Dobrze jest, jeżeli można zjeść ciastko i mieć ciastko - korzystne wieczyste zyski

Jednostka samorządu terytorialnego, ustanawiając użytkowanie wieczyste nieruchomości, nakłada na użytkownika ciężary finansowe związane z posiadaniem powyższego prawa w postaci pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Daniny te stanowią ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania z gruntów samorządowych z wyłączeniem innych osób i dają gminom często niemałe zyski. Pierwsza opłata pobierana jest przy zawieraniu umowy i wynosi 15-25 proc. ceny nieruchomości. Z kolei opłata roczna wpływa na konto jednostki samorządu terytorialnego do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok i w zależności od określonego w umowie celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, waha się w granicach od 0,3 proc. do 3 proc. jego ceny. Ustanowienie wieczystej dzierżawy jest dla gmin z reguły bardziej opłacalne niż sprzedaż nieruchomości, dochody z opłaty rocznej mogą bowiem być znacznie wyższe niż podatek od gruntu.

Przy umowie

Pierwsza opłata za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy. Jeśli transakcja jest zawierana w drodze bezprzetargowej, daninę tę można rozłożyć na oprocentowane raty. Pierwszej opłaty nie pobiera się w przypadku zamiany własności gruntu na prawo użytkowania wieczystego i odwrotnie, a także zamiany praw użytkowania wieczystego dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami.

Przez lata

Oprócz pierwszej opłaty użytkownik wieczysty wnosi także opłaty roczne przez cały okres trwania użytkowania, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok, bez żadnego odrębnego wezwania. Jednakże organ wykonawczy gminy, na wniosek użytkownika złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inną datę zapłaty, nieprzekraczającą danego roku kalendarzowego. Daniny tej nie pobiera się za rok, w którym gmina podpisała umowę o oddanie gruntu w użytkowanie. Ponieważ powstanie prawa oraz jego przejście na inną osobę uzależnione jest od dokonania wpisu do księgi wieczystej, w praktyce za datę, od której uzależniony jest obowiązek wnoszenia opłat, uznaje się dzień złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W przypadku gdy umowa zostanie podpisana w jednym roku, a wniosek o wpis złożony w roku następnym, obowiązek uiszczania opłat rocznych powstanie dopiero w roku kolejnym, następującym po roku, w którym dokonano wpisu do księgi, tzn. ponad rok od daty zawarcia umowy. Jeśli dojdzie do zbycia użytkowania wieczystego, przyjmuje się, że zobowiązany do zapłaty opłaty rocznej za dany rok jest użytkownik wieczysty, któremu prawo to przysługiwało 1 stycznia tego roku. Późniejsze zmiany użytkownika wieczystego następujące w określonym roku nie mają wpływu na obowiązek wniesienia opłaty rocznej przez tego, komu prawo przysługiwało 1 stycznia danego roku, i to w pełnej wysokości za dany rok. Roszczenia o zapłatę opłat rocznych za użytkowanie wieczyste mają charakter majątkowy i mogą być dochodzone przez jednostkę samorządu terytorialnego przed sądami powszechnymi (uchwała Sądu Najwyższego z 25 czerwca 1997 r., sygn. akt III CZP 23/97).

Od wartości działki

Zarówno pierwsza opłata, jak i opłaty roczne ustalane są procentowo w stosunku do podanej w umowie ceny nieruchomości (nie zaś do jej wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego). Wartość gruntu będzie natomiast podstawą wyznaczenia wysokości opłat rocznych po ich aktualizacji. Ustawodawca określił stawkę procentową pierwszej opłaty na poziomie 15-25 proc. ceny gruntu. Jej ostateczna wysokość w każdym indywidualnym przypadku ustalana jest w umowie i powinna mieścić się w wyznaczonym w ustawie przedziale. O wysokości stawki w zasadzie decyduje jednostka samorządu terytorialnego. W praktyce stawka jest na ogół podawana w ogłoszeniu o przetargu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby była również przedmiotem negocjacji albo jednym z kryteriów wyboru ofert.

Jeśli chodzi o wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, to zależą one od określonego w umowie celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, i kształtują się na poziomie od 0,3 proc. do 3 proc. ceny nieruchomości. Jeśli w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, stawkę procentową przyjmuje się stosownie do tego, na jaki nieruchomość faktycznie jest wykorzystywana (wyrok SN z 13 lutego 2009 r., sygn. akt II CSK 268/08).

W sytuacji gdy nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie został określony jako podstawowy. Z kolei gdy po zawarciu umowy nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu powodująca zmianę celu, na który został on oddany, stawkę procentową zmienia się stosownie do tego celu. Wymaga to dokonania zmiany umowy, przy czym jeśli właściciel nowego celu nie akceptuje, powinno dojść do jej rozwiązania.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta zamierzający zmienić stawkę procentową opłaty rocznej musi wypowiedzieć na piśmie jej dotychczasową wysokość, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Powinien nadto udowodnić istnienie przesłanek uzasadniających zmianę.

Bonifikaty

Organ wykonawczy gminy może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych na podstawie uchwały rady. W uchwale powinny zostać określone w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50 proc., jeżeli grunt został wpisany do rejestru zabytków. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, za zgodą rady, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Organ wykonawczy wypowiada udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała grunt na cele inne niż te uzasadniające udzielenie bonifikaty. Nie ma obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku zbycia: na rzecz osoby bliskiej, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego oraz pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa.

Nadto osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez prezesa GUS w Monitorze Polskim, udzielana jest obligatoryjna bonifikata w wysokości 50 proc. opłat rocznych. Dotyczy to tylko sytuacji, gdy nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Bonifikaty udziela organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego na wniosek uprawnionej osoby. Należy pamiętać, że w tym przypadku organ nie ma prawa do zmiany wysokości bonifikaty. W razie zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów stosuje się jedną bonifikatę, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.

Zmiany...

Gmina ma także możliwość podwyższenia stawki procentowej opłaty rocznej za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Jednak tylko w odniesieniu do gruntów, które objęte są najwyższą stawką, tj. w wysokości 3 proc. ceny nieruchomości. Nie ma przy tym górnego limitu podwyżki. Omawiana zmiana może jednak nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zatem po jego ustanowieniu obowiązywać będzie do końca trwania użytkowania wieczystego (o ile nie zmieni się przeznaczenie nieruchomości) stawka określona w umowie. Z kolei podwyższanie opłat rocznych odbywać się może jedynie w wyniku aktualizacji spowodowanych wzrostem wartości gruntu. Stawkę procentową podnosi rada gminy w drodze uchwały.

Wysokość stawek procentowych opłat rocznych

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego wynosi za nieruchomości gruntowe:

w na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3 proc. ceny;

w pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz Kościołów i związków wyznaniowych - 0,3 proc. ceny;

w na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3 proc. ceny;

w na cele rolne - 1 proc. ceny;

w na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1 proc. ceny;

w na działalność turystyczną - 2 proc. ceny;

w za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 proc. ceny.

Z orzecznictwa

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego obciąża podmiot wpisany do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty, niezależnie od tego, czy korzysta on z gruntu - art. 238 k.c.

z 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 244/08

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa, bez względu na to, od kogo nabył on to prawo.

z 16 grudnia 1999 r., sygn. akt II CKN 639/98

Przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej, którą zobowiązany jest płacić użytkownik wieczysty, decydujące znacznie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego. Decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę czy pozwoleniu na użytkowanie budynku mogą być tylko jednym z elementów, które ułatwiają tę ocenę. Nie można przecież wykluczyć, że już po uzyskaniu pozwolenia na budowę użytkownik odstąpi od zamiaru zakończenia tej budowy, a nawet po uzyskaniu decyzji o zezwoleniu na użytkowanie zmieni przeznaczenie budynku, co może mieć zasadnicze znaczenie dla oceny trwałości sposobu korzystania z nieruchomości.

z 6 listopada 2009 r., sygn. akt I CSK 109/09

O trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, można mówić już z chwilą wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, a nie dopiero po wybudowaniu takiego budynku i wydaniu pozwolenia na jego użytkowanie.

Określenie "nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe" wcale nie oznacza nieruchomości już zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ale nieruchomość, która będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Wydanie zezwolenia na budowę powoduje zmianę celu, na który przeznaczona jest nieruchomość.

w Warszawie z 24 września 2008 r., sygn. akt VI ACa 302/08

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651).

Temat dotyczący użytkowania wieczystego jest bardzo obszerny, dlatego podzieliliśmy go na dwie części. Dokończenie za tydzień.