Przybywa inwestujących w mieszkaniowy luksus

W ubiegłym roku w Polsce zostało sprzedanych ponad 1,7 tys. nieruchomości luksusowych i premium. Wartość transakcji wyniosła w sumie 3,45 mld zł. To oznacza, że w ciągu ostatnich pięciu lat wzrosła o niemal 36 proc. Według ekspertów Poland Sotheby’s International Realty prognozy na przyszłość są równie dobre. W ciągu kolejnych kilku lat ich zdaniem rynek urośnie do co najmniej 4 mld zł.

– Przemawia za tym nie tylko dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie, rozszerzająca się lista ludzi zamożnych, ale też walory inwestycyjne nieruchomości z takiego rynku – uważa Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty.

Według danych firmy Wealth–X w Polsce mieszka obecnie 7050 osób z majątkiem opiewającym na kwotę przynajmniej 5 mln dol., a w ciągu najbliższych pięciu lat grono to ma wzrosnąć do 10 660 osób. Rośnie również liczba osób, których majątek netto wart jest więcej niż 1 mln dol. W 2017 r. było ich już 57 tys., z czego 203 osoby są w posiadaniu majątku większego niż 100 mln dol. W 2017 r. ich grono zwiększyło się o 16 tys. osób, czyli o prawie 40 proc. Do tego w 2017 r. liczba osób uzyskujących miesięczny dochód powyżej 7,1 tys. zł brutto, czyli zarabiających ponad 85 tys. zł brutto w skali roku, wyniosła według KPMG 1,1 mln. Dla porównania w 2016 r. było ich nieco ponad 1 mln.

Szacuje się, że nawet 64 proc. zamożnych Polaków inwestuje w nieruchomości, a 26 proc. planuje to zrobić w przyszłości.

– Dlatego też na rynku nieruchomości premium i luksusowych zauważyć można stale rosnący popyt, za którym jeszcze niekoniecznie nadąża podaż – podkreśla Michał Bysiek, dyrektor oddziału Poland Sotheby’s International Realty w Krakowie.

Na zainteresowanie inwestycjami premium wpływa ich pewność i stabilność. Potencjalne podwyżki stóp procentowych mogą spowodować wzrost kosztu kredytu, a z drugiej strony doprowadzić do wzrostu oprocentowania lokat, co w konsekwencji zmniejszy popyt na mieszkania z najniższej półki. Na rynek premium mechanizm ten może zadziałać w bardzo ograniczonym stopniu.

– Wynika to chociażby z faktu, że większość majętnych klientów kupuje nieruchomości za gotówkę. W efekcie rynek ten nie będzie aż tak jak segment popularny podatny na perturbacje w przypadku wzrostu kosztu pieniądza w gospodarce – tłumaczy Arkadiusz Wojciechowski.

W związku z tym coraz powszechnieją praktyką na rodzimym rynku staje się lokowanie gros swojego majątku czy nadwyżek finansowych w rezydencjach, apartamentach czy nieruchomościach komercyjnych. Szczególnie, że inwestycje w ten rynek są opłacalne. Nie tracą na wartości. Zarobić można zarówno na wynajmie, jak i na późniejszej odsprzedaży.

– Rentowność z wynajmu jest stała ze względu na niewielkie wahania cen i wynosi 6 proc. w skali roku. Najemcami apartamentów czy domów z segmentu premium są głównie klienci korporacyjni, w tym kadra menadżerska i zarządzająca, a umowy najmu sporządzane są na co najmniej dwa, trzy lata – wyjaśnia Michał Bysiek.

Jak zauważa Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla, ze statystyk wynika, że pełnego zwrotu z zainwestowanego kapitału można oczekiwać po 8–12 latach.

– Nie da się jednak jednoznacznie określić wielkości zysku z danej inwestycji, choć w dłuższej perspektywie z pewnością będzie to od kilkunastu do aż kilkudziesięciu procent – komentuje Marcin Komuda, kierownik biura sprzedaży firmy Profbud. I dodaje, że przy obecnym rynku stopa zwrotu jest stała, choć można zauważyć, że ceny mieszkań i apartamentów w stolicy dynamicznie się zmieniają. Również znalezienie dobrej działki pod nieruchomość staje się coraz trudniejszym zadaniem.

– Nieruchomość to świetna lokata środków finansowych. Tym bardziej warto obserwować rynek i nie spieszyć się ze sprzedażą mieszkania. W przypadku inwestycji w nieruchomość cierpliwość jest niezwykle opłacalna. Niebanalne apartamenty w dobrych lokalizacjach zawsze będą atrakcyjną możliwością dla osób ceniących sobie luksus i wysoki standard życia – mówi Marcin Komuda.

Przychody z inwestycji są jednak uzależnione są od wielu czynników. Kluczową rolę odgrywa lokalizacja, której postrzeganie uległo zmianie w ostatnich latach. Przed laty inwestycje premium nie musiały być lokowane w centrum, co oznacza, że klienci akceptowali brak infrastruktury w pobliżu. Wystarczył dobry projekt, pod lasem, w spokojnej willowej dzielnicy, z częścią fitness wyposażoną np. w basen. Ważna była kameralność, ogrodzony teren inwestycji i portiernia.

– Dzisiaj klienci są bardziej wymagający. Liczy się lokalizacja w centrum, w bezpośrednim sąsiedztwie starego miasta czy nad brzegiem morza albo w prestiżowej dzielnicy. Bezwzględnie ważna jest bliskość wszelkich atrakcji, jakie gwarantuje miasto. Kiedyś więcej czasu spędzano w domu. Dzisiaj ten dom musi być blisko tętniącego życiem miasta – podkreśla Piotr Tarkowski.

Poza tym przy wyborze apartamentu powinno się też spojrzeć w przyszłość. Jakie perspektywy stwarza bliższe i dalsze otoczenie, czy jego elementem składowym są atrakcje przyrodnicze, historyczne, zaplecze dla wydarzeń kulturalnych, rekreacyjnych, rozrywkowych i oczywiście dogodna komunikacja?

– Jednym słowem liczy się też potencjał lokalizacji. W Trójmieście najwyżej cenione są działki łączące bliskość natury z łatwym dostępem do centrum miasta. Budowany przez Allcon Osiedla nowoczesny apartamentowiec Tarasy Bałtyku powstaje tuż przy parku i jedynie 900 m od nadmorskiej plaży, a równocześnie kilka minut samochodem do centrum biznesowego Gdańska. Trzeba też ocenić samą inwestycję, w skład której wchodzi apartament; jak jest pozycjonowana, w jaki sposób budowany jest jej wizerunek, jak jest postrzegana przez ekspertów rynku – wylicza Piotr Tarkowski.

W Gdańsku przykładem jest inwestycja Brabank Apartamenty – położona nad samą Motławą, tuż przy Muzeum II Wojny Światowej i zabytkowym Starym Mieście. W Sopocie – apartamenty przy ul. Okrzei, zlokalizowane w cichej okolicy, zaledwie 400 m od plaży i kilka minut spacerem do słynnego Monciaka.

A jak lokalizacja, to ważny też jest widok z okna, szczególnie ten dostępny dla nielicznych – właścicieli najdroższych apartamentów w inwestycji.

– Mieszkańcy Tarasów Bałtyku, dzięki awangardowemu projektowi architektonicznemu bryły, mimo mieszkania w centrum metropolii mają zapewniony widok na park, zielone patio lub morze niezależnie od kondygnacji, na której mieszkają. Z kolei właściciele trzech kameralnych apartamentów w VIILI NOVA za oknem widzą zadbaną zieleń rozległego ogrodu w stylu angielskim – opisuje Piotr Tarkowski.

Jednak dogodne usytuowanie to nie wszystko. Istotny jest też wysoki standard wykończenia mieszkania. Materiały użyte do jego wykonania powinny charakteryzować się przede wszystkim wysoką jakością i trwałością.

– Mając kilkuletnie doświadczenie na rynku, wiemy, że sprawdzone rozwiązania architektoniczne i konstrukcyjne to podstawa. Do każdej inwestycji podchodzimy indywidualnie, w taki sposób, aby zadbać nawet o najmniejszy detal. Używamy tylko wysokiej klasy materiałów i nowoczesnych technologii. Nadzorujemy proces powstawania obiektu całościowo i na każdym etapie, od projektu przez wykonanie po sprzedaż. Stawiamy na większe metraże i niestandardową, minimum trzymetrową wysokość lokalu – wylicza Marcin Komuda.

Ważny okazuje się również przemyślany i funkcjonalny układ lokalu, dzięki czemu zwiększa się komfort życia potencjalnych mieszkańców. Istotne są też możliwości aranżacyjne.

Na wartość nieruchomości wpływają też dodatkowe udogodnienia w budynku, np. dostęp do usługi concierge, całodobowa recepcja, strefa wellness & spa, a także walory estetyczne czy unikalność danego projektu.

– Klienci zwracają też uwagę na bezpieczeństwo w postaci 24-godzinnej ochrony albo recepcji. Istotne jest, żeby wartości dodane, np. klub fitness, zawierały bardziej rozbudowane funkcje niż w bardziej popularnych inwestycjach. W VILLI NOVA mieszkańcy mają do dyspozycji nie tylko dużą powierzchnię ze sprzętem do ćwiczeń aerobowych, lecz także sauny i salon masażu – wymienia Piotr Tarkowski.

Inwestycja w premium powinna bowiem daleko wykraczać poza mieszkania. Dlatego Invest Komfort nieustannie wysyła swoich kreatywnych pracowników do najciekawszych miejsc w Europie i na świecie, żeby inspirowali się najbardziej prestiżowymi zagranicznymi inwestycjami, wybierali ciekawe rozwiązania i adaptowali u nas najwyższe standard. Efekt: na Okrzei w Sopocie do dyspozycji mieszkańców została oddana sala kinowa i warsztat majsterkowicza, w Botanice Jelitkowo powstaje przepiękna, wyjątkowa rozbudowana przestrzeń zielona ze zbiornikami wodnymi, strefą relaksu, kortem tenisowym i siłownią zewnętrzną. Poza tym deweloper w standardzie zapewnia kupującym strefę fitness z saunami i salą klubową. Stara się też przemycać do ich wnętrz elementy sztuki, które podnoszą nie tylko jakość życia mieszkańców, ale też wartość nieruchomości.

Nie można wreszcie zapominać, że luksus oznacza też wysoki standard techniczny budynku oraz dostępność rozwiązań technologicznych, tj. system inteligentnego zarządzania, najnowszej klasy monitoring czy stację ładowania samochodów elektrycznych.

Cena jest odzwierciedleniem wszystkich tych elementów. Pod tym względem prym wiedzie Warszawa, gdzie za 1 mkw. nieruchomości typu premium trzeba zapłacić minimum 14,5 tys. zł. W Trójmieście i Wrocławiu próg cenowy dla 1 mkw. wynosi 12 tys. zł. W Krakowie wystarczy już 11,5 tys. zł, by standard nieruchomości mógł zostać zakwalifikowany do segmentu premium. Najniższe ceny odnotowano w Poznaniu, gdzie właścicielem apartamentu z wyższej półki można zostać, wydając 10 tys. zł za 1 mkw.

W ubiegłym roku przeciętny nabywca apartamentu lub rezydencji wydawał w związku z tym na jej zakup około 2 mln zł. To – według szacunków Poland Sotheby’s International Realty, opartych na cenach transakcyjnych wskazanych przez Cenatorium – o ponad 210 tys. zł więcej niż w roku 2016. Może być to między innymi wynik rosnących cen prestiżowych adresów. Trend ten potwierdza firma Tacit Investment. Jak informuje, w 2017 r. średnia cena apartamentu w należącej do niej inwestycji – Cosmopolitan – wyniosła 31 tys. zł. Dla porównania rok wcześniej było to 29 tys. zł, w 2015 r. 28,5 tys. zł, a w 2014 r. 25,5 tys. zł. Inny przykład pochodzi z luksusowego osiedla Nowe Orłowo w Gdyni, gdzie już po dwóch latach od rozpoczęcia budowy ceny wzrosły nawet o 50 proc.

Choć ceny rosną, to nadal odbiegają od tych na Zachodzie. W Nowym Jorku, Paryżu, Londynie czy Genewie za 1 mkw. luksusowego apartamentu trzeba zapłacić nawet 10 razy więcej niż w stolicy Polski.

Eksperci doradzają, by przed zakupem zdiagnozować jeszcze sytuację na rynku wtórnym: jeżeli w danej inwestycji jest znaczący odsetek apartamentów wystawionych na sprzedaż, należy się zastanowić nad przyczynami.

W Polsce, podobnie jak w krajach zachodnich, rynek luksusowych nieruchomości jest skoncentrowany wokół największych miast. W 2017 r. w czołówce transakcji apartamentami i rezydencjami o wartości powyżej 1 mln zł, poza Warszawą znalazły się: Trójmiasto, Kraków, Wrocław i Poznań.

– Przy czym sama stolica odpowiada aż za 42 proc. tego rynku – podkreśla Michał Bysiek.

W związku z tym kolejne zaplanowane inwestycje koncentrują się właśnie w tych lokalizacjach. W Warszawie swój najnowszy projekt planuje spółka Mennica Polska. Powstanie on w sąsiedztwie Wisły i terenów Natura 2000 na warszawskiej Pradze Północ.

Z kolei w Trójmieście firma Allcon buduje Tarasy Bałtyku. Termin oddania to pierwszy kwartał 2021 r. To kolejna inwestycja tego dewelopera nad polskim morzem. W Gdyni firma wybudowała już apartamentowiec Villa Nova, gdzie do kupienia jest jeszcze tylko jeden ponad 200-metrowy apartament o wartości 5 mln zł. Nieruchomość jest przykładem grupy apartamentów premium określanych jako high-end, których ceny przekraczają już 18 tys. zł za 1 mkw.

Eksperci zauważają, że ogólnie rośnie moda na Trójmiasto – trzy różne miasta, z których każde oferuje coś innego, a jednak są jak jeden organizm: Gdańsk – to miejsce historyczne, Gdynia – nowoczesne miasto, Sopot – kurort. Do tego Półwysep Helski i Pojezierze Kaszubskie.

– Wszystko to powoduje, że zamożni ludzie z całej Polski i nie tylko chcą tu mieć swoje mieszkania. Rośnie rynek nieruchomości wakacyjnych, tzw. second home. Jest to rynek atrakcyjny nie tylko dla Polaków, mamy też klientów m.in. ze Skandynawii, Wielkiej Brytanii i Niemiec – tłumaczy Wojciech Dąbrowski z działu sprzedaży Invest Komfort. ©℗

Rynek premium w Polsce