Ubogim mieszkańcom trzeba zapewnić dach nad głową

Mieszkaniowy zasób gminy obejmuje lokale, których właścicielem jest gmina, gminne osoby prawne albo spółki handlowe utworzone z udziałem gminy. Nie wchodzą jednak do niego mieszkania z Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Gmina musi utworzyć mieszkaniowy zasób, aby zaspokoić potrzeby lokalowe mieszkańców, szczególnie tych o niskich dochodach. Im też powinna zapewnić lokale socjalne i zamienne, a w razie eksmisji tymczasowe pomieszczenie albo noclegownię, schronisko lub inną placówkę, która zapewnia miejsca noclegowe. Taki obowiązek nie będzie na niej ciążył jedynie wówczas gdy osoba, która wystąpiła na przykład o eksmisję uciążliwego lokatora, albo jakaś inna osoba nie zapewnią lokalu, który odpowiada wymaganiom tymczasowego pomieszczenia. Czasem takim lokalem dysponuje sam eksmitowany i wówczas też nie dostanie innego. Gmina wynajmuje lokale ze swojego zasobu na czas nieoznaczony, z wyjątkiem lokali socjalnych oraz przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy. Zasady najmu określa ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r., nr 31 poz. 266 z późn. zm.).

Jaki standard

Lokale, którymi dysponuje gmina, powinny nadawać się do zamieszkania i spełniać określone parametry, które umożliwiają zaliczenie ich do poszczególnych kategorii. Wprawdzie mieszkanie socjalne może mieć obniżony standard, ale mimo to musi być odpowiednio wyposażone, a stan techniczny ma umożliwić życie w nim. Powierzchnia pokoi nie może być mniejsza niż 5 mkw. na jedną osobę, zaś w dla jednoosobowego gospodarstwa mniejsza niż 10 mkw. Do zamieszkania musi nadawać się też tymczasowe pomieszczenie, natomiast inne jego urządzenia mogą być znacznie skromniejsze niż w lokalu socjalnym. Wystarczy, że ma dostęp do wody i do ustępu, nawet poza budynkiem. Oprócz tego powinno być wyposażone w oświetlenie naturalne i elektryczne, mieć możliwości ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków. Powierzchnia mieszkalna na jedną osobę ma wynosić co najmniej 5 mkw. W miarę możliwości musi znajdować się w tej samej lub w pobliskiej miejscowości.

Oprócz tego gminy wynajmują też lokale zamienne, które muszą spełniać następujące wymogi: znajdować się w tej samej miejscowości co lokal dotychczasowy, mieć co najmniej jedno urządzenie techniczne, w które był wyposażony lokal do tej pory zajmowany. Warunek dotyczący powierzchni pokoi uważa się za spełniony wówczas, gdy na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 mkw. tej powierzchni.

Wynajmując mieszkanie, gmina ma prawo żądać od najemcy uiszczenia kaucji na zabezpieczenie zaległości z tytułu najmu. Ale jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotnego miesięcznego czynszu za wynajmowany lokal. Wyliczeń należnej kwoty dokonuje się według stawki, jaka obowiązywała w dniu zawarcia umowy najmu.

Gdy najemca opuszcza mieszkanie, za które została wcześniej pobrana kaucja, to wówczas wynajmujący musi ją zwrócić, dokonując przy tym waloryzacji. Ma prawo przy tym potrącić nieuiszczone dotychczas należności z tytułu najmu lokalu. Najemca otrzyma wówczas równowartość iloczynu kwoty miesięcznego czynszu, który był należny za ten lokal w dniu wypłaty kaucji oraz takiej krotności czynszu, która była przyjęta przy jego waloryzacji. Wyliczona w ten sposób kwota nie może być jednak niższa od pobranej kaucji.

Kosztowne naprawy

Gmina, która wynajmuje lokale z mieszkaniowego zasobu, musi dbać o to, aby sprawnie działały instalacje i urządzenia związane z budynkami, co ma umożliwić najemcy korzystanie z wody, gazu, prądu, ciepła, wind oraz innych elementów wyposażenia lokalu i budynku. Gdy wynajmuje lokal z tzw. odzysku, to ma obowiązek wymienić w nim zużyte elementy wyposażenia.

Oprócz tego gmina będąca właścicielem wynajmowanych mieszkań musi dbać o utrzymanie w należytym stanie, porządku i w należytej czystości pomieszczeń i urządzeń, które służą do wspólnego użytku mieszkańców. Dodatkowo gmina musi dbać o otoczenie tego domu. Ma też obowiązek dokonywać napraw w budynku i w jego pomieszczeniach, a także przywrócić obiekt do stanu poprzedniego, bez względu na to, kto dokonał zniszczenia. Gdy zawinionym sprawcą strat był najemca, to gmina naprawia, a potem egzekwuje od niego pieniądze z tytułu poniesionych kosztów. Musi też naprawiać niektóre urządzenia w budynku umożliwiające lokatorom korzystanie z wody, prądu, gazu i ciepła oraz naprawiać lokal i naprawiać lub wymieniać instalację i elementy wyposażenia technicznego. Jest to przede wszystkim naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody, ale bez armatury i wyposażenia, bo za to płaci najemca. Gmina naprawia też i wymienia wewnętrzne instalacje kanalizacyjne, centralnego ogrzewania razem z grzejnikami oraz piece grzewcze, stolarkę okienną i drzwiową, podłogi, posadzki i wykładziny, a także tynki. Natomiast wymieniając instalację elektryczną i antenę zbiorczą, nie pokrywa kosztów osprzętu.

Zawsze zanim wyda lokal najemcy, sporządza razem z nim protokół , w którym zostaje opisany stan techniczny i stopień zużycia instalacji i urządzeń. Na tej podstawie strony potem rozliczą się przy zwrocie lokalu.

Ustalą zasady i wysokość czynszu

Zasady wynajmowania lokali komunalnych, które wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy, uchwala rada gminy. Uchwala też zasady i kryteria wynajmowania lokali w związku ze stosunkiem pracy, pod warunkiem że gmina wydzieliła mieszkania przeznaczone na ten cel.

Ustalając zasady najmu przede wszystkim wskazuje na to, jakie kryteria musi spełniać przyszły najemca. Chodzi o wysokość dochodu na osobę w jego gospodarstwie domowym, ponieważ od tego zależy, czy ma prawo do zawarcia umowy najmu oraz do ewentualnych obniżek czynszu. Określa też warunki zamieszkiwania, które kwalifikują najemcę do zmiany lokum, a także kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu na czas nieokreślony i lokalu socjalnego. Oprócz tego rada gminy uchwala tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawieranych na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej, kryteria oddawania w najem mieszkań o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 mkw., a także postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w takim, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Do zadań rady gminy należy też uchwalanie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem na co najmniej pięć kolejnych lat. Obejmuje on m.in. zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu. Prawo do takiej obniżki ma najemca, którego średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale rady gminy. Obniżki muszą być zróżnicowane w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego. Upust udzielany jest tylko na rok, a gdy niski dochód w gospodarstwie domowym nadal się utrzymuje, to wówczas najemca może na swój wniosek otrzymać kolejną obniżkę na następne 12 miesięcy.

Ponadto stawka czynszu za 1 mkw. ustalana jest z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową pomieszczeń.

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

małgorzata.piasecka@infor.pl