Gdy doszło do opóźnienia, nie trzeba wyznaczać dodatkowego terminu

Podstawą prawną odstąpienia od umowy o roboty budowlane mogą być odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego lub postanowienia umowne. Uznaje się, że odstąpienie od umowy prowadzi do powstania fikcji prawnej, która zakłada, że umowa nie została zawarta (skutek ex tunc). W konsekwencji między stronami powstaje taki stan, jakby do zawarcia umowy nie doszło.

Zwrot świadczeń

Jeżeli odstąpienie od umowy następuje po jej częściowym lub całkowitym wykonaniu, dotychczas spełnione świadczenia podlegają zwrotowi. Ponieważ w odniesieniu do świadczenia wykonawcy polegającego na wykonaniu określonych robót budowlanych nie jest możliwy zwrot takiego świadczenia w naturze, przedmiotem zwrotu na rzecz wykonawcy powinna być, w uproszczeniu, kwota odpowiadająca wartości zrealizowanych robót.

Podstawą kodeks

Umowa o roboty budowlane wywodzi się historycznie z umowy o dzieło i pomimo wyraźnie zaznaczonej odrębności jej regulacja kodeksowa w znacznym zakresie opiera się na przepisach dotyczących umowy o dzieło. Na mocy odesłania zawartego w art. 656 par. 1 kodeksu cywilnego do umowy o roboty budowlane znajdują zastosowanie wybrane przepisy o umowie o dzieło. W zakresie prawa odstąpienia takimi odpowiednimi przepisami będą: art. 635 k.c. (opóźnienie prac), art. 636 k.c. (wadliwe wykonywanie), art. 637 k.c. (rękojmia za wady) oraz art. 644 k.c. (odstąpienie za zapłatą wynagrodzenia).

Dwie przesłanki

Na podstawie art. 635 k.c. inwestor może skutecznie odstąpić od umowy o roboty budowlane w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze, po stronie wykonawcy musi istnieć opóźnienie z rozpoczęciem bądź wykończeniem obiektu. Po drugie, opóźnienie wykonawcy musi być na tyle istotne, aby uzasadniało prawdopodobieństwo niewykonania obiektu w umówionym czasie. Dopiero wystąpienie obu tych okoliczności uzasadnia skuteczne odstąpienie od umowy w ramach art. 635 k.c.

Należy zaznaczyć, że inwestor uprawniony jest do odstąpienia od umowy jeszcze przed upływem umówionego terminu do wykonania obiektu. Ponadto, chcąc odstąpić od umowy, inwestor nie ma obowiązku wyznaczać wykonawcy dodatkowego terminu na wykonanie robót.

Ponieważ dyspozycja art. 635 k.c. dotyczy opóźnienia, a nie zwłoki, prawo do odstąpienia od umowy o roboty budowlane przysługuje inwestorowi również wtedy, gdy nie da się wykonawcy postawić zarzutu naruszenia należytej staranności. Opóźnienie nie może być jednakże spowodowane okolicznościami leżącymi po stronie inwestora.

Wadliwe wykonywanie

Według art. 636 par. 1 k.c. w sytuacji, gdy wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania na prawidłowy. W tym celu inwestor powinien wyznaczyć wykonawcy odpowiedni termin. W praktyce wskazane uprawnienie znajdzie zastosowanie w okolicznościach, gdy inwestor będzie w stanie wykazać wadliwe lub sprzeczne z umową wykonywanie obiektu, opierając się na postanowieniach umowy, dokumentacji projektowej lub przepisach prawa budowlanego. W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu inwestor będzie mógł odstąpić od umowy. Alternatywnie do prawa odstąpienia inwestor może powierzyć poprawienie lub dalsze wykonywanie obiektu innej osobie, na koszt i ryzyko wykonawcy.

Należy wskazać, że z przewidzianego w omawianym przepisie prawa odstąpienia inwestor może skorzystać wyłącznie do chwili odebrania obiektu. Po dokonaniu odbioru obiektu uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy o roboty budowlane należy oceniać na gruncie przepisów o rękojmi za wady, o których mowa poniżej.

Stwierdzenie wad obiektu

Zgodnie z art. 637 par. 2 k.c. inwestor może odstąpić od umowy w przypadku wykrycia istotnych wad, których nie można usunąć. W konsekwencji aby móc skutecznie odstąpić od umowy na podstawie tego przepisu wady obiektu muszą być nie tylko istotne, ale również nieusuwalne. Omawiany przepis za tożsame z wadami nieusuwalnymi uznaje również wady, których nie można usunąć w odpowiednim czasie. Ponadto inwestor może odstąpić od umowy w razie wykrycia wad usuwalnych, których jednak wykonawca nie usunął w wyznaczonym przez inwestora terminie. Z powyższego środka ochronnego w ramach instytucji rękojmi za wady inwestor może skorzystać dopiero po dokonaniu odbioru obiektu.

W celu rozstrzygnięcia, czy odstąpienie od umowy jest uzasadnione, niezbędne jest zatem zidentyfikowanie wad obiektu i dokonanie ich oceny w zakresie uprawnienia do odstąpienia od umowy. O tym czy wada jest istotna, będzie decydował jej wpływ na zdatność obiektu do umówionego użytku. Natomiast wady należy uznać za usuwalne, jeżeli z punktu widzenia obecnego poziomu nauki oraz techniki mogą być zlikwidowane w sposób pozwalający na osiągnięcie rezultatu, którym charakteryzuje się obiekt wolny od wad. Ustalenie powyższych okoliczności powinno więc być w każdym przypadku dokonywane w oparciu o uwarunkowania danej sprawy.

Bez podawania przyczyn

Na podstawie art. 644 k.c. do czasu ukończenia obiektu inwestor może odstąpić od umowy bez konieczności powoływania się na jakiekolwiek okoliczności uzasadniające. W takiej sytuacji inwestor powinien zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie. Należy wskazać na brak jednolitego stanowiska, czy do skutecznego odstąpienia od umowy przez inwestora wymagana jest zapłata wynagrodzenia najpóźniej jednocześnie ze składaniem oświadczenia o odstąpieniu, czy też złożenie oświadczenia o odstąpieniu wywiera jedynie skutek z punktu widzenia wymagalności roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia.

Zgodnie z omawianym przepisem inwestor może dokonać pomniejszenia umówionego wynagrodzenie o kwotę, którą wykonawca zaoszczędził w związku z nieukończeniem obiektu. Oszczędnością może być w szczególności wartość majątkowa wszystkiego, co wykonawca musiałby zużyć do wykonania obiektu, a co w związku z zaniechaniem wykonywania może wykorzystać zarobkowo w inny sposób, jak również zaoszczędzony przez wykonawcę czas. Należy zwrócić uwagę, że to na inwestorze spoczywać będzie ciężar ewentualnego wykazania, co wykonawca zaoszczędził.

Prawo wynikające z umowy

Poza wyżej omówionymi ustawowymi przesłankami odstąpienia istnieje możliwość dodatkowego zastrzeżenia umownych przypadków uprawniających inwestora do odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Umowne prawo odstąpienia zostało uregulowane w art. 395 par. 1 k.c. Należy zwrócić uwagę, że skuteczne zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia wymaga oznaczenia terminu końcowego, do którego będzie możliwe skorzystanie z prawa odstąpienia.

Zastrzeżenie prawa odstąpienia bez oznaczenia wymienionego terminu będzie skutkowało jego nieważnością. Natomiast bezskuteczny upływ terminu prowadzi do wygaśnięcia prawa odstąpienia. Pomimo że art. 395 par. 1 k.c. nie wprowadza wymogu określenia okoliczności, których wystąpienie będzie uprawniało do odstąpienia od umowy, w praktyce strony wyraźnie wskazują takie przypadki w treści umowy. Strony mogą dodatkowo uzależnić realizację umownego prawa odstąpienia od zapłaty określonej kwoty, tzw. odstępnego.

Do grupy zagadnień spornych w doktrynie i orzecznictwie należy kwestia dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Powyższe odnosi się do sytuacji, gdy prace budowlane zostały już częściowo wykonane, a odstąpienie od umowy ma mieć skutek jedynie w zakresie niewykonanej części robót. Kontrowersja wynika w szczególności z oceny charakteru świadczenia wykonawcy, tj. czy świadczenie wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane stanowi świadczenie podzielne, czy też niepodzielne. Częściowe odstąpienie od umowy prowadzi do powstania sytuacji, w której uznaje się, że umowa nie została zawarta jedynie w niewykonanej części.

W wyroku z 16 listopada 2005 r. (V CK 350/05) Sąd Najwyższy uznał, że przesądzenie podzielnego lub niepodzielnego charakteru świadczenia wykonawcy w umowie o roboty budowlane zależy przede wszystkim od przedmiotu świadczenia (niektóre roboty mogą mieć bowiem charakter podzielny), a w każdym razie od woli stron wyrażonej w umowie. Ponadto, Sąd Najwyższy wskazał, że dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie uprawnienia inwestora do częściowego odstąpienia od tej umowy.

Obowiązkowe elementy kontraktu

Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego - w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor natomiast zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

@RY1@i02/2012/031/i02.2012.031.21500030a.802.jpg@RY2@

Andrzej Lulka, radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Andrzej Lulka

radca prawny i partner odpowiedzialny za departament prawa nieruchomości w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).