W jakiej procedurze gmina powinna podejmować uchwały o udzieleniu bonifikaty

Kancelaria P.J. Sowisło & Topolewski

@RY1@i02/2010/165/i02.2010.165.092.007b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Krzysztof Topolewski, Kancelaria P.J. Sowisło & Topolewski

Gospodarowanie nieruchomościami, w tym ich sprzedaż, stanowiącymi własność gminy, reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 28 ust. 1 sprzedaż nieruchomości, a więc również mieszkań komunalnych, następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej. Regułą jest stosowanie trybu przetargowego, którego wyłączenie jest możliwe w przypadkach enumeratywnie wskazanych w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy. Jedno z wyłączeń dotyczy zbycia na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, stosownie do art. 34. W praktyce, przy sprzedaży mieszkań komunalnych, mamy najczęściej do czynienia z pierwszeństwem przysługującym najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Najemcę zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu tej nieruchomości. Musi on złożyć wniosek o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu, nie krótszym niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Pierwszeństwo w nabywaniu nieruchomości przez ich najemców lub dzierżawców może zostać również przyznane w drodze uchwały rady gminy. We wszystkich przypadkach osoby korzystające z prawa pierwszeństwa muszą złożyć oświadczenie, że wyrażają zgodę na ustaloną cenę.

Zasadą jest, iż cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. Ustawa reguluje szczegółowo zasady ustalania cen przy sprzedaży w drodze przetargu, z tym że ostateczna cena nie może być niższa niż 40 proc. wartości nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, a więc również przy zbyciu na rzecz osoby z prawem pierwszeństwa, cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Jednakże art. 68 zawiera ważne zastrzeżenie, iż właściwy organ (w przypadku gmin będzie to wójt, burmistrz, prezydent miasta) przy sprzedaży w trybie bezprzetargowym może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej na podstawie wartości nieruchomości. Konieczną przesłanką do udzielenia takiej bonifikaty jest zgoda wyrażona w uchwale rady. Adekwatnie do ustalonego poglądu orzecznictwa zgoda odpowiedniego organu na udzielenie bonifikaty, a także jej wysokości, ma charakter indywidualny, tzn. powinna być udzielana w każdym przypadku zbycia nieruchomości.

Wysokość bonifikat zależy wyłącznie od uznania gminy, konieczne jest jednakże, aby sprzedaż nieruchomości, którą obejmuje bonifikata, spełniała jeden z wymienionych w art. 68 warunków. W sytuacji gdy sprzedaży podlegają mieszkania komunalne, podstawą udzielania bonifikat jest art. 68 ust. 1 pkt 7, stanowiący o sprzedaży nieruchomości jako lokalu mieszkalnego. W takim przypadku bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości.

W praktyce coraz częściej mamy do czynienia ze sprzedażą mieszkań komunalnych nie po cenie odpowiadającej ich wartości, lecz właśnie z udzieleniem bonifikat, dochodzących nawet do 99 proc. wartości lokalu. Mieszkania komunalne stanowią dla budżetu gmin duże obciążenie ze względu na koszty utrzymania oraz rosnące zadłużenie ich najemców. Gminy dokonują również prostej kalkulacji, iż z podatku od nieruchomości będą otrzymywały często większe wpływy niż z czynszu najmu. Dodatkowo nie jest tajemnicą, iż ludzie bardziej dbają o nieruchomości, które stają się ich własnością i chętniej w nie inwestują.

am