Trzeba dokładnie określić wysokość czynszu oraz opłaty za media

Jakie postanowienia powinna zawierać umowa dotycząca najmu powierzchni magazynowej?

Na podstawie art. 659 k.c. poprzez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania najemcy na czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do płacenia ustalonego w umowie czynszu. Zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą dowolnie uregulować umowę najmu, przy czym jej postanowienia nie mogą być sprzeczne z normami bezwzględnie obowiązującymi. W treści umowy powinny znaleźć się wszystkie elementy przedmiotowo istotne, takie jak: określenie stron umowy, przedmiotu najmu, precyzyjne wskazanie metrażu wynajmowanej powierzchni magazynowej, liczby pomieszczeń, kondygnacji nieruchomości, wyposażenia poszczególnych pomieszczeń w instalacje sanitarne, elektryczne oraz urządzenia służące do przechowywania i transportu magazynowanych towarów (dostępność wózków widłowych, ramp przeładunkowych). Umowa najmu musi również regulować sposób jej wypowiedzenia oraz wszystkie aspekty związane z oddaniem użytkowanej powierzchni magazynowej wynajmującemu. W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, zgodnie z art. 673 par. 3 k.c., jest możliwe jedynie w wypadkach określonych w umowie. W razie braku odpowiednich postanowień umownych wypowiedzenie umowy na czas określony będzie bezskuteczne. Z założenia umowa najmu zawarta na czas oznaczony powinna zapewnić stronom umowy trwałość i pewność łączącego je stosunku prawnego. Podkreślić należy, że umowa najmu może być również rozwiązana bez zachowania okresu wypowiedzenia przez najemcę, jeżeli wady lokalu (magazynu) zagrażają jego zdrowiu lub osób u niego zatrudnionych (art. 682 k.c.).

W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu magazynu?

Wszelkie umowy cywilnoprawne powinny być zawierane na piśmie dla bezpieczeństwa prawnego stron. Dodatkowo na podstawie art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok musi zostać zawarta w formie pisemnej. Umowę najmu powierzchni magazynowej zawrzeć można zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. W tym pierwszym przypadku strony powinny dodatkowo uregulować możliwość jej przedłużenia oraz określić, w jakim terminie najemca powinien zgłosić chęć zawarcia kolejnej umowy. Odwołując się do specyfiki omawianego zagadnienia, przekazanie powierzchni magazynowej do używania przez najemcę powinno się odbyć poprzez podpisanie przez strony protokołu zdawczo-odbiorczego określającego m.in. stan wynajmowanej powierzchni magazynowej i urządzeń służących do transportu i magazynowania towarów. Pozwoli to uniknąć ewentualnych przyszłych sporów dotyczących stanu zwracanego pomieszczenia magazynowego.

W jaki sposób naliczać czynsz za najem powierzchni magazynowej?

Wysokość czynszu powinna być określona precyzyjnie, ze wskazaniem ceny za metr kwadratowy, liczby pomieszczeń, metrażu wynajmowanej powierzchni magazynowej oraz sumarycznych kosztów miesięcznego najmu. W umowie należy również regulować opłaty za dostęp do mediów, wraz ze wskazaniem sposobu ich naliczania. Ponadto strony powinny określić w umowie wszystkie dodatkowe koszty związane z najmem powierzchni magazynowej, takie jak opłaty za ubezpieczenie, ochronę obiektu, odśnieżanie, użytkowanie pomieszczeń wspólnych dla kilku wynajmujących. Dodatkowo umowa może określać kwestię corocznej waloryzacji wysokości czynszu w zależności od wysokości inflacji lub innych dowolnie obranych przez strony wskaźników ekonomicznych.

Kto ponosi koszty związane z naprawami, a także z odpowiednim przystosowaniem magazynu?

Zgodnie z art. 662 par. 2 k.c., drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem wynajmowanej powierzchni magazynowej ponosi najemca. Jeżeli jednak pomieszczenie magazynowe wymaga poważniejszych napraw, bez których przedmiot najmu stałby się bezużyteczny dla najemcy, wynajmujący obowiązany jest do przeprowadzenia i opłacenia kosztów remontu. Strony powinny również umownie uregulować, kto ponosi koszty przystosowania powierzchni magazynowej do przechowywania określonego typu towaru.

Jakie dodatkowe uregulowania może zawierać umowa dotycząca najmu powierzchni magazynowej?

Im więcej postanowień dotyczących obopólnych obowiązków i uprawnień stron będzie zawierać umowa, tym mniej ewentualnych sporów wyniknie w przyszłości. Umowa powinna określać m.in. czy najemca ma prawo do podnajmowania części lub całości powierzchni magazynowej innemu podmiotowi, kwestie odpowiedzialności za uszkodzenie bądź utratę magazynowanego towaru, sposób użytkowania przedmiotu najmu oraz wszystkie inne kwestie istotne dla stron umowy. Ponadto powszechną praktyką przy zawieraniu umów o wynajem powierzchni magazynowej jest ustanawianie kaucji lub gwarancji bankowych, celem zabezpieczenia przed niedokonywaniem terminowych płatności za czynsz należny wynajmującemu.

@RY1@i02/2012/225/i02.2012.225.21500060a.802.jpg@RY2@

materiały prasowe

Maciej Szermach adwokat, partner w Kancelarii BSO Prawo & Podatki

Rozmawiał Krzysztof Tomaszewski

Podstawa prawna

Art. 659, 660, 662, 673, 682 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).