Czy właściciel ma prawo rozporządzać opróżnionym miejscem

Zmieniły się zasady obciążania nieruchomości hipoteką.

- Czy w razie zajęcia nieruchomości przez komornika w celu przeprowadzenia licytacji przez właściciela dłużnik ma prawo nadal obciążać tę nieruchomość i dysponować opróżnionym miejscem po hipotece, która wygasła - pyta pan Piotr z Zawiercia.

Nie. Gdy dłużnik po zajęciu nieruchomości obciąży ją, albo zadysponuje opróżnionym miejscem hipotecznym, to podejmowane przez niego działania nie będą ważne. Obowiązuje zasada, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Natomiast nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

Dlatego czynności egzekucyjne są ważne w stosunku do dłużnika i nabywcy. Takie zasady obowiązują od 20 lutego 2011 r. po wejściu w życie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.

Po zajęciu nieruchomości do księgi wieczystej, która jest dla niej prowadzona, może zostać wpisana hipoteka przymusowa. Zabezpiecza ona przede wszystkim wierzytelności Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i urzędów skarbowych. W tym przypadku jednak hipoteka przymusowa nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

Znowelizowane przepisy wprowadziły również zmiany w zasadach zaspokajania wierzycieli z kwoty uzyskanej z egzekucji. W piątej kolejności zaspokajane są należności zabezpieczone hipoteką, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym, albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa, a także prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji, bądź ciążyły na niej przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu.

W równym stopniu z należnością ulegają zaspokojeniu odsetki i koszty postępowania. Natomiast z pierwszeństwa równego należnościom kategorii czwartej i piątej korzystają wszystkie roszczenia o świadczenia uboczne, które są objęte zabezpieczeniem.

Z kolei roszczenia o świadczenia uboczne, które nie zostały objęte zabezpieczeniem, są zaspokajane w kategorii dziesiątej, pod warunkiem że należność nie podlega zaspokojeniu w kategorii wcześniejszej.

Takie same zasady dotyczące zaspokojenia roszczeń odnoszą się do świadczeń należnych dożywotnikowi.

Może się zdarzyć, że suma objęta podziałem nie wystarczy na zaspokojenie w całości wszystkich należności i praw tej samej kategorii.

Wtedy należności zaliczone do kategorii czwartej i piątej zostaną zaspokojone w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, natomiast inne należności stosunkowo - do wysokości każdej z nich.

malgorzata.piasecka@infor.pl

Art. 3 pkt 1 - 3 ustawy z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).

Art. 930 i 1025 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).