Na mieszkaniach wciąż da się zarobić, ale to niełatwe zadanie

Wysoka podaż mieszkań na rynku najmu - co za tym idzie, relatywnie niewygórowane czynsze - i obecne ceny mieszkań nie zachęcają do inwestowania na rynku mieszkaniowym. Z pewnością nie mamy obecnie powtórki z boomu inwestycyjnego, ale to nie oznacza, że na rynku nie można wybrać ciekawej oferty pod inwestycję.

Zakup mieszkania z drugiej ręki w celu sprzedaży z zyskiem może być dobrym pomysłem. Jednak taki lokal musi mieć do zaoferowania jakiś bonus. Może to być na przykład możliwość rozbudowy o strych czy ciekawa inwestycja, która zwiększy wartość całej okolicy. Szansą na lokatę kapitału mogą być lokale, w sąsiedztwie których doszło do rewitalizacji przestrzeni publicznej. Na przykład bloki wokół placu Grzybowskiego, gdzie powstają zadbane tereny zielone.

- Należy poszukiwać podobnych lokalizacji jak ta. Parterowe mieszkanie z widokiem na ludzi przesiadujących na ławce i pijących piwo zmieniło się właśnie w parterowe mieszkanie w centrum z widokiem na przyjemny skwer - mówi Łukasz Madej z Prodevelopment.

W innym przypadku najlepszą opcją będzie kupno mieszkania pod wynajem. Najważniejszym elementem jest wtedy lokalizacja i dobry wybór grupy docelowej.

- Ważna jest nie tyle powierzchnia, co funkcjonalność mieszkania, a także dostępność do jak najszerszej grupy potencjalnych najemców. Standardowym produktem są mieszkania dwupokojowe, około 40 - 45 mkw., które mogą być poszukiwane zarówno przez singli, jak i pary - mówi Marcin Jańcuk z Metrohouse.

Przy wyborze mieszkania pod inwestycję eksperci zalecają przede wszystkim rozwagę.

- Nad Wisłą dominuje głównie rynek sentymentalny. Często jest tak, że kupno mieszkania pod inwestycję jest pomyślane jako zakup na przyszłość, dla dziecka. Inwestor często nie patrzy nawet na stopę zwrotu - dodaje Łukasz Madej.

Drugim podstawowym elementem jest zrobienie dokładnego bilansu. Mieszkanie w segmencie popularnym kupione w korzystnej cenie może się okazać mniej zyskowne niż jego droższy odpowiednik. Wszystkiemu winne są opłaty.

- Warto zwracać uwagę na wysokość czynszu. Zdarzają się mieszkania jednopokojowe, których miesięczny czynsz wynosi nawet 600 - 700 zł, więc oferta z góry będzie mniej konkurencyjna - przestrzega Marcin Jańczuk. I dodaje, że wszelkiego typu mieszkania niestandardowe - np. dwupoziomowe, strychy użytkowe - choć urokliwe, są poszukiwane przez bardzo ograniczoną grupę najemców.

Mimo że ostatnie miesiące są trudnym okresem dla inwestorów, warto szukać okazji. Jak pokazują opracowania Open Finance, inwestowanie w nieruchomości jest wciąż bardziej opłacalne niż roczna lokata bankowa czy dziesięcioletnie obligacje. Według analiz przez cały III kw. rentowność najmu w stolicy pozostawała wyższa od lokat i obligacji. Największą różnicę odnotowano we wrześniu, kiedy różnica pomiędzy lokatą a wynajmem wynosiła 0,4 proc. Trzeba jednak pamiętać, że jest to średnia, zaś sama stopa zwrotu zależy od wielu czynników.

Alternatywą dla mieszkań z drugiej ręki pozostaje zawsze poszukiwanie lokali u dewelopera. Tutaj jednak ceny są dużo wyższe. Po drugie: większość mieszkań wymaga wykończenia, zaś kupując na rynku wtórnym, otrzymujemy produkt, który po niewielkim remoncie lub kosmetycznych zmianach od razu może zacząć na siebie zarabiać.

Jeśli znajdziemy mieszkanie w dobrym stanie, różnica w kosztach w porównaniu z rynkiem pierwotnym może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

- W taki przypadku warto postawić na kompromis i kupić na rynku wtórnym mieszkanie wybudowane w ostatnich latach. W tym przypadku znów cena będzie wyższa, jednak wciąż zapłacimy mniej niż u dewelopera - przekonuje Marcin Jańczuk.

Z kolei Łukasz Madej poleca pójść w drugim kierunku - kupić mieszkanie od dewelopera z końcówki serii, w już zamieszkałym budynku. Zaletą takiego rozwiązania jest to, że kupujemy nowe mieszkanie, jednak kwota, jaką przyjdzie nam zapłacić, jest zbliżona do wartości mieszkania na rynku wtórnym.

@RY1@i02/2010/213/i02.2010.213.021.005a.001.jpg@RY2@

Fot. Artur Chmielewski

Mieszkanie na inwestycję najlepiej kupić w dobrym stanie

Bartosz Sawicki