Rozwój gospodarczy zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnie

Do dyspozycji najemców jest już ponad 14 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. To o ponad 20 proc. więcej niż jeszcze rok temu. Daje nam to ósme miejsce w Unii Europejskiej pod względem wielkości rynku. Niebawem jednak oferta wzrośnie. W budowie jest kolejne ponad 2 mln mkw., czyli trzy razy tyle, ile powstało od stycznia do czerwca tego roku i więcej niż istniejące zasoby magazynów w Polsce centalnej.

– Możliwe, że rynek osiągnie na koniec roku wielkość 16 mln mkw., jednak biorąc pod uwagę wydłużający się proces budowy, który trwa około 8–12 miesięcy, prawdopodobnie wydarzy się to dopiero na początku 2019 r. – tłumaczy Jan Jakub Zombirt, dyrektor działu doradztwa strategicznego JLL.

Kupione na pniu

Obecne plany deweloperów są ambitne nie bez powodu. Popyt na nowe powierzchnie wciąż rośnie. Wszystkie powierzchnie, które pojawiają się na rynku, od razu znajdują chętnych. Deweloperzy chętnie więc korzystają z hossy.

Jak wyliczają analitycy Cushman & Wakefield, 75 proc. zaplanowanego wolumenu inwestycji zostało już zabezpieczone umowami przednajmu. W pierwszym półroczu wynajęto natomiast 2,1 mln mkw. magazynów. To o 18 proc. więcej niż w 2017 r.

– To absolutny rekord w historii tego sektora. Popyt netto, czyli nieobejmujących przedłużeń istniejących umów, wyniósł prawie 1,6 mln mkw. To trzeci najlepszy wynik w Europie, po Niemczech i Holandii – komentuje Tomasz Olszewski, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL w Europie Środkowo-Wschodniej. Na te trzy rynki przypada aż 50 proc. udziału w nowym popycie rejestrowanym w pierwszym półroczu.

Jeśli chodzi o najemców, to niespodzianek nie ma. Po raz kolejny dominują sieci handlowe, sektor logistyczny i lekkiej produkcji, które łącznie mają 80 proc. udziału w popycie netto. W segmencie handlu wciąż wyróżnia się sektor e-commerce.

– Przykładem transakcji powiązanych z rozwojem tego segmentu są umowy zawarte przez sieci handlowe, takie jak na przykład: Smyk w ramach projektu Central European Logistics Hub w Łodzi czy H&M w SEGRO Logistics Park Poznań Gądki – mówi Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych w Cushman & Wakefield.

O tym, że e-commerce jest coraz bardziej znaczącym motorem wzrostu, świadczy też nowa inwestycja realizowana przez firmę W.P.I.P. z Poznania. Wybuduje ona ogromne centrum logistyczne o docelowej wielkości nawet 150 tys. mkw. dla eobuwie.pl.

– Umowę na budowę pierwszej części kompleksu podpisaliśmy w połowie września i już rozpoczęliśmy prace w terenie, następnie będziemy budować halę z 32 dokami załadowczymi, w którym będą realizowane procesy magazynowania i dystrybucji towarów – mówi Robert Lepczyński, kierownik projektu W.P.I.P.

Rynek nie tylko krajowy

Dużą rolę odgrywają zwłaszcza inwestycje zagranicznych potentatów z tej branży. Dzięki centralnej lokalizacji i dobremu skomunikowaniu Polska stała się zapleczem logistyczno-magazynowym dla wielu globalnych marek.

– Oczywiście nie tylko. Inwestują również polskie firmy – zauważa Andrzej Waszczuk, kierownik logistyki kontraktowej i przetargów w Dachser.

Nie bez znaczenia dla dynamicznego rozwoju rynku jest też stale rozwijająca się infrastruktura transportowa, w szczególności drogowa, oraz wciąż niski poziom czynszów w stosunku do innych europejskich krajów. Dla porównania w Czechach i na Węgrzech stawki wynajmu za najlepsze powierzchnie logistyczne klasy A są wyższe odpowiednio o 10 proc. i 15 proc.

– A wszystko to dzieje się przy sprzyjających czynnikach makroekonomicznych, które przekładają się na dobrą sytuację w większości gałęzi gospodarki. Najważniejsze z nich to wysoki PKB, stabilna inflacja, niski poziom stóp procentowych oraz rosnąca dynamika konsumpcji – dodaje Rafał Kroczak, dyrektor biura analiz Metropolitan Investment.

Zdaniem Andrzeja Waszczuka zasługi w przyciąganiu inwestycji magazynowych mają też strefy ekonomiczne, a nowe przepisy dotyczące Polskiej Strefy Inwestycji będą z pewnością kolejnym pozytywnym impulsem.

– Ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych może wprowadzić nową dynamikę na mapie obiektów przemysłowo-magazynowych w Polsce. Oczekujemy także wzrostu liczby inwestycji w bardziej zaawansowane technologicznie obiekty dostosowane do indywidualnych wymagań najemcy. Spowoduje to zwiększenie obrotów gruntami oraz powstawanie centrów przemysłowych w regionach o wysokim potencjale logistycznym i operacyjnym – podkreśla Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie Cresa Polska.

Magazynowe centrum Polski

Najpopularniejszym wśród najemców regionem wciąż jest centralna Polska, gdzie na koniec pierwszego półrocza wynajęto 370 tys. mkw. Pozostaje też lokalizacją najbardziej rozwijającą się, czego dobrym przykładem jest zaplanowana w województwie łódzkim inwestycja Panattoni Europe, którą wyróżnia rekordowa powierzchnia ponad 123 tys. mkw.

– Magazynowe centrum kraju cały czas stanowią okolice Łodzi i Strykowa. Tu przecinają się transeuropejskie szlaki transportowe i to w Polsce centralnej jest największy punkt przeładunkowy pociągów z Chin. Warszawa również przyciąga kolejne znaczące inwestycje. Bardzo dużo dzieje się w przemysłowym sercu Polski, czyli na Śląsku. Dobrze radzą sobie Wrocław i Szczecin – komentuje Andrzej Waszczuk.

Poza tym powierzchnia magazynowa jest poszukiwana w okolicach Wrocławia, gdzie nabywców w tym roku znalazło 265 tys. mkw.

Powodem skoncentrowania inwestycji w głównych ośrodkach okołomiejskich jest przede wszystkim rozwinięta infrastruktura transportowa.

– Kiedyś były to także centra miast, co dzisiaj, ze względu na przyrost przestrzeni mieszkalnej, biurowej czy handlowej raczej nie jest spotykane – wyjaśnia Rafał Kroczak.

Poza tym poprawa jakości dróg powoduje, że inwestorzy coraz śmielej patrzą na inne lokalizacje – jak północno-wschodnia Polska albo lokalizacje na zachodzie, np. bardziej oddalone od Wrocławia, ale wzdłuż autostrady A4. Oczywiście na decyzje lokalizacyjne wpływa też sytuacja na rynku pracy.

– Region południowo-wschodniej Polski staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. W odpowiedzi rozwijamy park logistyczny, który docelowo dostarczy 45 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej na magazyny oraz pod lekką produkcję – mówi Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w MLP Group.

Pracownicy zyskują głos

Oczywiście na decyzje lokalizacyjne wpływa też sytuacja na rynku pracy. Dostępność siły roboczej może być jednym z czynników mogącym mieć wpływ na zmiany lokalizacji przyszłych projektów magazynowych.

– Mając na uwadze utrzymujący się rekordowo niski poziom bezrobocia i wzrastające płace, inwestorzy prawdopodobnie coraz częściej będą rozważali usytuowanie obiektów w regionach dotychczas nie branych pod uwagę – uzupełnia Rafał Kroczak.

Potwierdzeniem dla przewidywanych kierunków rozwoju rynku jest ponad 340 tys. mkw. budowanych łącznie w Lubuskiem, Olsztynie, Białymstoku oraz na rynku Kielce/Radom. Szczecin i Trójmiasto również cieszą się wzrostem aktywności deweloperów – w każdym z nich powstaje ponad 115 tys. mkw.

Eksperci widzą jednak też pewne zagrożenia na rynku. Jak podkreślają, coraz większym wyzwaniem dla wielu firm realizujących plany ekspansji jest konieczność zatrudnienia dodatkowych pracowników, co prowadzi do presji płacowej. W przypadku firm planujących duże inwestycje w Polsce pozyskanie odpowiednio wykwalifikowanej kadry jest priorytetem oraz jednym z najważniejszych czynników wpływających na rozwój nowych lokalizacji na mapie powierzchni przemysłowych i magazynowych.

– Kluczem rozwoju większości segmentów rynku nieruchomości będzie więc rynek pracy. A głównym elementem, który może ograniczyć tę dynamikę, będzie demografia – podkreśla Piotr Kaszyński.

Niesłabnący popyt ma jednak swoje konsekwencje. Przekłada się na poziom pustostanów. Obecnie jest on na rekordowo niskim poziomie 4 proc., co oznacza, że wolne od zaraz jest około 570 tys. mkw. Jak wyliczają analitycy Cushman & Wakefield to wynik o 1,4 pkt proc. lepszy od tego z ubiegłego roku. Mniejsza ilość dostępnej powierzchni w połączeniu z rosnącymi kosztami budowy powoduje wzrost czynszów. Chociaż stawki bazowe pozostają na stabilnym poziomie, czynsze efektywne, uwzględniające zachęty finansowe, wzrosły w niektórych lokalizacjach o ok. 5 proc. w relacji do stanu na koniec 2017 roku. W efekcie czynsze bazowe wahają się dziś od 2,4 do 5,25 euro za mkw. miesięcznie, a efektywne od 2,05 do 4,60 euro za mkw. miesięcznie.

©℗

Powierzchnie magazynowe