Kiedy burmistrz pierwszy wyciągnie rękę po działkę

Organ wykonawczy gminy może skorzystać z prawa pierwokupu jedynie w przypadkach sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, które są określone w art. 109 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm. - dalej: u.g.n.). Uprawnienie gminy aktualizuje się dopiero, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty zawrze z nabywcą warunkową umowę sprzedaży. Zobowiązuje ona sprzedającego do przeniesienia własności lub użytkowania wieczystego na rzecz nabywcy, jeśli uprawniony nie wykona praw pierwokupu. Gminie nie przysługuje pierwokup, jeśli grunt jest zbywany na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży, np. umowy darowizny lub zamiany.

Umowa warunkowa

Rejent, przed którym jest zawierana umowa sprzedaży nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego, ustala, czy w stosunku do zbywanego gruntu gminie przysługuje prawo pierwokupu. Jeśli tak, to sporządza umowę, pod warunkiem że wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Następnie o jej treści niezwłocznie zawiadamia organ wykonawczy, przesyłając mu wypis aktu notarialnego. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po otrzymaniu od notariusza informacji o sporządzonej umowie sprzedaży powinien ustalić, czy względem danej nieruchomości może być wykonane prawo pierwokupu i czy gmina skorzysta z tego uprawienia. Zgodnie z art. 109 ust. 1 u.g.n. prawo pierwokupu przysługuje gminie w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego. Sprzedaż musi być dokonywana przez osobę, która ją wcześniej nabyła, nie np. przez jej spadkobierców. Uprzednim nabyciem nie jest nabycie przez zasiedzenie oraz w drodze uwłaszczenia następującego z mocy prawa. Ponadto pierwokup dotyczy tylko gruntu niezabudowanego. Sąd Najwyższy (SN) w wyroku z 10 października 2000 r. (sygn. akt V CKN 96/00) uznał, że jeśli wybudowany został budynek, to nie ma znaczenia, czy został on ukończony, czy też jest w stanie surowym zamkniętym. Jeśli chodzi o budynek mieszkalny, to może on być wzniesiony na podstawie pozwolenia na budowę lub bez. Zgodnie z orzecznictwem SN grunt można uznać za zabudowany także wtedy, gdy wzniesiono na nim zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obiekt budowlany inny niż budynek, np. osadnik zbiorowy ścieków czy też zespół parkingów. Następnym przypadkiem, kiedy gmina może skorzystać z pierwokupu, jest sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, bez względu na to, w jaki sposób sprzedawca uzyskał to prawo, np. w wyniku oddania w użytkowanie wieczyste, zakupu, zasiedzenia czy też dziedziczenia. Ustawowe prawo pierwokupu gminy dotyczy także sprzedaży gruntu oraz użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo takiej, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości. W tym przypadku pierwokup jest jednak uzależniony od ujawnienia go w księdze wieczystej.

Termin zawity

Prawo pierwokupu wykonuje w imieniu gminy wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Składa on w tym celu oświadczenie w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę warunkową. Ostateczną umowę przenoszącą własność albo prawo użytkowania wieczystego na nabywcę można zawrzeć dopiero po upływnie terminu, w którym organ wykonawczy ma prawo złożyć oświadczenie o skorzystaniu z omawianego uprawnienia. Prawo pierwokupu przysługujące gminie może zostać wykonane w ciągu miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 maja 2009 r. (sygn. akt IV CSK 552/08) uznał, że decydująca dla początku biegu terminu do złożenia oświadczenia woli w sprawie wykonania prawa pierwokupu nieruchomości jest data otrzymania zawiadomienia notariusza o zawartej umowie sprzedaży przez podmiot uprawniony tak, że mógł się on z nim zapoznać. Dla początku biegu tego terminu nie ma znaczenia, że zawiadomienie notariusza wskutek błędnego skierowania zostało przekazane uprawnionemu za pośrednictwem innego podmiotu prawa (przeadresowane). Termin do wykonania prawa pierwokupu jest terminem zawitym. Oznacza to, że po jego upływie niewykonane prawo pierwokupu wygasa, a organ nie może już skutecznie złożyć oświadczenia. W okresie biegu terminu strony umowy warunkowej mogą ją rozwiązać lub zmienić, ale tylko przed złożeniem przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta stosownego oświadczenia. W wyroku z 8 sierpnia 2003 r. (sygn. akt V CK 177/02) SN stwierdził, że bieg terminu do złożenia przez gminę oświadczenia rozpoczyna się od dnia każdorazowego otrzymania przez gminę zawiadomienia o aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej wieczystego użytkowania. Natomiast w uchwale z 3 października 2003 r. (sygn. akt III CZP 63/03) stanął na stanowisku, że przepisy ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) nie wyłączają możliwości złożenia oświadczenia woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem przez pełnomocnika gminy ustanowionego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Co do zasady, złożenie oświadczenia przez organ wykonawczy o skorzystaniu z prawa pierwokupu powinno nastąpić przed notariuszem, który sporządził umowę warunkową. Jednak gdyby okazało się to niemożliwe lub napotykało poważne trudności, można je złożyć u innego rejenta. Dzięki takiemu rozwiązaniu gmina może zrealizować przysługujące jej prawo także w przypadku śmierci, choroby, długotrwałej nieobecności lub niezdolności do wykonywania czynności notariusza, który umowę sporządził.

Skutki oświadczenia

Z chwilą złożenia przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy, albo gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Jeżeli gmina decyduje się na skorzystanie z pierwokupu, to nie ma znaczenia, z jakiego względu podjęła taką decyzję ani to, czy nieruchomość będzie później wykorzystywana na cel publiczny. Samo złożenie oświadczenia powoduje, że między gminą a sprzedającym dochodzi do skutku umowa sprzedaży o treści takiej jak między nabywcą i sprzedającym i nie ma konieczności zawierania żadnej innej umowy. Dojście umowy do skutku oznacza, że strony wzajemnie powinny spełnić obowiązki wynikające z umowy warunkowej. Gmina musi zapłacić cenę sprzedaży i przejąć grunt. Sprzedający natomiast ma obowiązek wydać nieruchomość w terminie przewidzianym w umowie. Określone w umowie warunkowej świadczenia dodatkowe uważa się za niezastrzeżone. Chodzi tu o takie warunki, których gmina nie może spełnić. Warunki konieczne, oraz te które gmina może wykonać, powinny zostać dopełnione. Jako przykład można wskazać ustanowienie przez kupującego służebności drogi przez nabywaną nieruchomość na rzecz innej nieruchomości należącej do sprzedającego, w sytuacji gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Rejent, przed którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta złoży oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, jest obowiązany do doręczenia tego oświadczenia sprzedającemu. Jest ono przesyłane także do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości oraz do organu prowadzącego ewidencję gruntów. Ponadto powinno ono zostać doręczone również kupującemu. Prawa gminy do nieruchomości są ujawniane w księdze wieczystej na podstawie łącznie:

wwarunkowej umowy sprzedaży, zawartej wcześniej między zobowiązanym z tytułu przysługującego gminie prawa pierwokupu sprzedawcą a nabywcą oraz

woświadczenia gminy o wykonaniu prawa pierwokupu.

Kontrasygnata skarbnika

Organ wykonawczy gminy, który zamierza skorzystać z prawa pierwokupu, nie może negocjować ceny ani innych postanowień umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu wykonuje się bowiem po cenie ustalonej w umowie warunkowej bez względu na to, czy cena ta jest wyższa, czy też niższa od wartości gruntu. Nie ma też konieczności ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości kupowanej nieruchomości. Zapłata ceny wiąże się z potrzebą wypłaty środków finansowych. Jak stanowi art. 46 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym, jeżeli czynność prawna miałaby spowodować powstanie zobowiązań pieniężnych, do wykonania tej czynności konieczna jest kontrasygnata skarbnika gminy lub osoby przez niego upoważnionej. Skarbnik gminy może natomiast odmówić kontrasygnaty, jeżeli budżet gminy nie przewiduje wydatków na wykonanie prawa pierwokupu nieruchomości albo gdy - mimo iż wydatki na ten cel zostały w budżecie gminy przewidziane - gmina aktualnie nie posiada środków na rachunku bieżącym. Jednak skarbnik gminy, który odmówił kontrasygnaty, musi jej dokonać na pisemne polecenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, powiadamiając o tym jednocześnie radę gminy oraz regionalną izbę obrachunkową. Przy złożeniu przez organ wykonawczy oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu brak kontrasygnaty nie powoduje nieważności umowy, która została zawarta między sprzedającym a gminą w wyniku złożenia przez organ wykonawczy gminy oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. SN w wyroku z 27 marca 2000 r., III CKN 608/98 doszedł do wniosku, że po spełnieniu świadczenia z umowy wzajemnej przez kontrahenta gminy powoływanie się przez nią na brak kontrasygnaty skarbnika jako przyczynę odmowy zapłaty jest bezskuteczne. Dokonanie kontrasygnaty przez skarbnika w przypadku braku środków albo też wykonanie przez organ wykonawczy prawa pierwokupu mimo jej braku nie wpływa na ważność oświadczenia, jednak pociąga za sobą skutki wynikające z naruszenia dyscypliny finansów publicznych.

Bez pierwszeństwa w przypadku:

● sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

● sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego Kościoła lub związku wyznaniowego;

● gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

● gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

● sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli uprawnienie nie zostało wpisane do księgi wieczystej

● nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jeśli prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

● sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych;

● gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;

● sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;

● sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

● sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Ważne

Pierwokup to uprawnienie do pierwszeństwa w zakupie nieruchomości, na wypadek gdyby jej właściciel zamierzał sprzedać ją osobie trzeciej. Oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu składa wójt, burmistrz albo prezydent miasta

Urząd wykupi

● niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

● prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

● nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli uprawnienie zostało wpisane do księgi wieczystej;

● nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jeśli uprawnienie zostało wpisane do księgi wieczystej.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl