Centra handlowe ciągle na topie

Choć eksperci mówią o poziomie bliskim nasycenia, to rynek centrów handlowych wciąż się rozwija. To zasługa dobrych wskaźników makroekonomicznych, w tym przede wszystkim rosnącego popytu generowanego przez wzrost gospodarczy napędzany konsumpcją gospodarstw domowych. Na tę z kolei wpływa systematyczny wzrost wynagrodzeń, świadczenie 500 plus oraz spadający poziom bezrobocia. Na koniec czerwca bezrobocie wynosiło już tylko 5,9 proc. Taka sytuacja skłania do realizacji nowych projektów, szczególnie że polskim rynkiem znowu zaczęły się interesować zagraniczne marki. W pierwszym półroczu zadebiutowało w Polsce 15 sieci handlowych. Wśród nich znalazły się m.in. amerykańska marka modowa Bebe, niemiecka sieć dyskontowa TEDi czy znana m.in. we Francji, Hiszpanii czy Irlandii sieć Dealz. Pierwszy sklep uruchomiła też marka Fissman, która ma w planach w sumie 18 salonów w ciągu trzech, pięciu lat. Jak wymieniają analitycy Cushman&Wakefield, Polska jest także obiektem zainteresowań popularnej sieci Primark.

Poza markami modowymi popyt napędzają marki gastronomiczne. Dziś oferta gastronomiczna w polskich centrach zajmuje średnio od 4 do 12 proc. Według przewidywań międzynarodowej firmy doradczej JLL, do 2025 r. zwiększy się ona w europejskich centrach handlowych nawet do 20 proc.

– Powodem są zmieniające się trendy. Dlatego dla coraz większej liczby osób przeżycia związane ze wspólnymi posiłkami i spędzaniem czasu stają się cenniejsze niż standardowe zakupy – komentuje Edyta Potera, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych w JLL.

Więcej niż przed rokiem

Pierwsza połowa tego roku przyniosła około 180 tys. mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych.

– Z jednej strony mieliśmy do czynienia z debiutami nowych centrów handlowych, z drugiej z modernizacjami, remontami i rekomercjalizacjami – mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.

Dodaje, że największym otwartym obiektem było Forum Gdańsk o powierzchni 62 tys. mkw., drugim co do wielkości Gemini Park Tychy (36,6 tys. mkw.). Przykładem aktywności w zakresie rozbudowy jest CH Janki (faza I), które zwiększyło swoją powierzchnię o prawie 10 tys. mkw. Skalę działania zwiększyły też warszawskie centra Promenada i Blue City, a także PH w Gdańsku czy CH Platan w Zabrzu.

Druga połowa roku zdaniem ekspertów będzie jeszcze lepsza. Spodziewany jest napływ kolejnych około 300 tys. mkw. Oznaczać to będzie ponad 20 proc. wzrost w porównaniu do 2017 r. Dla porównania w ubiegłym roku powstało ponad 400 tys. mkw. powierzchni w galeriach, co było wynikiem lepszym niż w 2016 r. o około 3 proc. Tym samym całkowity wolumen dostępnej powierzchni handlowej przekroczy na koniec tego roku 14,8 mln mkw. Największymi budowanymi obecnie obiektami są Galeria Młociny (75 tys. mkw.) w Warszawie i Galeria Libero (45 tys. mkw.) w Katowicach.

W sumie w budowie pozostaje ponad 500 tys. mkw. Duża część z nich planowana jest w dużych miastach, gdzie już teraz znajduje się zdecydowana większość dostępnej powierzchni handlowej. Z danych Cresa Polska wynika, że w aglomeracjach jest zlokalizowane 56 proc. zasobów krajowych, a uwzględniając znane plany deweloperów i projekty komercyjne z funkcjami handlowymi z planowaną datą ukończenia w 2020 roku, udział ten utrzyma się na poziomie 55 proc. w najbliższych dwóch latach.

– Osiem największych polskich aglomeracji, tj. warszawską, krakowską, łódzką, poznańską, wrocławską, szczecińską, trójmiejską i konurbację śląską, zamieszkuje około 10 mln mieszkańców o ponadprzeciętnej sile nabywczej, przekraczającej średnio o 30 proc. indeks średniej krajowej – tłumaczy Magdalena Sadal, dyrektor działu badań i doradztwa branży handlowej w firmie Cresa Polska.

Duże miasta obstawia Neinver. W warszawskiej dzielnicy Ursus wybuduje Futura Park o powierzchni 9 tys. mkw.

– Centrum jest odpowiedzią na potrzeby intensywnie rozwijającej się dzielnicy.

Z drugiej strony uzupełni ofertę sąsiadującego bezpośrednio outletu Factory – mówi Agnieszka Baczyńska, international leasing director w NEINVER. Synergia tych obiektów stworzy wyjątkowe miejsce na zakupowej mapie Warszawy – podkreśla.

Na aglomeracjach skupia się też spółka Wielkopolski Fundusz Inwestycyjny Genesis (WFI Genesis). Jej najnowszy park handlowy jest przewidziany w Łodzi.

Jak zauważa Edyta Potera, Polska jest już rynkiem dojrzałym, aczkolwiek wciąż mniej nasyconym pod względem powierzchni centrów handlowych niż rynki zachodnioeuropejskie. Oferuje wiele projektów, które pod względem architektonicznym czy wystroju wnętrz są jednymi z najnowocześniejszych w Europie.

– Coraz więcej z nich powstaje poza głównymi aglomeracjami. W 2018 r. już co drugie centrum znajdowało się w mniejszym mieście. Białe plamy na handlowej mapie Polski zanikają, a my gonimy Europę jakością – dodaje.

– Warto zauważyć, że polski rynek nadal charakteryzuje się nierównomiernym nasyceniem. Z jednej strony mamy lokalizacje mocno rozwinięte, takie jak Wrocław czy Poznań, z drugiej strony, takie jak Szczecin, gdzie potencjał rozwoju nowoczesnych centrów handlowych nadal jest wysoki – wyjaśnia Joanna Tomczyk, analityk rynku, JLL.

W kierunku mniejszych miast idzie spółka Arka Bud, która zrealizuje projekt w Szczytnie, W.P.I.P. planująca obiekt w Pile czy Dekada. Ostatnia z firm uzyskała właśnie pozwolenie na budowę galerii handlowej w Nysie o powierzchni ok. 27 tys. mkw. Planowane otwarcie obiektu to jesień 2020.

– Nysa to miasto o bogatej historii. Projektując centrum handlowe Dekada założyliśmy, że ma to być obiekt w symbiozie z miastem, będący integralnym elementem śródmiejskiej tkanki. Jednocześnie ta inwestycja ma dobrze służyć mieszkańcom Nysy, ożywić śródmieście oraz przyczynić się do rozwoju społecznego i gospodarczego – tłumaczy Aleksander Walczak, prezes zarządu firmy Dekada, która wybuduje także obiekty w Mińsku Mazowieckim i Koninie.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że w kolejnych latach spodziewane jest nasilenie trendu związanego z przebudowami i rozbudowami obiektów. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że ekspansje mogą generować nawet do 20 proc. nowej podaży. Obecnie, na różnych etapach procesu rozbudowy znajdują się zarówno duże kompleksy o ugruntowanej pozycji – Centrum Janki oraz stołeczne Atrium Targówek, Atrium Reduta i Atrium Promenada, jak i niewielkie parki handlowe czy centra handlowe, których oferta uzupełniana jest o nowe, wolnostojące budynki – Dekada w Grójcu czy park handlowy przy centrum Galena w Jaworznie.

Najemców nie brakuje

Podaż podąża za popytem. W związku z tym, mimo napływu nowych projektów, dostępność powierzchni na wynajem spada.

– Rynek centrów handlowych w największych aglomeracjach pozostaje rynkiem właściciela, a średni współczynnik pustostanów nie przekracza 3,3 proc. – mówi Katarzyna Michnikowska. I dodaje, że najwyższy poziom na koniec czerwca odnotowano w Poznaniu, gdzie współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 5,1 proc., a najniższy w Szczecinie – 1,5 proc.

Eksperci Cushman&Wakefield podkreślają, że wpływ na spadek pustostanów miała też aktywność OBI, który zajmuje powierzchnie wcześniej należące do Praktikera, a także operatorzy fitness klubów, którzy sprawnie zagospodarowali lokale opuszczone przez sieć Jatomi.

Deweloperzy również podkreślają, że komercjalizacja nowych inwestycji nie jest trudna. Spółka Dekada przyznaje, że w jej najnowszym projekcie w Nysie powierzchnie wynajęte i ostatecznie zarezerwowane stanowią ponad 72 proc. Umowy najmu podpisało już wiele marek modowych, drogeryjnych, salony multimedialne i ze sprzętem RTV AGD, salony jubilerskie, sklepy sportowe, kawiarnie i wiele punktów usługowych.

Wobec stale rosnącego popytu i podaży, czynsze powierzchni handlowych pozostają na stabilnym poziomie. W przypadku znajdujących się w najpopularniejszych warszawskich galeriach handlowych lokali o powierzchni ok. 100 mkw. stawka za miesiąc znajduje się w przedziale 100–130 euro za mkw. miesięcznie. W innych największych miastach przedział cenowy dla podobnej wielkości lokalu waha się od 35 do 60 euro za mkw. miesięcznie.

Jak zauważają analitycy CBRE Warszawa, mimo wysokich stawek strategiczni najemcy mogą liczyć na sporą pulę „zachęt” takich jak częściowe pokrycie kosztów aranżacji powierzchni, obniżki kosztów eksploatacyjnych, najem oparty jedynie o czynsz od obrotu, krótsze umowy najmu, czasowe obniżki czy zamrażanie kosztów eksploatacyjnych.

– Praktyką rynkową staje się większa elastyczność w warunkach najmu, szczególnie w przypadku obiektów drugorzędnych – mówi Katarzyna Michnikowska.

©℗

Centra handlowe