Szybkie przekazanie decyzji pozwoli zwiększyć wpływy do kasy gminy

Aby w 2013 r. użytkownicy wieczyści zapłacili wyższą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste, to już teraz gmina powinna wysłać do nich wypowiedzenie na piśmie dotychczasowej wysokości.

Przed nowym rokiem u adresata

Gmina ma prawo zaktualizować opłatę roczną za użytkowanie wieczyste gruntu nie częściej niż raz na trzy lata. Aby w 2013 roku użytkownicy wieczyści należących do niej terenów zapłacili więcej, to musi do 31 grudnia 2012 r. wypowiedzieć im na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty. To znaczy, że jeszcze w 2012 roku użytkownik musi otrzymać takie wypowiedzenie na piśmie. Nie wystarczy więc aby do końca grudnia gmina nadała na poczcie list polecony skierowany do niego - dowiedzieliśmy się od prawników z kancelarii Nowosielski, Gotkowicz i Wspólnicy. - Do końca roku pismo powinno faktycznie dotrzeć do adresata, albo przynajmniej mogło dotrzeć, czyli listonosz zostawił awizo i adresat miał dwa tygodnie na odebranie go na poczcie. Takie stanowisko co do procedury doręczania zajmują wojewódzkie sądy administracyjne oraz doktryna (np. w komentarzu pod redakcją dr. Jacka Jaworskiego, który wydało Wydawnictwo BECK). Tłumaczą, że aktualizacja opłaty i oferta płacenia jej w nowej wysokości są oświadczeniem woli właściciela gruntu i dlatego muszą dotrzeć do użytkownika wieczystego przed wskazaną w ustawie datą. W przeciwnym razie będą wywoływały skutki prawne dopiero od 1 stycznia 2014r., ponieważ nowe opłaty zawsze muszą obowiązywać od początku roku.

Dlatego wypowiedzenie radzimy przesłać listem poleconym za zwrotnym poświadczeniem odbioru (aby mieć dowód na to, że go otrzymała) osobie, z którą gmina zawarła umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Na przykład: może to być właściciel domu jednorodzinnego wybudowanego na działce, z której korzysta jako użytkownik wieczysty, a nawet spółdzielnia mieszkaniowa, która postawiła bloki na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste.

Jak się przygotować

Zanim gmina zdecyduje się przeprowadzić procedurę zaktualizowania opłaty rocznej, powinna się do tego starannie przygotować. Zawsze musi liczyć się z tym, że objęty podwyżką użytkownik wieczysty zaskarży ją do samorządowego kolegium odwoławczego, a gdy wykorzysta dalsze przysługujące mu środki odwoławcze sprawa może trafić nawet do sądu powszechnego.

Przygotowanie, o którym tutaj wspominamy, powinno polegać na dokładnej wycenie gruntu, ponieważ w wypowiedzeniu wysokości dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste gmina musi wskazać sposób obliczenia nowej wysokości. Opłata ta wynosi pewien procent aktualnej wartości nieruchomości. Natomiast wielkość procentu zależy od celu na jaki została oddana. Wartość nieruchomości powinien ustalić rzeczoznawca majątkowy wybrany przez gminę w przetargu.

Gmina musi jednak liczyć się z tym, że tę wartość w trybie odwoławczym przed SKO będzie kwestionował użytkownik wieczysty, który będzie miał nawet prawo przedstawić opinię własnego rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli okazana przez niego opinia będzie bardziej starannie i lepiej merytorycznie przygotowana, to wówczas SKO orzekając, może wziąć ją pod uwagę, oprzeć się na niej i nie dać wiary rzeczoznawcy, którego powołała gmina.

Gdyby w dniu aktualizacji opłaty rocznej wartość gruntu była niższa od ceny, wskazanej w umowie (czyli ustalonej w drodze przetargu w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste), to wówczas gmina nie może zaktualizować opłaty rocznej. Odnośnie do gruntów oddanych na cele mieszkaniowe zasadę tę musi stosować przez pięć lat, licząc od dnia zawarcia umowy.

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych zawiera art. 72 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 z późn. zm.). Jest ona uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi:

w0,3 proc. - na cele obronności i bezpieczeństwa państwa oraz ochrony przeciwpożarowej, a także pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanię w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych, siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych, a także na działalność charytatywną i niezarobkową opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową,

w1 proc. ceny - za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne, mieszkaniowe, sportowe na realizację infrastruktury technicznej i innych celów publicznych,

w2 proc. ceny - na cele działalności turystycznej,

w3 proc. ceny - na pozostałe nieruchomości gruntowe.

Gmina może jednak oddać grunt w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel. Wtedy dla całości przyjmuje stawkę procentową odpowiednią dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został wskazany jako podstawowy. Natomiast gmina musi zmienić wysokość wcześniej ustalonej stawki wówczas, gdy już w trakcie użytkowania wieczystego ten cel się zmienił.

Sposób obliczeń

Po ustaleniu aktualnej wartości nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie gmina wylicza nową wysokość opłaty rocznej. Stosuje przy tym dotychczasową stawkę procentową, uwzględnia wartość nieruchomości aktualną w dniu tych wyliczeń.

Po ustaleniu nowej zaktualizowanej wysokości gmina musi porównać ją z dotychczasową i ustalić, o ile ją przewyższa. Gdy przewyższy ją co najmniej dwukrotnie, to wówczas trzeba tę podwyżkę rozłożyć na raty, powiększając opłatę roczną w dwóch kolejnych latach. Należy wówczas żądać uiszczenia opłaty rocznej w następujący sposób: w pierwszym roku użytkownik wieczysty musi wnieść opłatę roczną w wysokości, która odpowiada dwukrotności dotychczasowej. Pozostałą nadwyżkę gmina rozkłada na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w dwóch kolejnych latach. Dopiero w trzecim roku - licząc od dokonanej aktualizacji - gmina uzyska kwotę wynikającą z tej aktualizacji.

Gdyby użytkownik wieczysty po dniu ostatniej aktualizacji poniósł nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (np. przyłącza gazowego czy kanalizacyjnego) na swoim terenie, to wówczas gmina musi ich wartość zaliczyć na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Na podobnych zasadach gmina powinna też zaliczyć nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu (np. jego zagęszczenie czy utwardzenie), o ile spowodowały wzrost jego wartości.

Skutki wypowiedzenia

Pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej, które gmina wysyła do użytkownika wieczystego, powinno zawierać:

wwypowiedzenie dotychczasowej wysokości,

wokreślenie nowej wysokości i ofertę przyjęcia jej przez użytkownika,

wsposób wyliczenia nowej wysokości opłaty,

wpouczenie użytkownika wieczystego, w jaki sposób może zakwestionować wypowiedzenie.

Do pisma gmina ma obowiązek dołączyć informację o wysokości zaktualizowanej wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Użytkownik wieczysty może zgodzić się na nową wysokość opłaty i płacić ją począwszy od 1 stycznia 2013 r. bądź odwołać się w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia do samorządowego kolegium odwoławczego, które jest właściwe ze względu na miejsce położenia gruntu. W tym celu składa wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo należna do zapłaty kwota powinna być niższa. Wniosek składa przeciwko gminie lub miastu, których reprezentuje odpowiednio wójt albo burmistrz. Natomiast przed SKO gmina będzie musiała udowodnić, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

Samorządowe kolegium odwoławcze niezwłocznie doręcza gminie odpis wniosku. Jednakże po złożeniu wniosku przez użytkownika gmina nie utraci swoich pieniędzy z tytułu opłaty rocznej. Użytkownik musi płacić ją w dotychczasowej wysokości.

Ile zapłacą

Po zaskarżeniu przez użytkownika wieczystego wysokości zaktualizowanej opłaty gmina może otrzymać ją w następującej wysokości:

wzaktualizowanej zaproponowanej przez gminę, gdy użytkownik wieczysty przegra przed SKO, a potem przed sądem powszechnym,

ww wysokości ustalonej na skutek ugody zaproponowanej przed kolegium,

ww wysokości wskazanej w orzeczeniu SKO, niższej niż zaktualizowana przez gminę.

Gdy SKO ustali nową opłatę w prawomocnym orzeczeniu, albo w wyniku zawarcia ugody, to wówczas użytkownik musi ją uiszczać począwszy od 1 stycznia następnego roku po roku, w którym gmina wypowiedziała wysokość dotychczasowej.

Kolegium rozstrzyga też, kto zapłaci koszty postępowania i opłat skarbowych. W razie oddalenia wniosku płaci je użytkownik wieczysty. Gdy zaś SKO uzna wniosek za zasadny, to na wniosek użytkownika przyzna mu zwrot tych kosztów i opłat od właściwego organu.

Po dokonaniu aktualizacji opłaty rocznej gmina może zostać pozwana przez użytkownika wieczystego do sądu powszechnego. W ciągu 14 dni od doręczenia mu orzeczenia kolegium może wnieść do niego sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium powinno wówczas przesłać akta sprawy razem ze sprzeciwem do tego sądu, a wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, którą użytkownik wieczysty wcześniej złożył do kolegium zastępuje pozew. Po wniesieniu sprzeciwu orzeczenie SKO traci moc. Natomiast od wyroku sądu każda ze stron może wnieść apelację.

Nie warto zwlekać

Gmina nie powinna nadmiernie zwlekać z dokonaniem aktualizacji opłaty rocznej, aby później nie zaskakiwać użytkowników nadmiernie wysokimi podwyżkami. Może też narazić się na to, że użytkownik zażąda od niej dokonania aktualizacji opłaty rocznej. Do 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej powinna wówczas otrzymać od niego pismo. Gdy samorząd odmówi aktualizacji lub nie rozpatrzy żądania w ciągu 30 dni od otrzymania odwołania, to wówczas użytkownik w ciągu 30 dni od otrzymania odmowy może skierować sprawę do kolegium. Jednakże wówczas to użytkownik wieczysty musi udowodnić, że zachodzą podstawy do zaktualizowania opłaty.

Samorządowe kolegium odwoławcze może jednak oddalić wniosek, wtedy użytkownik nadal będzie uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości. Natomiast w razie ustalenia nowej wysokości opłaty przez SKO, sąd albo w drodze ugody zawartej przed tymi organami będzie ją płacił od 1 stycznia następnego roku po tym, w którym użytkownik wieczysty zażądał aktualizacji.

Bonifikata

Aktualizując opłatę roczną, gmina powinna na wniosek użytkownika udzielić mu bonifikaty w wysokości 50 proc., gdy nieruchomość jest wykorzystywana lub przeznaczona na cele mieszkaniowe.

Prawo do niej ma osoba fizyczna, której dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, za który opłata ma być wnoszona. Kwotę tę ogłasza prezes GUS w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski - za 2011 r. i wynosi ona 3399,52 zł.

Jedni chcą zmian, inni wręcz przeciwnie

Resort gospodarki chce wprowadzić zmiany w sposobie dokonywania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W ostatniej wersji z 9 października 2012 r. projektu założeń ustawy o ułatwieniu warunków wykonywania działalności gospodarczej zaproponował ograniczenie wysokości jednorazowej aktualizacji rocznej wysokości opłaty. Gminy mogłyby więc żądać od mieszkańców jednorazowo najwyżej dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej. Takie zasady obowiązywałyby zdaniem ministerstwa bez względu na to, jak bardzo zmieni się wartość konkretnego gruntu, za który gmina pobiera tę opłatę. Nawet jeśli uzasadniałaby ona wzrost tej opłaty o kwotę wyższą niż dwukrotna wysokość dotychczasowej, to po wejściu w życie projektowanej nowelizacji gmina nie będzie już mogła wprowadzić tak wysokiej podwyżki.

- Najbardziej odczują to gminy, które oddały grunty komunalne w użytkowanie wieczyste przedsiębiorcom użytkującym je pod działalność gospodarczą i dużym zakładom produkcyjnym ulokowanym na działkach wielohektarowych - tłumaczy radca prawny Piotr Czachorowski z Kancelarii Radców Prawnych Czachorowscy.

Wprawdzie przez to gminy stracą sporo pieniędzy, ponieważ w przyszłości ich dochód z opłaty rocznej będzie niższy od tego, jaki mogłyby osiągnąć gdyby nadal obowiązywały dotychczasowe przepisy, to jednak uzyskają też pewną korzyść. Będzie toczyło się przeciwko nim mniej spraw przed samorządowymi kolegiami odwoławczymi wnoszonych przez użytkowników wieczystych kwestionujących nadmierną wysokość podwyżki. A jest ich dużo, najlepiej świadczą o tym choćby dane z 2011 roku dotyczące tylko Warszawy. Liczba wniosków złożonych w tej sprawie wyniosła 5491. Natomiast za lata poprzednie i 2010 rok niezałatwionych spraw w SKO jest 11 200.

Ograniczenia wysokości aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie popiera natomiast Ministerstwo Finansów. Uważa, że obecne przepisy dotyczące aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego znacznie zliberalizowały poprzedni stan prawny i obowiązują dopiero od 9 października 2011 r. Dlatego resort uważa, że najpierw trzeba dokonać analizy jakie efekty przyniosła ta nowela, sprawdzić, w jaki sposób obywatele i przedsiębiorcy ponoszą konsekwencje zaniechań jednostek samorządu terytorialnego (odnośnie do mienia komunalnego oddanego w użytkowanie wieczyste) i Skarbu Państwa (odnośnie do mienia należącego do Skarbu Państwa), a dopiero potem ewentualnie dalej liberalizować przepisy.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 67-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r., nr 102 poz. 651 z późn. zm.).