatego spodziewamy się, że ta pozytywna sytuacja utrzyma się w   nadchodzących miesiącach i   2017 rok będzie rekordowym w   sektorze nieruchomości biurowych w   naszym kraju, zarówno pod względem popytu, jak i   podaży. Korzystamy z   dobrej sytuacji na rynku i   budujemy jednocześnie więcej biur niż kiedykolwiek. Od września 2016 roku wystartowaliśmy z   nowymi projektami biurowymi o   łącznej powierzchni blisko 90 tys. mkw.

not. MK

Patrycja Otto

Małgorzata Kwiatkowska

dgp@infor.pl