Klimatyczne biuro z recyklingu

Nowoczesne biurowce oferują nawet po 100 tys. mkw. do wynajęcia. To oznacza, że mogą pomieścić nie kilku, a kilkudziesięciu najemców. W takiej sytuacji zamieszczenie szyldu każdego z nich na elewacji obiektu staje się niemożliwe. Na taki przywilej mogą liczyć najwięksi. Do tego stworzenie w nich małego, kameralnego biura odzwierciedlającego charakter najemcy jest dużo trudniejsze. Nie na wszystko bowiem można sobie pozwolić przy aranżacji ze względu na ograniczenia wynikające z zastosowanych technologii i rozwiązań.

- Firma zatrudniająca do 20 osób, wynajmująca około 300 mkw. powierzchni będzie zupełnie niewidoczna w dużym szklanym biurowcu. Co innego w kamienicy, gdzie jej lokal zajmie pół lub niekiedy całe piętro - podkreśla Michał Król, starszy negocjator w CBRE, międzynarodowej agencji nieruchomości.

Pośrednicy nieruchomości twierdzą, że rośnie popyt na biura tworzone w tzw. starych substancjach. - Obserwujemy rosnące zainteresowanie starszymi nieruchomościami, które można przerobić na nowoczesne biurowce - informuje przedstawiciel Biura Nieruchomości Orange Polska, która specjalizuje się w wynajmie takich obiektów.

Biurowce powstają więc w odrestaurowanych kamienicach, w Warszawie np. Piękna 2.0, Atrium Garden, Norway House, Renaissance Building. - Jako odrębny temat w tej kategorii można potraktować inwestycje w rodzaju Konesera, Art Norblin, Hali Koszyki czy EC Powiśle. W tym przypadku jednak mowa nie o biurach w zmodernizowanych obiektach, lecz bardziej o zupełnie nowej tkance miejskiej powstałej na bazie zabytkowych nieruchomości - wyjaśnia Bianka Kuchcińska, ekspert w dziale powierzchni biurowych Colliers International.

Eksperci podkreślają jednak, że coraz częściej dochodzi do wynajęcia obiektów, które dopiero mają być modernizowane. Wynika to zapewne z faktu, że te można najlepiej przygotować pod potrzeby najemcy.

Oprócz tego poszukiwane są biura w obiektach, których wizerunek pozwala najemcy wyróżnić jego markę i podkreślić jej pozycję w branży. - Coraz bardziej docenia się nieruchomości, które opowiadają pewną historię i posiadają cechy wyróżniające je na tle konkurencji - wymienia Michał Król. Podkreśla, że historyczna tkanka nieruchomości często ogranicza też możliwość dużej ingerencji w aranżację powierzchni, z czym w znacznie mniejszym stopniu musiałby się zmierzyć najemca w nowoczesnym budownictwie. Naprzeciw tym wyzwaniom wychodzą jednak doświadczeni architekci, oferując takie projekty aranżacji biurowej, które doskonale łączą industrialne wnętrza z nowoczesnym designem, nadając przestrzeni unikalny charakter.

Biur w takich miejscach szukają przede wszystkim firmy z branży prawniczej, podatkowej oraz mniejszych instytucji finansowych. To adresy coraz popularniejsze również wśród firm z sektora kreatywnego, co wynika z ich chęci pokazania oryginalnego DNA marki oraz traktowania biura jako narzędzia, służącego podkreśleniu charakteru firmy oraz jej podejścia do biznesu.

Rosnący popyt na tego typu obiekty wynika też z faktu, że często znajdują się w świetnej lokalizacji. Na tym atuty biur w zmodernizowanych, starych budynkach się nie kończą. Do tego dochodzą korzystniejsze warunki finansowe. Czynsz w takich obiektach może być od kilku do nawet kilkunastu procent niższy niż w nowoczesnym biurowcu.

Cena zależy jednak od tego, czy obiekt został poddany całkowitej modernizacji, czy tylko adaptacji na cele biurowe. W pierwszym przypadku bowiem dysponuje wszelkimi udogodnieniami spotykanymi w szklanych biurowcach. To w połączeniu z lokalizacją w ścisłym centrum i kameralnym charakterem czyni go perełką, za którą trzeba słono zapłacić, więcej niż za biuro w innym miejscu miasta. Jeśli jednak mowa o nieruchomości zaadoptowanej na cele biurowe, w której brakuje klimatyzacji, miejsca parkingowego czy recepcji wspólnej dla całego obiektu, wówczas czynsz będzie niższy niż w centrach biznesowych.

Istotne jest też to, że modernizacja tzw. starej substancji na potrzeby najemcy może trwać krócej niż pełny proces budowlany. Z reguły też możliwe jest zawieranie umów na krótszy okres, co jest dobre w przypadku firm, które nie wiedzą, jak potoczą się ich losy.

W nowoczesnych biurowcach czas najmu wynosi średnio pięć lat. W zmodernizowanych obiektach umowa może opiewać nawet na 2-3 lata.

Minusem posiadania biura w starej kamienicy czy budynku poprzemysłowym może być brak garażu podziemnego czy parkingu naziemnego. A jeśli już taki jest, to dysponuje mniejszą liczbą miejsc. - W nowoczesnych biurowcach jedno przypada na 50-100 mkw. powierzchni, w zmodernizowanych obiektach na 200 mkw. - podkreśla Michał Król.

Poza tym, jak zauważa Bianka Kuchcińska, najemcy muszą się często liczyć z nieco wyższymi kosztami eksploatacyjnymi ze względu na starsze systemy np. grzewcze.

Nie są to też dobre adresy dla firm, które mają w planach bardzo dynamiczny rozwój związany z zatrudnianiem nowych pracowników. - Powiększenie powierzchni biurowej w kamienicy jest praktycznie niemożliwe. Przeszkodą są ściany działowe czy ogólnie niewielki ich metraż - zaznacza Michał Król.

Najwięcej starszych obiektów biurowych znajduje się w Warszawie, Krakowie i Łodzi.

@RY1@i02/2018/021/i02.2018.021.13000020b.801.jpg@RY2@

Fot. Shutterstock

Patrycja Otto

patrycja.otto@infor.pl