Decyzja administracyjna także potwierdza prawo własności

Właściciel swe prawo do nieruchomości może wywodzić z wykorzystaniem wszelkich środków dowodowych, a ich moc podlega ocenie sądu.

Pozwana (obecnie o statusie spółki kapitałowej) korzysta z oznaczonej nieruchomości położonej w Warszawie w sposób ciągły i nieprzerwany od ponad czterdziestu lat. Powód (miasto) pozwem złożonym w 2005 r. wniósł o wydanie przez pozwaną tej nieruchomości i o zasądzenie od pozwanej kwoty 142 884 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd okręgowy oddalił powództwo, stwierdzając niewykazanie przez powoda uprawnień właścicielskich do przedmiotowej nieruchomości. Od wyroku apelację wniósł powód.

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania. Sąd stwierdził, że w procesie windykacyjnym domniemania własności, na które mogą się powoływać strony, stanowią ułatwienia dowodowe. Szczególnym domniemaniem jest to wynikające z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które jest jednak domniemaniem wzruszalnym. W sprawie niniejszej powód na powyższe domniemanie się nie powoływał, choć postępowanie dotyczące urządzenia księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości zostało zakończone. Również pozwana nie przedłożyła odpisu tej księgi. Wobec powyższego należało zbadać legitymację czynną powoda na podstawie innych dowodów przedstawionych przez strony, przy czym właściciel swe prawo może wywodzić z wykorzystaniem wszelkich środków dowodowych, a ich moc podlega ocenie sądu.

W orzecznictwie sądowym wskazano, że dokumentami stwierdzającymi prawo własności nieruchomości są te dokumenty, które z mocy przepisów prawa stwierdzają nabycie własności lub stanowią dowód, że takie nabycie miało miejsce. W szczególności można do nich zaliczyć: odpisy z ksiąg wieczystych, odpowiednie orzeczenia sądowe lub administracyjne, odpisy umów notarialnych o przeniesieniu własności oraz wyciągi z tabel likwidacyjnych. Ustalenie prawa własności nieruchomości dopuszczalne jest także w drodze innych środków dowodowych. Zdaniem SA bezsporne w sprawie jest, że teren, którego dotyczy niniejsze postępowanie, objęty był dekretem z 1945 r., z którego mocy grunty przeszły na własność Skarbu Państwa. Tymczasem sąd okręgowy, oddalając wprost powództwo, pominął złożoną przez powoda decyzję wojewody mazowieckiego z listopada 1998 r., na podstawie której własność przedmiotowej działki przeszła na rzecz powoda. Dowodem własności jest właśnie decyzja wojewody, poświadczająca, że gmina stała się z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r. właścicielem określonego składnika mienia ogólnonarodowego (państwowego).

W procesie windykacyjnym dla skutecznego przeciwstawienia się roszczeniu o wydanie nieruchomości gmina powinna się legitymować prawomocną decyzją stwierdzającą, że nabyła z określonym dniem prawo własności lub współwłasności do konkretnej nieruchomości. W sprawie tej gmina taką decyzję przedstawiła, a pozwana nie podważała jej wiarygodności. Pozwana też skierowała do powoda, jako właściciela działki, wniosek o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego działki i o przeniesienie własności wybudowanego na nim budynku. Powyższe okoliczności pozwalają stwierdzić, że powód wykazał swoje prawa do spornej nieruchomości, jednak niemożliwe było merytoryczne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie z uwagi na nierozpoznanie przez sąd okręgowy zgłoszonego przez pozwaną zarzutu zatrzymania.

Zgodnie z art. 461 par. 1 kodeksu cywilnego zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej. Prawo zatrzymania powstaje w drodze jednostronnego oświadczenia woli złożonego przez zainteresowanego dłużnika. Oświadczenie to ma charakter kształtujący, ponieważ doprowadza do zmiany dotychczasowej sytuacji wierzyciela i dłużnika. Jego skuteczność nie jest uzależniona od zachowania jakiejś szczególnej formy. Nie ma również przeszkód co do tego, aby było ono złożone w sposób dorozumiany. W judykaturze zaznacza się, że celem prawa zatrzymania jest zabezpieczenie wierzytelności przysługujących zobowiązanemu do wydania rzeczy z tytułu poczynionych na rzecz nakładów albo roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przez rzecz i jest ono skuteczne tylko wtedy, gdy taka ustawowo określona wierzytelność istnieje. W procesie o wydanie rzeczy prawo zatrzymania realizuje się poprzez zgłoszenie odpowiedniego zarzutu, a skuteczność tego zarzutu przejawia się tylko tym, że obowiązek wydania rzeczy uzależnia sąd od jednoczesnego uiszczenia przez powoda równowartości poczynionych na rzecz nakładów. Nie jest takie zastrzeżenie równoznaczne z zasądzeniem odpowiedniej kwoty ani też nie niweczy żądania właściciela wydania mu rzeczy, a jego skutkiem jest tylko stwierdzenie przez sąd, że prawa strony powodowej mają mniejszy zakres, niż to wynika z jej żądań. Tak więc zarzut zatrzymania nie niweczy roszczenia windykacyjnego ani nie czyni takiego roszczenia nieuzasadnionym. Zgłoszony przez pozwaną zarzut zatrzymania nie był przedmiotem analizy sądu okręgowego pod kątem spełnienia przesłanek warunkujących jego uwzględnienie. Wobec zgłaszanych przez pozwaną zarzutów nadużycia przez powoda prawa podmiotowego w związku z nierozpoznaniem od 1998 r. wniosku pozwanej o ustanowienie na jej rzecz użytkowania wieczystego gruntu i przeniesienia własności budynku niezbędna będzie ocena zasadności roszczenia powoda w świetle art. 5 k.c. Oddalając wprost powództwo windykacyjne, sąd okręgowy w ogóle nie rozpatrywał zgłoszonego przez powoda roszczenia o zapłatę z tytułu użytkowania przedmiotowej działki przez pozwaną spółkę.

w Warszawie z 29 listopada 2011 r., sygn. akt VI ACa 732/11.

KOMENTARZ EKSPERTA

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

Skutek hamujący względem roszczenia windykacyjnego ma zarzut zatrzymania, którego zasadę dopuszczalności zgłoszenia ustanawia art. 461 par. 1 k.c. Przepis powyższy sam nie stanowi źródła roszczenia, dlatego też w każdej rozstrzyganej sprawie powinien być powoływany w związku z innym konkretnym przepisem prawa materialnego, regulującym rodzaj roszczeń i w związku z jakimi nakładami przysługują one pozwanemu. Prawo zatrzymania przysługuje tylko wtedy, gdy zobowiązaną do zwrotu rzeczy jest osoba żądająca wydania rzeczy.

W art. 461 par. 1 k.c. jest mowa o nakładach, które należy rozumieć jako dobrowolne użycie własnych dóbr majątkowych na rzecz innej osoby (właściciela rzeczy ) bez względu na jej wolę. Nakładami są wszelkie inwestycje utrzymujące rzecz w należytym stanie lub ulepszające ją, poczynione niezależnie od woli właściciela rzeczy.