W jaki sposób zabezpieczyć zwrot długu, obciążając mieszkanie

Czy właściciel rozporządza miejscem hipotecznym

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.815.jpg@RY2@

Właściciel ma prawo rozporządzać opróżnionym miejscem w razie wygaśnięcia hipoteki. Może to jednak zrobić tylko w jej granicach. Przysługują mu następujące możliwości: może w tym opróżnionym miejscu ustanowić nową hipotekę, albo przenieść na nie którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jednak takich uprawnień nie ma wówczas, gdy hipoteka wygasła z tej przyczyny, że dłużnik nie spłacił należności i została przeprowadzona egzekucja z nieruchomości.

Nawet jeśli obciążona kilkoma hipotekami nieruchomość zostanie sprzedana, to i tak każdorazowy aktualny właściciel ma prawo rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym i nikt nie może żądać od niego, aby zobowiązał się, że tego nie zrobi.

Podstawa prawna

Art. 101¹-101⁸ ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy możliwe jest obciążenie części ułamkowej

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.816.jpg@RY2@

Ale pod warunkiem, że ta część ułamkowa stanowi udział współwłaściciela bądź jego udział we wspólności takich praw, jak: użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Aby jednak wierzyciel mógł dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, bez względu na to, czy dłużnikiem jest właściciel np. całego budynku, czy tylko jej części ułamkowej, to zawsze musi uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi albo współwłaścicielowi, który jest dłużnikiem.

Podstawa prawna

Art. 65 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy hipoteka wygaśnie po sprzedaży lokalu

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.817.jpg@RY2@

Hipoteka wygasa wówczas, gdy zadłużenie zostanie spłacone. Natomiast nie wygaśnie, gdy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką sprzeda ją. W razie takiej transakcji hipoteka nadal będzie obciążała mieszkanie, mimo że już należy ono do innej osoby. Wierzyciel, którego prawa zostały w ten sposób zabezpieczone, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością. Będzie mu wówczas przysługiwało nawet pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi aktualnego właściciela nieruchomości. Na przykład gdy nieruchomość zostanie sprzedana na licytacji w ramach egzekucji sądowej prowadzonej przez komornika, to z uzyskanej kwoty zostanie spłacony najpierw wierzyciel hipoteczny, a dopiero w dalszej kolejności wierzyciele osobiści właściciela, pod warunkiem że ze sprzedaży pozostały jeszcze pieniądze.

Każdy kolejny właściciel obciążonego hipoteką mieszkania staje się więc automatycznie dłużnikiem hipotecznym. Na tym właśnie polega skuteczność hipoteki wobec każdego aktualnego właściciela nieruchomości. Jednakże odpowiada on tylko z obciążonej nieruchomości.

Podstawa prawna

Art. 65 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy można ustanowić kolejną hipotekę

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.818.jpg@RY2@

Nieruchomość może zostać zabezpieczona kilkoma hipotekami. Jeżeli więc ciąży na niej już jedna hipoteka, to i tak można ustanowić kolejną. Jednak kolejność hipoteki jest brana pod uwagę przy zaspokajaniu wierzycieli z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na licytacji obciążonej nieruchomości. W pierwszej kolejności zwrot należności otrzyma ten wierzyciel, którego hipoteka znajduje się na pierwszym miejscu. Natomiast o kolejności, w jakiej pozostali wierzyciele będą otrzymywali pieniądze, zadecyduje kolejność miejsca, na którym znajduje się przysługująca im hipoteka. Dlatego wierzyciel, którego hipoteka ma zostać wpisana na drugim miejscu, powinien przynajmniej w przybliżeniu ustalić, czy po sprzedaży nieruchomości i zaspokojeniu banku oraz pokryciu kosztów egzekucji pozostaną jeszcze jakieś pieniądze na zaspokojenie jego roszczeń. Dopiero po przeprowadzeniu takiej kalkulacji może podjąć decyzję o wyrażeniu zgody na taki sposób zabezpieczenia wierzytelności.

Podstawa prawna

Art. 20 i 65 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy po spłacie zadłużenia wygaśnie hipoteka

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.819.jpg@RY2@

W razie wygaśnięcia wierzytelności wygaśnie również hipoteka ustanowiona na nieruchomości, która ją zabezpiecza. Wierzytelność wygasa na skutek zapłaty długu wraz z odsetkami, potrącenia, zwolnienia z długu bądź spełnienia za zgodą wierzyciela innego świadczenia, aby w ten sposób zwolnić się ze zobowiązania. Oprócz tego wygaśnięcie wierzytelności może nastąpić m.in. również wówczas, gdy świadczenie zostanie złożone do depozytu sądowego.

Wygaśnięcie hipoteki powoduje jej wykreślenie z działu IV księgi wieczystej. Aby jednak to nastąpiło, należy przedstawić sądowi prowadzącemu księgę wieczystą niezbędne dokumenty (np. pokwitowanie spłaty długu z podpisem notarialnie poświadczonym) stanowiące dowód na to, że wierzytelność wygasła. Natomiast nie jest potrzebna zgoda wierzyciela hipotecznego na jej wykreślenie. Wierzyciel ma jednak obowiązek wydać dokumenty, które posiada, aby w ten sposób umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wykreślenie jest konieczne, ponieważ po uregulowaniu długu powstaje niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej (gdzie było wpisane zadłużenie) a rzeczywistym stanem prawnym (gdy faktycznie tego zadłużenia już nie ma).

Gdy wierzyciel odmawia dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki (np. wydania potrzebnych do tego celu dokumentów), wówczas właściciel nieruchomości ma prawo wszcząć proces o usunięcie niezgodności w księdze wieczystej. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 16 listopada 1998 r. (sygn. akt I CKN 885/97 opublikowany w OSNC nr 4/99, poz. 84).

Podstawa prawna

Art. 94, 99, 100 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy można pominąć wpis w księdze wieczystej

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.820.jpg@RY2@

Aby zabezpieczenie wierzytelności hipoteką było skuteczne, należy sporządzić umowę i wpisać hipotekę do działu czwartego księgi wieczystej. Dział ten przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek zarówno w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości, jak i w tych założonych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wpisuje się tam m.in. słownie kwotę hipoteki oraz określa walutę, w jakiej została wyrażona, a także jej rodzaj i charakter. Obowiązuje zasada, że gdy wierzytelność została wyrażona w innym pieniądzu niż polski, to wówczas hipotekę należy określić w tej innej walucie. Jednakże określenie we wpisie zobowiązania w walucie obcej nie przesądza wcale o tym, że nie może być ono wykonane w złotych polskich. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy (sygn. akt II CKN 671/00, opublikowane w OSNC 12/02, poz. 158). Natomiast nie można sumy zadłużenia oznaczyć według innego niż pieniądz miernika wartości i stosować przy tym klauzule waloryzacyjne.

W dodatku hipoteka zabezpiecza również roszczenie o nieprzedawnione odsetki oraz przyznane koszty postępowania.

Natomiast sama umowa nie wystarczy do powstania hipoteki. Nie może ona powstać bez wpisu.

Podstawa prawna

Art. 25, 65, 67, 68 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Czy da się skutecznie zabronić sprzedaży

@RY1@i02/2012/230/i02.2012.230.18300150e.821.jpg@RY2@

Takie zastrzeżenie jest niedopuszczalne. Właściciel nieruchomości nie może się zobowiązać względem wierzyciela hipotecznego, że nie sprzeda ani nie obciąży dodatkowo mieszkania przed wygaśnięciem hipoteki. Z kolei wierzyciel nie może żądać od niego takiego zobowiązania, ponieważ byłoby ono nieważne. Natomiast ma prawo obserwować właściciela, czy swoim działaniem nie zmniejsza on wartości nieruchomości, np. nie przeprowadza koniecznych remontów, dopuszczając, by dom powoli zamieniał się w ruinę. W takim przypadku może skutecznie żądać, aby zaniechał tych działań, np. wyznaczyć mu termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego (np. do odbudowy albo remontu).

Natomiast po bezskutecznym upływie terminu ma prawo domagać się niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. W tym celu powinien wystąpić z powództwem o realizację hipoteki.

Podstawa prawna

Art. 72, 92, 93 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).

Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl