Hipoteka i rygor egzekucji: jak skutecznie zabezpieczyć roszczenia i przyspieszyć dochodzenie należności? [ZAPYTAJ NOTARIUSZA]

Tomasz Merta przybliżył istotę hipoteki jako jednego z najpopularniejszych sposobów zabezpieczania pożyczek i kredytów. Jak wyjaśnił, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiane na tzw. rzeczy cudzej – najczęściej nieruchomości gruntowej, lokalowej lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Jej kluczową cechą jest to, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Co więcej, hipoteka daje wierzycielowi pierwszeństwo przed innymi długami właściciela nieruchomości. – Jeśli właściciel jest dłużnikiem innej osoby, to hipoteka wyprzedza tę wierzytelność, ma mocniejszy skutek – podkreślił Tomasz Merta.

Hipoteka i rygor egzekucji: notariusz załatwi formalności

Merta wyjaśnił również procedurę ustanawiania tego zabezpieczenia. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym wymaga to oświadczenia właściciela w formie aktu notarialnego. Istnieje jednak wyjątek dotyczący hipotek zabezpieczających kredyty mieszkaniowe (hipoteki bankowe), które można ustanowić samodzielnie na formularzu sądowym. Tomasz Merta dodał jednak, że wizyta u notariusza to wygoda i bezpieczeństwo – rejent przejmuje na siebie obowiązki biurokratyczne: składa wniosek wieczystoksięgowy przez system elektroniczny, pobiera opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i zgłasza akt do urzędu skarbowego.

Koszty notarialne są uzależnione od rodzaju zabezpieczanego długu. W przypadku hipoteki na kredyt mieszkaniowy taksa wynosi 1/4 stawki maksymalnej, natomiast przy pożyczkach prywatnych jest to 1/2 stawki, liczonej od wartości hipoteki (która zazwyczaj przewyższa kwotę długu, obejmując też odsetki i koszty).

Podczas rozmowy poruszono również temat egzekucji. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel może doprowadzić do sprzedaży nieruchomości przez komornika i zaspokoić się z uzyskanej ceny w pierwszej kolejności. Po spłacie długu hipoteka wygasa, co wymaga złożenia wniosku o jej wykreślenie w sądzie.

Krótsza droga egzekucji

Tomasz Merta zwrócił uwagę na inne, niezwykle skuteczne narzędzie prawne – rygor egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to dobrowolne oświadczenie dłużnika w akcie notarialnym, w którym poddaje się on egzekucji. W przeciwieństwie do hipoteki nie jest to prawo rzeczowe, lecz czynność procesowa, która drastycznie przyspiesza odzyskanie należności. – Akt notarialny, w którym poddajemy się egzekucji, jest tytułem egzekucyjnym. Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności staje się tytułem wykonawczym – tłumaczył notariusz. Dzięki temu wierzyciel omija długotrwały proces sądowy. Sąd nadaje klauzulę zazwyczaj w ciągu 3 dni, co pozwala niemal natychmiast udać się do komornika.

Tomasz Merta wyjaśnił, że rygor egzekucji ma szersze zastosowanie niż hipoteka. Stosuje się go nie tylko przy pożyczkach, ale także w umowach najmu (zabezpieczenie czynszu czy opróżnienia lokalu, zwłaszcza przy najmie okazjonalnym) oraz przy sprzedaży nieruchomości, zabezpieczając zarówno zapłatę ceny, jak i wydanie lokalu.