Jak zapłacić mniejszy czynsz i nie stracić prawa do mieszkania

Czy najemca może odmówić przyjęcia podwyżki czynszu

W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu najemca ma prawo odmówić na piśmie jego przyjęcia. Wprawdzie w takim przypadku płaci nadal czynsz w dotychczasowej wysokości, ale konsekwencją odmowy jest rozwiązanie stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje lokal.

Okres wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi trzy miesiące, pod warunkiem że strony w umowie najmu nie ustaliły terminu dłuższego. Po upływie okresu wypowiedzenia lokator, który na piśmie odmówił przyjęcia podwyżki, musi się wyprowadzić, ponieważ następuje rozwiązanie umowy najmu lub innego stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje lokal.

Dlatego bardziej korzystnym rozwiązaniem dla lokatora jest zakwestionowanie podwyżki zamiast odmowy jej przyjęcia. W tym celu najemca powinien wnieść do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna, albo jest wprawdzie uzasadniona, ale powinna zostać określona w niższej wysokości. W takim przypadku właściciel musi przed sądem udowodnić, że podwyżka jest uzasadniona. Na przykład może powoływać się na to, że z czynszów w dotychczasowej wysokości nie uzyskuje przychodów, które umożliwiłyby mu pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokali, a także przyniosłyby godziwy zysk i określony w przepisach zwrot kapitału.

Aż do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd i uprawomocnienia się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Gdy sąd uzna podwyżkę w zaproponowanej przez właściciela wysokości, to wówczas najemca musi dopłacić kwotę w wysokości różnicy podwyższonym czynszem a dotychczasowym. Sąd może też uznać podwyżkę, ale w niższej wysokości niż żądał właściciel. Wtedy lokator także musi uregulować różnicę między kwotą wskazaną przez sąd a dotychczas uiszczaną z tytułu czynszu. Gdy sąd uzna, że podwyżka nie była uzasadniona, to wówczas najemca nadal płaci czynsz w dotychczasowej wysokości i nie uiszcza żadnych dopłat właścicielowi. We wszystkich tych przypadkach lokator zachowuje prawo do zajmowania lokalu na dotychczasowych zasadach.

Art. 8 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy każdy uboższy lokator nabędzie prawo do dodatku

Dodatek mieszkaniowy mogą otrzymać tylko osoby, które spełniają wymogi określone w przepisach ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 7, poz. 734 z późn. zm.). Przysługuje on: najemcom i podnajemcom mieszkań, osobom zajmującym mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej bądź w budynku, który stanowi własność najemcy, a także właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych. Oprócz nich dodatek dostaną również osoby, które mają inny tytuł do zajmowanego lokalu i ponoszą wydatki związane z jego zajmowaniem. Mogą ubiegać się o niego także osoby, które zajmują lokal bez tytułu prawnego i czekają na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny.

Dodatkowo jeszcze muszą spełnić warunek dotyczący uzyskiwania niskiego dochodu. Wymagana wysokość dochodu na osobę jest zróżnicowana w zależności od tego, jakie gospodarstwo domowe prowadzi wnioskodawca: jednoosobowe czy wieloosobowe. W ciągu 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku powinien mieć on dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nieprzekraczający 175 proc. kwoty najniższej emerytury (w gospodarstwie jednoosobowym) i 125 proc. tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym. Chodzi tu o kwotę najniższej emerytury obowiązującą w dniu złożenia wniosku.

Wyjątek od tej zasady przewidziany jest wówczas, gdy średni miesięczny dochód jest wprawdzie wyższy, ale kwota nadwyżki nie przekracza dodatku mieszkaniowego. Wtedy lokator może ubiegać się o dodatek, ale otrzyma go w kwocie obniżonej o wysokość tej nadwyżki.

Kolejny wymóg dotyczy normatywnej powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa nie może ona przekraczać 35 mkw. dla 1 osoby, 40 mkw. dla 2 osób, 45 mkw. dla 3 osób, 55 mkw. dla 4 osób, 65 mkw. dla 5 osób i 70 mkw. dla 6 osób. Gdy lokal zajmuje więcej niż 6 osób, to wówczas dla każdej następnej powierzchnia normatywna powiększa się o dalsze 5 mkw. Dodatek mieszkaniowy wypłacany jest tylko wówczas, gdy powierzchnia użytkowa lokalu (czyli wszystkich pomieszczeń, łącznie z korytarzami, łazienkami i spiżarniami, ale bez balkonów, tarasów, loggii, antresol, strychów i piwnic) przekracza wprawdzie powierzchnię normatywną, ale nie więcej niż o 30 proc. Tylko wyjątkowo może przekraczać ją o 50 proc., gdy udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60 proc.

Art. 3 i 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. nr 71, poz. 734).

Czy pomoc dla ucznia ma wpływ na wysokość dochodu

Świadczenia pomocy materialnej dla uczniów nie mają wpływu na wysokość dochodu. Natomiast przyjmuje się, że dochodem są wszystkie przychody, jakie uzyskują członkowie gospodarstwa domowego najemcy, po odliczeniu kosztów ich uzyskania i składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe oraz chorobowe, pod warunkiem że nie zostały już wcześniej zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Przy tych wyliczeniach nie bierze się pod uwagę uzyskanych przez nich kwot nie tylko z tytułu świadczeń pomocy materialnej dla uczniów, lecz również dodatków dla sierot zupełnych, jednorazowych zapomóg z tytułu urodzenia dziecka, pomocy w zakresie dożywiania, dochodów z tytułu urodzenia dziecka, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej, dodatku mieszkaniowego oraz zapomogi pieniężnej dla niektórych emerytów, rencistów i osób pobierających świadczenie przedemerytalne oraz zasiłek przedemerytalny.

Gmina może przeprowadzić wywiad środowiskowy, aby w ten sposób ustalić, jaka jest rzeczywista sytuacja majątkowa wnioskodawcy. Gdy w wyniku tego wywiadu ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w deklaracji, a faktycznym stanem majątkowym i uzna, że może on płacić nieobniżony czynsz wykorzystując własne środki i zasoby finansowe, to wówczas odstąpi od obniżki.

Najemca, który w deklaracji podał informacje niezgodne z prawdą co do swojej sytuacji materialnej, będzie musiał zwrócić 200 proc. kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu.

Art. 7 ust. 5, 6 i 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy w razie zubożenia rodziny przysługuje obniżka

Osoby zajmujące lokale wchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (do których zaliczają się również lokale kwaterunkowe) mogą ubiegać się o obniżenie czynszu na okres 12 miesięcy. Gdy ich sytuacja materialna nie poprawi się, mogą wystąpić o przedłużenie tego okresu. Składają wniosek o udzielenie obniżki do właściciela mieszkania (np. do gminy) i muszą w nim udowodnić, że mają niski dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego.

Chodzi tu o gospodarstwo domowe prowadzone przez lokatora wspólnie z małżonkiem i innymi osobami, które stale z nim mieszkają i gospodarują. Są to osoby, które swoje prawa do zamieszkiwania w tym lokalu wywodzą z prawa najemcy, np. jego pełnoletnie dzieci.

Wysokość dochodu, uzasadniającą ubieganie się o obniżkę, określa uchwała rady jednostki samorządu terytorialnego, albo zarządzenie wojewody. Jeżeli czytelniczka zajmuje mieszkanie komunalne, to powinna dowiedzieć się w swojej gminie, jaki poziom dochodu został przyjęty w uchwale. Organy w poszczególnych gminach mogą określać różną wysokość dochodu.

Gdy średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza wysokości wskazanej w uchwale, to może w gminie złożyć wniosek o obniżenie wysokości czynszu, razem z deklaracją o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego.

Musi jednak liczyć się z tym, że gmina może zażądać, aby dodatkowo dostarczyła zaświadczenie od naczelnika właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów, jakie uzyskała ona oraz członkowie jej gospodarstwa domowego. Z takim żądaniem gmina występuje wówczas, gdy ma wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w złożonej deklaracji. Gdy wnioskodawca nie złoży deklaracji, albo nie dostarczy zaświadczenia, to nie uzyska obniżki czynszu.

Art. 7 ust. 2, 3 i 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl