Będzie stabilizacja, a nie załamanie

Trzeci kwartał był kolejnym z rzędu, w którym osłabł popyt na nowe mieszkania. W rezultacie od stycznia do września 2018 r. deweloperzy notowani na Giełdzie Papierów Wartościowych sprzedali nieco ponad 19 tys. lokali. Oznacza to wynik o prawie 9 proc. słabszy od tego z ubiegłego roku – wynika z analizy portalu RynekPierwotny.pl. W trend ten wpisują się wyniki sprzedaży lokali zaraportowane m.in. przez Polnord, które w III kwartale 2018 r. spadły o 33 proc. r./r. Podobna tendencja jest widoczna w wynikach w ujęciu narastającym. W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaż firmy wyniosła 753 lokale wobec 1034 lokali w rekordowym roku 2017. Czy to oznacza początek załamania koniunktury?

– Załamanie to bardzo mocne słowo. Przewidujemy, że po ponad ośmiu latach dobrej passy wysoka dynamika wzrostu nieco wyhamuje i rynek nieruchomości się ustabilizuje. Jest to naturalny cykl charakterystyczny dla branży, a tym samym zjawisko to nie jest dla nas zaskakujące – tłumaczy Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu spółki Vantage Development.

O tym, że branży nie grozi załamanie, jest też przekonany Zbigniew Juroszek, prezes ATAL. Według niego możliwa jest – i to tylko możliwa – korekta, która potrwa pół roku lub rok.

– Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce od strony popytowej jest zdrowa. Do tego względem dostępności mieszkań w zachodnich państwach UE mamy nadal wiele lat do nadgonienia. To główny czynnik determinujący sprzedaż. Ponadto Polacy chcą poprawiać swoje warunki mieszkaniowe i to dodatkowo stymuluje rynek pierwotny. Najbliższe lata powinny przynieść stabilizację sprzedaży deweloperów na obecnych, wysokich poziomach – podkreśla.

Za wysokie ceny

Niestety, jak dodaje Zbigniew Juroszek, ze względu na przeciągające się postępowania administracyjne podaż mieszkań jest ograniczona. To główny czynnik wpływający na rosnące ceny.

– W Polsce wciąż jednak brakuje setek tysięcy mieszkań, co najsilniej determinuje sytuację rynkową – tłumaczy.

Bo nikt z branży nie wątpi, że mniejsza sprzedaż to efekt stałego wzrostu cen lokali.

– Jest on skorelowany ze wzrostem kosztów wykonawstwa i drożejącymi działkami, z czym mierzymy się od kilku miesięcy. Nie ma więc mowy o nieuzasadnionej skokowej podwyżce, jak miało to miejsce w latach 2006–2007. W konsekwencji podaż nie zaspokaja popytu. Rynek będzie więc hamował, choć popyt na nowe mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – zaznacza Dariusz Pawlukowicz.

Jak podkreśla Jakub Nieckarz, prezes PVI – Property Value Investment, gotowych lokali w ofercie jest rekordowo mało, a jednocześnie mieszkania wprowadzane do sprzedaży są kupowane błyskawicznie, choć na oddanie lokali trzeba czekać około dwóch lat. Dodaje, że przy coraz bardziej ograniczonej podaży następuje ożywienie popytu spekulacyjnego ze strony inwestorów liczących na szybki i znaczący zarobek ze wzrostu cen mieszkań. Te czynniki pozwalają sądzić, że rynek nieruchomości w najbliższych latach utrzyma się w fazie wzrostu, choć o nieco niższej niż dotychczas dynamice.

Deweloperzy nie kryją, że rynek nieruchomości czekają niestabilne czasy.

– Szczególnie że otoczenie rynkowe, które mogłoby złagodzić negatywne skutki, np. przez nowe regulacje czy wzrost aktywizacji zawodowej, wręcz je pogłębia – dodaje Nir Netzer, prezes Ronson Development.

O przegrzaniu i powrocie do normalności mówią też analitycy. Według REAS na taką sytuację składa się też efekt wygaśnięcia programu „Mieszkanie dla Młodych”, przez co ci, którzy balansowali na granicy zdolności kredytowej, nie mogą już liczyć na rządowe wsparcie. Inny flagowy produkt rządu – „Mieszkanie plus”, wciąż się rozkręca, natomiast bardzo powoli. Kupujący mają więc mniej możliwości nabycia lokali na preferencyjnych warunkach.

Średnia półka się uchowa

Częścią rynku, która już odczuwa negatywne efekty, jest segment budżetowy, czyli najtańsze mieszkania w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, głównie na obrzeżach miast ze słabą infrastrukturą komunikacyjną. Gdy koszty budowy rosną szybciej niż akceptowalne przez klientów ceny, ten segment po prostu zanika.

– W drugiej kolejności niekorzystne warunki prawdopodobnie odczuje segment z drugiego końca skali cenowej. Segment mieszkań ze średniej półki powinien najdłużej utrzymać dobre wyniki sprzedażowe – mówi Nir Netzer.

Podobne opinie słychać od innych deweloperów.

– Średnia półka to najbardziej odporna na wszelkie korekty część branży. Na drugim biegunie jest zaś sektor premium, dlatego stanowi tylko wzbogacenie całego naszego portfolio – potwierdza Zbigniew Juroszek.

Nowe inwestycje

Firmy próbują ratować sytuację, zwiększając podaż. Jak wynika z danych GUS, od stycznia do sierpnia oddały do użytku 114 802 mieszkań – o 4,3 proc. więcej niż przed rokiem. Deweloperzy uzyskali w tym czasie także więcej pozwoleń na budowę – na łącznie 173 670 lokali, co daje wzrost o 2,7 proc. w porównaniu di 2017 r. Ruszyli poza tym z budową 154 495 mieszkań, jest to o 7,4 proc., więcej niż przed rokiem.

– W tym roku uruchomiliśmy już blisko 10 projektów. Najnowszą inwestycją wprowadzoną ostatnio do sprzedaży jest osiedle Moja Ochota przy ul. Równoległej w Warszawie. Projekt zakłada budowę 177 mieszkań. Wkrótce wejdą kolejne inwestycje, na bieżąco uzupełniając naszą ofertę – informuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu spółki Victoria Dom.

ATAL wylicza, że w realizacji ma 37 inwestycji i kolejnych 45 na etapie przygotowań. Działalność spółki będzie nadal koncentrować się wokół największych aglomeracji oraz na rynku mieszkaniowym. Vantage uruchomił natomiast kolejne etapy swojego flagowego projektu Promenady Wrocławskie. Docelowo w ramach tej inwestycji ma powstać ok. 2 tys. lokali. Ponadto firma rozwija projekty na wrocławskich Popowicach. Ruszyła z pracami budowlanymi na terenie długo oczekiwanego Portu Popowice, gdzie na 14 ha zamierza wybudować ponad 2,5 tys. mieszkań. Flagowe projekty uzupełnione zostały o kameralne inwestycje o charakterze rodzinnym, takie jak Kameralna Klecina i Buforowa 89. Novisa Development – lider stołecznego rynku mieszkalnego budownictwa jednorodzinnego – wprowadził do sprzedaży lokale w aż czterech swoich inwestycjach. Na rynku warszawskim skupia się też Ronson. W stolicy realizuje m.in. projekt Nova Królikarnia na Mokotowie, nowy etap City Link na Woli, buduje osiedle Miasto Moje na Białołęce. Poza tym jeszcze w tym roku zamierza wystartować z zupełnie nowym projektem: Ursus Centralny. Firma jest też aktywna w innych miastach – w Poznaniu realizuje projekt Grunwald 2, we Wrocławiu niebawem rozpocznie kolejny etap osiedla Vitalia oraz przygotowuje się do uruchomienia zupełnie nowego projektu, natomiast w Szczecinie prowadzi budowę następnego etapu osiedla Panoramika oraz rozważa projekt w nowej lokalizacji.

– W tych trudniejszych czasach zdecydowanie nie szukamy przygód, aczkolwiek nie wykluczamy inwestycji okazyjnych. Z pewnością nie planujemy wchodzenia do nowych miast w zwykłym toku działalności, tzn. kupując grunty po obecnych cenach i realizując poszczególne etapy procesu deweloperskiego. Jeśli w ogóle, będą to tylko takie inwestycje, których realizacja nie będzie wiązać się z nadmiernym ryzykiem i będziemy przekonani o ich marżowości. Wspomniany projekt Nova Królikarnia w Warszawie nabyliśmy na bardzo dobrych warunkach i będziemy angażować się właśnie w tego typu transakcje, które pozwalają ograniczyć ryzyko i zaangażowanie kapitału – zaznacza Nir Netzer.

Deweloperzy nie kryją więc, że muszą w sposób przemyślany podchodzić do planowania przyszłych projektów mieszkaniowych. Według branży z sukcesem swoją działalność będą prowadzić te spółki, które przygotowały się na gorsze czasy. Na przykład budując swój bank ziemi na kilka kolejnych lat po cenach, które pozwolą utrzymać satysfakcjonujące marże i przejść przez ten trudniejszy okres.

– Poza tym na takim rynku kluczowe jest bardzo dobre dopasowanie produktu do aktualnych potrzeb i możliwości klientów. Nam udaje się efektywnie wprowadzać projekty do sprzedaży, co pozwala jednocześnie systematycznie zwiększać skalę działania – mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom.

Wyniki będą obronione

Dlatego deweloperzy są dobrej myśli. Wciąż widzą potencjał do utrzymania dobrej koniunktury na rynku w kolejnych okresach.

– Ostatni kwartał roku będzie dla nas sprzedażowo z pewnością bardzo dobry. W pierwszych trzech zakontraktowaliśmy sprzedaż łącznie 707 mieszkań, czyli o 21 proc. więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. W samym III kwartale 2018 r. sprzedaliśmy 332 mieszkania. To niemal dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Zgodnie z podwyższonymi szacunkami w całym bieżącym roku zakładamy sprzedaż na poziomie ok. 1 tys. mieszkań – wylicza Waldemar Wasiluk.

Lepszych wyników oczekują też inni deweloperzy. Choć przyznają, że będzie to zasługą wzrostu liczby sprzedanych lokali. Ten bowiem trudno wypracować w sytuacji rekordowego ubiegłego roku.

– Obecnie koncentrujemy się na utrzymaniu marż oraz poszukiwaniu atrakcyjnych lokalizacji pod przyszłe inwestycje – mówi Dariusz Pawlukowicz.

Wzrost marż ma być drogą do sukcesu również dla takich spółek jak ATAL czy Echo Investment. Pierwsza przyznaje, że marże będą porównywalne do zeszłorocznych.

– W przyszłym roku powinniśmy odnotować kolejny wzrost sprzedaży przy utrzymaniu odpowiedniej rentowności – mówi Zbigniew Juroszek.

Z kolei Echo Investment przyznaje, że w drugim kwartale wypracowała ją na poziomie 33 proc. W pierwszym wyniosła ona 28 proc.

– Dążymy do takiego kształtowania sprzedaży, by 80 proc. mieszkań w każdym projekcie było sprzedane do zakończenia budowy, a pozostałe 20 proc. w kolejne sześć miesięcy po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie. Nasze doświadczenie pokazuje, że marża na gotowych mieszkaniach jest wyższa, bo klienci mogą je zobaczyć od wewnątrz przed transakcją i wprowadzić się niemal natychmiast – mówi Waldemar Olbryk, członek zarządu odpowiedzialny za sektor mieszkaniowy w Echo Investment. ©℗

Budownictwo mieszkaniowe