Coraz więcej biur w regionach

W pierwszej połowie roku ukończono około 430 tys. mkw. nowych biur, z czego większą część poza stolicą.

– Polskie miasta dynamicznie się rozwijają, a sektor nieruchomości komercyjnych stanowi istotny element tej zmiany. Korzyści wynikające z tworzenia nowych przestrzeni miejskich stają się coraz ważniejsze dla deweloperów chcących mieć wpływ na proces rozbudowy i ewolucji miasta. Niektóre nowe projekty, w szczególności te wielofunkcyjne, przyczyniają się do ożywienia danego obszaru. Do takich inwestycji należą np. Monopolis w Łodzi, Nowy Rynek w Poznaniu czy Unity Centre w Krakowie – informuje Karol Patynowski, dyrektor ds. rynków regionalnych w JLL.

W samej Warszawie w pierwszej połowie roku oddane zostało ponad 170 tys. mkw. powierzchni biurowej. Oznacza to ponad 30-proc. wzrost względem roku ubiegłego. Do użytku trafiło 15 nowych obiektów, w tym m.in.: Equator IV (19,2 tys. mkw.), CEDET (14,3 tys. mkw.) czy Centrum Marszałkowska (13,1 tys. mkw.). Blisko 60 proc. nowo oddanej powierzchni znalazło się w centrum.

Eksperci CBRE zwracają uwagę, że w ostatnich latach w Warszawie powstał nowy obszar biznesowy, który sprawia, że inwestorzy są w tym mieście wciąż bardzo aktywni. Mowa o terenach bliskiej Centrum Woli, dla których katalizatorem rozwoju stała się stacja metra Rondo Daszyńskiego. Do końca 2020 r. strefa ta zostanie powiększona o blisko 400 tys. mkw., co oznacza wzrost aż o 60 proc. w stosunku do stanu obecnego.

Jeszcze lepszy wynik został osiągnięty na rynkach regionalnych, które przeżywają coraz większy rozkwit. To głównie zasługa rozwoju firm z sektora BPO/SSC, które szukają swojego miejsce w mniej wydrenowanych lokalizacjach, gdzie nie tylko jest większy dostęp do fachowców, lecz także ceny są niższe. W pierwszym półroczu oddano w nich w sumie ponad 250 tys. mkw., czyli o 40 proc. więcej niż przed rokiem. Najwięcej nowoczesnej powierzchni powstało we Wrocławiu – ponad 100 mkw., w Krakowie – niemal 60 tys. mkw. oraz Trójmieście – prawie 50 tys. mkw. Największymi oddanymi do użytku projektami były: Olivia Star w Trójmieście (45,7 tys. mkw.), Sagittarius we Wrocławiu (24,9 tys. mkw.), O3 Business Campus III w Krakowie (19,2 tys. mkw.) oraz budynek Spokojna 2 w Lublinie (18,5 tys. mkw.).

– Polska jest dobrym miejscem do lokowania biznesu. Ciągle jeszcze mamy tańszą siłę roboczą oraz znacznie tańsze grunty pod inwestycje niż na Zachodzie. Kolejnym argumentem są bardzo konkurencyjne czynsze za wynajem powierzchni biurowej. Polska jest też dobrym miejscem do życia, z przystępnymi cenami mieszkań. Dla porównania, koszt wynajmu mieszkania w Londynie to średnio 50–60 proc. wynagrodzenia. Dlatego już dzisiaj mamy prawie 280 tys. osób zatrudnionych w centrach usług wspólnych. I ta liczba ciągle rośnie. W tym roku w Polsce powstanie kolejnych 50 centrów usług dla biznesu, a w kolejnych latach utrzyma się trend wzrostowy na poziomie kilkudziesięciu nowych inwestycji rocznie – tłumaczy Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie Cresa Polska.

Rośnie i podaż, i popyt, ale nie wszędzie. Nowa powierzchnia rozchodzi się na pewno w szybkim tempie w stolicy. Jak wyjaśniają eksperci CBRE, w Warszawie w ciągu sześciu miesięcy aktywność najemców wyniosła 425 tys. mkw., osiągając blisko połowę prognozowanego poziomu na koniec 2018 r. Popyt napędzany był przede wszystkim przez firmy z sektora usług profesjonalnych, które odpowiadały za ponad 16 proc. całkowitej wynajętej powierzchni, przedsiębiorstwa działające w obszarze IT i nowych technologii, a z drugie strony sektor finansowy (bankowy, ubezpieczeniowy i inwestycyjny). Każdy z tych dwóch sektorów odpowiadał za 13 proc. zapotrzebowania na powierzchnię poza centrum. Nieco inaczej sytuacja wygląda na ośmiu regionalnych rynkach, gdzie popyt wyniósł ponad 261 tys. mkw., czyli był niższy o 19 proc. od analogicznego okresu 2017 r. Eksperci zwracają jednak uwagę, że padł wtedy rekord aktywności najemców.

Jak wynika z danych Cushman & Wakefield, ponad połowa transakcji najmu została przeprowadzona w Krakowie i Wrocławiu.

– Wzmożone zainteresowanie Polską ze strony inwestorów z branży usług obserwujemy już od dekady, a ze względu na doskonałą markę turystyczną i świetne ośrodki akademickie Kraków od początku znajdował się na celowniku firm BPO/SSC oraz IT. Potwierdzają to dane ABSL, stolica Małopolski jest największą lokalizacją dla centrów usług w Polsce. Firmy z tej branży, a są wśród nich tacy giganci, jak, ABB, Capgemini, HSBC, IBM, Lufthansa, Motorola, Shell i State Street, zatrudniają już 64 tys. osób – tłumaczy Dorota Gruchała, dyrektor biura JLL w Krakowie. I dodaje, że tempo rozwoju krakowskiego rynku jest imponujące. W ciągu dekady podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w mieście wrosła aż czterokrotnie.

– W 2008 r. firma, która szukała biura o powierzchni 1 tys. mkw. lub więcej, miała do wyboru jedną opcję. Dziś prawie 30 – dodaje Dorota Gruchała.

Relatywnie wysoką aktywność najemców odnotowano również w Poznaniu, Łodzi oraz w Katowicach. Eksperci zwracają uwagę, że w strukturze popytu dominowały nowe umowy, odpowiadające za 54 proc. wynajętej powierzchni. Na drugim miejscu były renegocjacje istniejących umów.

Taka sytuacja znajduje odzwierciedlenie we wskaźniku powierzchni niewynajętej. Poziom pustostanów w Warszawie na koniec czerwca wyniósł 11,1 proc., co rok do roku oznacza spadek o 2,8 pkt proc. Na rynkach regionalnych wyniósł on natomiast po pierwszym półroczu 9,3 proc., czyli o 0,20 pkt proc. mniej niż przed rokiem. Jak wylicza Cushman & Wakefield, najmniej pustostanów odnotowano w Trójmieście – 6,7 proc., a najwięcej w Lublinie (19,7 proc.), gdzie na taki wynik wpłynęło oddanie dwóch projektów biurowych, które powiększyły zasoby tego rynku o ponad 20 proc.

Jeśli chodzi o czynsze, to spadek pustostanów w Warszawie miał na nie wpływ. Wzrosły zwłaszcza stawki za wynajem w centrum stolicy. Jak podkreślają eksperci CBRE, miało to miejsce po raz pierwszy do 2012 r. W efekcie za 1 mkw. biura w najlepszej lokalizacji trzeba zapłacić 24 euro miesięcznie. Eksperci prognozują, że taki trend potrwa aż do 2020 r. , kiedy planowane jest oddanie do użytkowania aż 581 tys. mkw. powierzchni. W miastach regionalnych stawki czynszów w zasadzie utrzymały się na stabilnym poziomie. Po pierwszej połowie roku oscylowały między 12–14 euro za mkw. miesięcznie. ©℗

Rynek biurowy w Polsce

Miejsce do pracy i do… życia

Eyal Litwin dyrektor generalny Adgar Poland

Coraz więcej osób dostrzega zalety pracy w przyjaznej i wygodnej przestrzeni, która wspiera kreatywność i pozwala wyzwolić energię, pasję do działania i sprzyja rozwijaniu biznesu. Świadczy o tym sukces biur co workingowych, które w ostatnich latach przeżywają prawdziwy boom. W dużym stopniu wyznaczyły one nowe trendy i kierunek zmian dla rynku biurowego. Ludzie nie chcą już pracować w monotonnych biurach, w których spędzają przecież coraz więcej czasu. Potrzebują takiego miejsca do pracy, gdzie mogą się swobodnie spotykać z innymi osobami, wzajemnie inspirować, wymieniać ideami i najlepiej, gdy otacza ich niebanalna, funkcjonalna i designerska przestrzeń.

Gdy wprowadzaliśmy na polski rynek pierwszą przestrzeń co creatingową Brain Embassy (BE), chcieliśmy stworzyć coś więcej niż zwykły coworking. Przyświecała nam idea, aby tradycyjnie pojmowane miejsce pracy przekształcić w przestrzeń do życia, life space. Oddaliśmy pracownikom nie tylko wyjątkową powierzchnię designersko i kreatywnie zaaranżowaną, ale wspieramy ich unikatowymi na rynku programami rozwoju osobowego, aktywnie pomagamy łączyć ze sobą ludzi i biznesy.

Z naszych przestrzeni BE korzystają zarówno freenlancerzy, start-upy, jak i duże firmy i globalne korporacje. Analizując zachowania i potrzeby członków społeczności Brain Embassy oraz obserwując zmiany na rynku pracy oraz rynku biurowym, doszliśmy do wniosku, że to idealny czas na zupełnie nowy model najmu. W ten sposób powstała przestrzeń BeYOURSeLF (BeYS), koncept czerpiący najlepsze elementy z tradycyjnego najmu oraz co creatingu.

„Freedom lets business grow” to hasło BeYS, które oddaje filozofię tego miejsca, łączącego w sobie wolność i wygodę, m.in. dzięki minimum miesięcznemu okresowi wypowiedzenia, brakowi tradycyjnego czynszu za metry kwadratowe, a płatności za osobę oraz pełnemu dostępowi do powierzchni Brain Embassy. Jestem przekonany, że biura przyszłości będą podążały właśnie w tym kierunku, dając pracownikom i firmom jak najwięcej wolności, komfortowej przestrzeni, wzbudzając kreatywność i zaangażowanie w sprawy firmy i rozwijanie biznesu. Oba koncepty, Brain Embassy i BeYOURSeLF, stworzyliśmy w Polsce, tu przeszły chrzest bojowy, sprawdziły się i odnoszą sukcesy. Teraz będziemy je wprowadzać do pozostałych krajów, w który obecna jest firma, do Izraela, Kanady i Belgii. W Polsce nabyliśmy pewność, że te dwa modele najmu mają przed sobą dużą przyszłość.