Nie można wypowiedzieć najmu, powołując się tylko na zapis umowy

Kumulacja czynników w postaci nie do końca stabilnej sytuacji gospodarczej oraz dającej się zauważyć w wielu sektorach gospodarki ekspansji nowych technologii skutkuje - w sferze prawnej - coraz szerszym zastosowaniem klauzul wypowiedzenia umów terminowych opartych na zmianie warunków biznesowych (zapisy tego typu częste są chociażby w umowach najmu powierzchni budynków pod lokalizację stacji bazowych dla telefonii mobilnej). Zestawienie stabilności umowy zawartej na czas oznaczony z elastycznością generalnie sformułowanej klauzuli wypowiedzenia skutkować ma, z jednej strony, zagwarantowaniem stronie możliwości korzystania ze świadczenia przez określony czas (co ułatwia jej np. opracowanie planów biznesowych), z drugiej zaś umożliwia w miarę płynne wycofanie się z inwestycji w razie następczego stwierdzenia jej nieopłacalności. W tym kontekście zarówno samo zastrzeganie tego rodzaju klauzul, jak też wzrost ich częstotliwości nie powinny dziwić. Z sygnalizowanych niżej powodów ich stosowaniu warto poświęcić kilka zdań komentarza.

Już sama dopuszczalność wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony budziła - tak w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie - wiele wątpliwości. Wszelako, ze względu na przedmiot artykułu, uznając tego rodzaju działanie za dopuszczalne, podzielić należy pogląd doktryny, że konieczne jest w takim wypadku spełnienie przez stosowną klauzulę umowną warunku w postaci oznaczenia konkretnych przyczyn, których zaistnienie uzasadnia wypowiedzenie umowy.

W judykaturze istotę zagadnienia oddaje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku SN z 22 stycznia 1998 r., III CKN 365/97. Wskazano w nim m.in., że niedopuszczalne jest i nie może zostać skutecznie wprowadzone mocą umowy stron uprawnienie do swobodnego - wynikającego tylko z woli wydzierżawiającego - wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Pozostawałoby to bowiem w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie zobowiązaniem (bezwarunkowym) utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Inna sytuacja powstaje wszakże wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić. Wówczas druga strona liczy się bowiem z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony - a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego spełnienia się uzgodnionej przesłanki.

Niestety, w praktyce powyższe zagadnienie nie jest postrzegane już tak jednoznacznie. Realia wielu postępowań sądowych dowodzą, że podmiot wypowiadający umowę zawartą na czas oznaczony w ten sposób, iż w treści wypowiedzenia powołuje wyłącznie stosowny zapis umowy nie musi udowadniać faktycznego ziszczenia się przesłanek warunkujących dopuszczalność wypowiedzenia. Jako przykład przywołać można postępowania, w których wynajmujący żąda zapłaty czynszu mimo otrzymania od najemcy oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu z powołaniem się na klauzulę dopuszczającą to w wypadku np. "zmiany warunków biznesowych czyniących nieopłacalnym dalsze trwanie stosunku najmu". W praktyce sądy wielokrotnie nie uwzględniają w takich wypadkach zarzutu powoda, iż to pozwany winien udowodnić, że stosunek najmu wygasł wobec skutecznego wypowiedzenia, czego z kolei przesłanką byłoby wykazanie faktycznego zajścia wskazanej wyżej zmiany warunków. Jedynie obocznie warto zresztą wspomnieć o realnej trudności przeprowadzenia tego dowodu przy klauzuli o sformułowanym wyżej brzmieniu, jako że pozwany musiałby wykazać zarówno stan "warunków biznesowych" w chwili zawarcia umowy, ich zmianę w dacie wypowiedzenia, a nadto jeszcze i to, że zmiana ta czyniła nieopłacalnym dalsze trwanie najmu.

Takie działanie, w ocenie autora, pozostaje zaś w sprzeczności zarówno z ogólnymi regulacjami art. 6 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), czy też art. 3 in fine oraz art. 232 zd. 1 kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.), jak też ze szczególnym - opisanym wyżej - wymogiem ścisłego udowodnienia zaistnienia przesłanki wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.

@RY1@i02/2012/021/i02.2012.021.21500020d.802.jpg@RY2@

dr Jacek Kołacz, ekspert prawa gospodarczego

dr Jacek Kołacz

ekspert prawa gospodarczego