W jaki sposób zmienić zarząd

To prawda, że jedyną barierą przy odwoływaniu zarządów, choć czasem bardzo trudną do pokonania, jest zgodna wola większości właścicieli lokali. Jeżeli nie uda się przegłosować uchwały odsuwającej od funkcji źle pracujących członków zarządu, to gremium to pozostaje nieodwołane, nawet wtedy kiedy popełnia ewidentne nadużycia. Ustawa o własności lokali nie zawiera przepisu, który pozwoliłby np. skarżyć niepodjęcie uchwały albo wnosić do sądu o odwołanie nieodwołanego przez większość właścicieli zarządu. Nie zmienia to jednak ani nie umniejsza odpowiedzialności odszkodowawczej zarządu, którą ponosi on na ogólnych zasadach prawa cywilnego. Tak więc odwołać zarząd można za cokolwiek, ale nie zawsze się to od razu udaje. Czasem trzeba próbować kilkakrotnie, tłumacząc wszystkim właścicielom, dlaczego jest to w ich interesie. Jeśli natomiast nie ma czasu ani możliwości perswazji, to dobrze jest skorzystać z przepisu mówiącego, że jeśli zarząd nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki we wspólnocie, to każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego. I jeśli to się uda, sąd nie tylko ustali takiego zarządcę, lecz także określi zakres jego uprawnień i wynagrodzenie. Kiedy natomiast ustaną przyczyny jego powołania, czyli np. właściciele lokali dojdą do porozumienia co do wyboru nowego zarządu lub zarządcy, sąd zarządcę przymusowego odwoła. Jest to jednak metoda powielekroć bardziej kłopotliwa i kosztowniejsza niż zgodne odwołanie nierzetelnego zarządu i powołanie nowego.

Bez względu jednak na to, czy zarząd zostanie wolą właścicieli odwołany, czy nie, to warto domagać się od jego członków pokrycia strat wyrządzonych wspólnocie. Można to zrobić również przed sądem.

Art. 26 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Art. 415 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Ustawa pozwala w każdej chwili nie tylko odwołać, ale i zawiesić w czynnościach czy to cały zarząd, czy poszczególnych jego członków. Niemniej zawieszanie przeważnie pozbawione jest sensu. Zarząd powołuje się po to, żeby zarządzał lub kontrolował administrowanie przez firmę zarządzającą, a także reprezentował wspólnotę. Dlatego - jeżeli właściciele chcą się pozbyć kogoś z jego składu - najlepiej jest od razu podjąć uchwałę odwołującą lub tylko odbyć z taką osobą rozmowę dyscyplinującą. I choć zazwyczaj szkoda czasu na proponowane przez czytelnika korowody, to nie ma przeszkód natury prawnej, by zastosować metodę zawieszenia i odwieszenia członków zarządu albo odwołania ich i powtórnego wyboru.

Art. 20 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być odwołani w każdej chwili. Trzeba tylko zachować formę uchwały właścicieli lokali (zarówno mieszkań, jak i biur czy sklepów mieszczących się w budynku wspólnoty). Zebrania doroczne lub okazjonalne są tylko dobrą okazją do podjęcia uchwały przez wszystkich obecnych. I jeśli nawet członkowie wspólnoty odbyli już w tym roku spotkanie, na którym uchwalili nie tylko roczny plan gospodarczy wspólnoty i opłaty na pokrycie kosztów zarządzania, lecz także ocenili pracę zarządu i udzielili mu absolutorium (lub nie), to nie ma przeszkód, by teraz podjęli kolejną uchwałę o odwołaniu zarządu. Nie ma bowiem prawnego związku między udzieleniem absolutorium a ewentualnym odwołaniem całego zarządu lub poszczególnych jego członków. I choć z pozoru wydaje się to nielogiczne, to przepisy nie zabraniają takiego działania. Jest to konsekwencja faktu, że zarząd może być odwołany w każdej chwili. Co więcej, członkowie wspólnoty domagający się zwolnienia z pełnienia obowiązków osób kierujących ich sprawami, a także reprezentujących właścicieli, nie muszą nawet się z tego tłumaczyć. Oznacza to, że nie muszą uzasadniać swojej decyzji, choć oczywiście ze względów towarzyskich zawsze jest to wskazane chociażby dlatego, że członkowie zarządu przeważnie są wybierani spośród właścicieli lokali lub ich rodzin.

Art. 20 i 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Każda wspólnota może odwołać wybrany wcześniej zarząd i musi uczynić to w uchwale. A skoro najbliższe spotkanie właścicieli zapewne będzie wiązało się z rocznym zebraniem, więc jest to najlepsza okazja do omówienia i przegłosowania odwołania zarządu. Warto tylko w tego rodzaju sytuacjach pamiętać, by zwołując zebranie, umieścić ten punkt w proponowanym porządku obrad. Jeżeli tego państwo nie uczynicie, będziecie musieli zgłosić taki problem jako dodatkowy wniosek. Wtedy zawsze pojawia się niebezpieczeństwo, że zwolennicy starego zarządu, którzy mogą na zebraniu stanowić większość, będą próbowali zablokować uchwałę o odwołaniu, choć oczywiście nie mogą uniemożliwić jej podjęcia. Do odwołania zarządu potrzebna jest większość głosów oddana na stosowną uchwałę. I nawet jeśli nie będzie na zebraniu wszystkich lub choćby właścicieli reprezentujących większość udziałów w nieruchomości wspólnej, to każda uchwała może być przegłosowana przez dozbieranie głosów, kiedy to np. dozorca roznosi do mieszkań nieobecnych na zebraniu właścicieli treść uchwały i zbiera podpisy w jednej z trzech rubryk: za, przeciw, wstrzymuję się od głosu.

Art. 20 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Nie ma powodu do obaw. Nowy zarząd nie musi się niepokoić, ponieważ najpewniej i tak dalej będzie wypełniał swoje zadania. Pominąwszy inne okoliczności, nawet zaskarżona uchwała podlega wykonaniu. Poza tym, jeżeli została ona podjęta zgodnie z zasadą, że decyduje większość udziałów lub przy głosowaniu jeden właściciel - jeden głos połowa plus jeden, to taka uchwała jest praktycznie niezaskarżalna. Oczywiście nie ma w tej sprawie zakazu zapisanego w ustawie wprost. Przeciwnie, każdą uchwałę wolno właścicielowi lokalu skarżyć do sądu w ciągu sześciu tygodni od podjęcia jej na zebraniu ogółu właścicieli albo w tym samym terminie liczonym od powiadomienia zainteresowanego o treści postanowienia podjętego w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niemniej zasada swobody wymiany zarządu jest bezwzględnie obowiązująca, tzn. nie można jej zmienić, powiedzmy, w umowie właścicieli lokali. Dlatego sąd, do którego odwołany członek zarządu wniósłby pozew, zbada tylko formalne przyczyny, dla których mógłby uznać uchwałę za nieważną. I nie ma znaczenia, że argumentem podniesionym w pozwie o uchylenie uchwały wspólnoty bywa naruszenie interesów właściciela. Tym razem jest to interes słabszy niż dobro i prawo wspólnoty. Poza tym odwołany członek zarządu wspólnoty pochodzący spoza grona właścicieli lokali w ogóle nie mógłby skorzystać z przepisu ustawy o własności lokali, mówiącego o skarżeniu uchwał. Musiałby procesować się ze wspólnotą, np. o naruszenie jego dóbr osobistych, a to - jak uczy praktyka - byłoby pieniactwem, na które szkoda czasu i pieniędzy.

Art. 25 ust. 1, 2, 3 i art. 20 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

dobromila.niedzielska@infor.pl